“普查”不動(dòng)產(chǎn)，房產(chǎn)泡沫能否被戳破？

1月21日，中央編辦發(fā)布《關(guān)于整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的通知》。國(guó)土資源部被賦予“指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)土地登記、房屋登記、林地登記、海域登記等不動(dòng)產(chǎn)登記工作”的職責(zé)。

如果沒(méi)有意外，《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》將在今年6月底前出臺(tái)。未來(lái)，國(guó)土資源部地籍管理司將加掛不動(dòng)產(chǎn)登記局的牌子。目前，這一系列動(dòng)向因被社會(huì)輿論與“反腐”、“調(diào)控房?jī)r(jià)”掛鉤而吸引注意。

不動(dòng)產(chǎn)登記局掛牌消息確認(rèn)后，業(yè)內(nèi)也對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施充滿期待。毫無(wú)疑問(wèn)，實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一有助于摸清房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)底細(xì)，推動(dòng)全國(guó)房產(chǎn)的住房信息聯(lián)網(wǎng)，這對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)和推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控具有重要意義。而針對(duì)坊間流傳不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度會(huì)遏制房?jī)r(jià)上漲，并對(duì)房產(chǎn)稅的全面征收做好鋪墊的說(shuō)法，記者對(duì)亞太房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓和有關(guān)專(zhuān)家進(jìn)行了采訪。

不動(dòng)產(chǎn)登記有利也有弊

據(jù)披露，國(guó)土部目前已著手起草不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的法律法規(guī)草案及相關(guān)規(guī)章草案。同時(shí)，還部署有關(guān)司局準(zhǔn)備起草《不動(dòng)產(chǎn)登記管理辦法》、編制相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

這些動(dòng)作不斷刺激社會(huì)輿論，并被不少業(yè)內(nèi)人士解讀出了“反腐”、“調(diào)控房?jī)r(jià)”的意味。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹甚至在微博中表示，“這是好政策，如果今年實(shí)施房?jī)r(jià)馬上就會(huì)跌。”

而在日前舉行的“2014年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)”上，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院副院長(zhǎng)李揚(yáng)預(yù)計(jì)，今年6月全國(guó)房地產(chǎn)登記系統(tǒng)啟動(dòng)后，除高房?jī)r(jià)問(wèn)題，房屋過(guò)剩問(wèn)題也將水落石出。“大家都說(shuō)今年實(shí)體經(jīng)濟(jì)要出問(wèn)題，首先就是房地產(chǎn)出問(wèn)題。”

與“看好派”不同，全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書(shū)長(zhǎng)陳寶存等樓市春天派人物則看淡不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。他認(rèn)為由于工作復(fù)雜性和高難度，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記需經(jīng)歷很長(zhǎng)時(shí)間跨度，目前根本無(wú)需談?wù)撚绊憽！昂芏喾康禺a(chǎn)專(zhuān)家喜歡將不動(dòng)產(chǎn)登記與征收房產(chǎn)稅掛鉤，問(wèn)題是不動(dòng)產(chǎn)信息登記注定是一項(xiàng)漫長(zhǎng)工作，欲速則不達(dá)。”

而中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉則認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記帶來(lái)的改變可能包括兩個(gè)方面，一方面，作為個(gè)人財(cái)產(chǎn)的重要組成部分，房產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)過(guò)去并不公開(kāi)，而不動(dòng)產(chǎn)登記信息透明聯(lián)網(wǎng)后，長(zhǎng)期看中國(guó)財(cái)產(chǎn)稅將逐漸取代交易稅，包括遺產(chǎn)稅在內(nèi)的一些稅種將逐漸落地。另一方面，完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度必然會(huì)逼迫一些權(quán)貴階層以及擁有過(guò)多房產(chǎn)的人群拋售房屋，這在中短期會(huì)對(duì)樓市造成影響，但“在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，這個(gè)人群未來(lái)拋售房屋僅占微小比重，很難撼動(dòng)二手房市場(chǎng)以及高企房?jī)r(jià)”。

