房產專家“猜”樓市

2014年伊始，關于樓市的“猜測”此起彼伏，不外乎看漲或者看跌。作為二三線城市的濟南，未來的樓市會受到大環境的影響，還是有自己的獨特走勢？帶著這些問題，記者采訪了兩位房產專家。

李鐵崗：2014濟南樓市增幅在8%左右

談及濟南樓市目前的觀望姿態，李鐵崗認為濟南經濟在全國并不算強，如果不發生大的經濟危機，整體的經濟形勢不會有大的波動，反映到樓市上的影響甚微。畢竟，作為省會城市，樓市的剛性需求仍然存在，隨著外來人群不斷涌入濟南，買房需求仍會增加。由此，濟南樓市在2014年，仍存在看漲趨勢，增幅相比過去兩年會略降，在8%左右。雖有大量的持幣者仍在觀望，但觀望者與剛性需求者人群不同，“觀望不會帶來房價下跌。”

李鐵崗認為，對于濟南的樓市，未來也會呈現區域分化，東邊房價暫已升頂，未來將在此價格上浮動，而西邊房價未來升值空間很大。“西客站樓市價格兩年間已從5000多漲到7000多，隨著大量實力房企的入駐，綠地、外海、西城集團等樓盤的布局以及綠化、配套設施都很完善，未來，西客站樓盤的實力不可小覷。”

“向來有東富西貴之說，在濟南買樓，要么買東要么買西，西邊樓市向西擴展的余地很大。”李教授分析，東邊樓市已經漲到了1萬多，相比之下，西邊的7000多/平的單價，仍然有很大的增幅空間。

在此，李鐵崗教授建議年輕人買房需多關注西客站樓盤，“對于買首套房的年輕人來說，有結婚用房的需求，更有外來落戶的需求，然而大多由父母出資，資金有限，受限于經濟條件，年輕人可以考慮去西客站買房，雖然交通不便，但可以使用空間相對較大的住所。”李鐵崗教授建議，相比起上班路途，住的更舒服才是年輕人的首要考慮。“而且中國人買房不像其他生活消費，有一步到位的消費習慣。”

買房網總經理

趙魯梁：

濟南樓市處于“敏感期”

《齊魯周刊》：年初和春節期間，濟南樓市成交量不大。最近“樓市崩盤”的傳言又起。有傳言稱某知名房企已大范圍降價促銷，萬科董事長王石用“非常不妙”來形容當前的樓市。您認為“樓市崩盤”可能嗎？

趙魯梁：年初春節是房地產淡季，只有恒大這樣的房企不休息，成交量不大很正常。就目前情況來看，“崩盤”這個說法太過夸張，也不可能。

但是現在基本處于一個敏感期，有很多不確定的因素會影響房地產走勢。一是區域分化，三四線的小城市，其供應過剩問題已經浮出，會造成市場波動。二是公司分化，部分公司開始重視流動資金，那么在一些區域進行價格調整是正常的，但這只占市場一小部分。不會波及到更大范圍。三是整體市場，特別是宏觀和資本層面會影響房地產的資金流動，這也會造成一些企業采取措施，但整體發展走勢不可能出現大幅跌落。局部或部分地區房價會有短暫調整，但這個下降空間一定是有限的，大約不會超過15%，而且會最終調整回來。

《齊魯周刊》：您認為，馬年濟南樓市會出現什么趨勢和動向？

趙魯梁：今年房地產市場會呈現更多多元的東西，全國知名房企都來了，產品競爭更加豐富，市場將進一步細分。房價不出意外的還會上漲，幅度可能不會特別大，但總趨勢是不可改變的。

《齊魯周刊》：濟南的土地拍賣市場一直很紅，特別是去年。是否會影響到馬年房價？

趙魯梁：土地市場是供應的主力，這意味著濟南市場的供應在下半年或明年上半年會加大，大量供應一定會對市場產生影響，關鍵看市場對此消化力度，從總體上來看，這樣的力度還在市場可接受的范圍之內，所以也不會給價格造成多大影響，總體上升趨勢還會保持。

《齊魯周刊》：旅游地產、養老地產、開發區運營商等各種地產開發模式已在其他城市試點并獲得成功，但濟南房地產市場還是“傳統行業”。有人認為濟南房地產行業創新動力不足，后期運營缺乏持續動力，你是否同意以上觀點？

趙魯梁：養老、文化、旅游、園區地產都有先行者，濟南也有，確定有幾個。但目前還不能說成功，停留在概念層面上和起步階段多。相比一線，濟南地產落后不少，和區域文化有關，也和市場競爭不充分有關。