事實(shí)上，國(guó)土部副部長(zhǎng)徐德明在2014年全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上已經(jīng)表示，推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記的首要目標(biāo)是貫徹落實(shí)憲法、物權(quán)法要求，保障公民合法財(cái)產(chǎn)權(quán)利，而非“公民財(cái)產(chǎn)大起底”。其間，他也未提及不動(dòng)產(chǎn)信息登記與房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)系。

逼出部分存量二手房

記者：在高房?jī)r(jià)的當(dāng)下，人們更關(guān)心的是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？

謝逸楓：不動(dòng)產(chǎn)登記制度很難起到抑制房?jī)r(jià)作用。一方面是統(tǒng)一登記自身存在問(wèn)題，很難發(fā)揮作用。另一方面是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記僅是一項(xiàng)產(chǎn)權(quán)制度與信息平臺(tái)，關(guān)鍵是要通過(guò)法律與市場(chǎng)的手段。由于房?jī)r(jià)上漲背后涉及因素復(fù)雜，房屋、土地或產(chǎn)權(quán)登記上的統(tǒng)一，不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生直接影響，不宜寄予太高期望。

記者：潘石屹在微博上說(shuō)“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記這是好政策，如果今年實(shí)施房?jī)r(jià)馬上跌”。

謝逸楓：這種說(shuō)法毫無(wú)根據(jù)，即使是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施，房?jī)r(jià)也不會(huì)馬上跌。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記與房?jī)r(jià)有什么必然關(guān)系？不動(dòng)產(chǎn)登記條例不會(huì)立即改變供求關(guān)系，不會(huì)控制地價(jià)上漲，不會(huì)讓房企資金鏈斷掉，不會(huì)讓銀行不貸款給房企。

記者：不動(dòng)產(chǎn)登記制度建設(shè)的啟動(dòng)能否逼出部分存量二手房？

謝逸楓：這個(gè)會(huì)，上海易居房地產(chǎn)研究院有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2013年3月份上海二手房庫(kù)存為131869套，在2013年4月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)文首次明確2014年6月底前出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》時(shí)，房主明顯加快掛牌，當(dāng)月上海二手房庫(kù)存便躍升至133073套。

記者：這說(shuō)明這一政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的確有威懾力。

謝逸楓：不動(dòng)產(chǎn)登記條例出臺(tái)，能逼出部分存量二手房，但不會(huì)對(duì)樓市供應(yīng)產(chǎn)生巨大“傾向力”。因?yàn)槭袌?chǎng)供應(yīng)總量主要是以商品房為主，二手房只是補(bǔ)充。所以，二手房供應(yīng)雖有增加，但不會(huì)對(duì)市場(chǎng)總體供應(yīng)以及商品房供應(yīng)產(chǎn)生直接影響。房?jī)r(jià)是供給者與需求者間討價(jià)還價(jià)的過(guò)程，可預(yù)見(jiàn)的是在未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)程中，剛需是主體，保值投資需求、投機(jī)需求將大幅壓縮。未來(lái)房?jī)r(jià)是否上漲，則主要取決于供給。

推動(dòng)房產(chǎn)稅和反腐

記者：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施后，對(duì)房產(chǎn)稅會(huì)產(chǎn)生怎樣影響？

謝逸楓：提起不動(dòng)產(chǎn)登記，人們首先想到的是房產(chǎn)登記，然后是房產(chǎn)稅，再后面是多套房擠出，最后是房?jī)r(jià)回落，這是慣常邏輯。其實(shí)，不動(dòng)產(chǎn)包含比房產(chǎn)更寬泛的內(nèi)容，比如土地、草原、林地、水域。不動(dòng)產(chǎn)登記更大意義在于制度突破。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記和房地產(chǎn)稅征收擴(kuò)圍之間存在著內(nèi)在邏輯關(guān)系，前者是后者的技術(shù)準(zhǔn)備和支撐條件。從房產(chǎn)稅開(kāi)征的前期準(zhǔn)備看，如果要征房產(chǎn)稅，應(yīng)對(duì)其征稅對(duì)象有全面的調(diào)查與評(píng)估，不動(dòng)產(chǎn)登記條例出臺(tái)是為開(kāi)征房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備的。

記者：除不動(dòng)產(chǎn)登記制度，房產(chǎn)稅全面開(kāi)征還需哪些保障？

謝逸楓：不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)及房屋價(jià)值動(dòng)態(tài)評(píng)估系統(tǒng)是房產(chǎn)稅全面開(kāi)征的兩大必要技術(shù)前提。但房產(chǎn)稅是否全面開(kāi)征需具備多個(gè)條件，如立法準(zhǔn)備、財(cái)稅體制改革、大眾心理成熟程度、信息條件等。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記一旦突破，將促進(jìn)樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，為房產(chǎn)稅征收創(chuàng)造條件，預(yù)示著房產(chǎn)稅征收腳步加速。雖然住建部曾連續(xù)兩年表態(tài)將數(shù)百城市住房信息進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，但囿于歷史因素，聯(lián)網(wǎng)進(jìn)展情況并非十分順利。統(tǒng)一信息技術(shù)平臺(tái)是住房信息聯(lián)網(wǎng)工作獲得突破的瓶頸，而不動(dòng)產(chǎn)登記制度的推進(jìn)，也需要在解決這一技術(shù)基礎(chǔ)上才能完成。

記者：怎樣看不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響？

謝逸楓：建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度和住房信息聯(lián)網(wǎng)一樣，是房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)工程，是承認(rèn)公示和保護(hù)百姓權(quán)利。只有完成不動(dòng)產(chǎn)登記、住房信息聯(lián)網(wǎng)等長(zhǎng)效機(jī)制的基礎(chǔ)工作，從土地、金融、財(cái)稅等方面進(jìn)行改革，才能真正形成房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。不動(dòng)產(chǎn)登記只是基礎(chǔ)信息采集工作。建立統(tǒng)一登記的難點(diǎn)在于涉及到個(gè)人私有財(cái)產(chǎn)或隱私，人們存在理解上的誤差，不愿意配合，這與國(guó)人“有財(cái)不外露”的觀念有關(guān)，同時(shí)也存在個(gè)人財(cái)產(chǎn)信息泄露的危險(xiǎn)。但據(jù)多方報(bào)道顯示，即將在今年6月出臺(tái)的不動(dòng)產(chǎn)登記條例，以人查房或仍被嚴(yán)格禁止。

記者：怎么看不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記對(duì)反腐工作的影響？

謝逸楓：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記雖不是專(zhuān)門(mén)針對(duì)反腐，但所形成的數(shù)據(jù)系統(tǒng)可為反腐提供幫助，而現(xiàn)在“以人查房”被限制，依靠它來(lái)反腐的效果就會(huì)大打折扣，但對(duì)違規(guī)持有房產(chǎn)的公務(wù)員來(lái)說(shuō)仍有震懾作用。因此，反腐只涉及官員群體，明顯屬于一個(gè)制度次生問(wèn)題，需后續(xù)推出相關(guān)官員財(cái)產(chǎn)公示制度。

記者：你對(duì)2014年的房?jī)r(jià)持怎樣的觀點(diǎn)？

謝逸楓：中央房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)向了以保障房和住房供應(yīng)體系為主的思路與調(diào)控長(zhǎng)性機(jī)制的改革方向，在經(jīng)歷了2012年復(fù)蘇和2013年繁榮之后，預(yù)計(jì)2014年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將是“高位盤(pán)整、區(qū)域分化、逐步平穩(wěn)、分類(lèi)調(diào)控”的態(tài)勢(shì)，全年穩(wěn)中有升，先揚(yáng)后穩(wěn)。2014年上半年將延續(xù)2013年下半年的態(tài)勢(shì)，多數(shù)供應(yīng)指標(biāo)繼續(xù)增長(zhǎng)，甚至增幅還將有所擴(kuò)大，但成交類(lèi)指標(biāo)增幅繼續(xù)回落。下半年行業(yè)整體溫度有所降低，成交量和價(jià)格將趨穩(wěn)。而中央調(diào)控告別一刀切，地方調(diào)控分類(lèi)處理。調(diào)控權(quán)下放，地方政府因地制宜。但還是要重申，房?jī)r(jià)的漲落和不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的關(guān)系不大。