“普查”不動產，房產泡沫能否被戳破？

1月21日，中央編辦發布《關于整合不動產登記職責的通知》。國土資源部被賦予“指導監督全國土地登記、房屋登記、林地登記、海域登記等不動產登記工作”的職責。

如果沒有意外，《不動產登記條例》將在今年6月底前出臺。未來，國土資源部地籍管理司將加掛不動產登記局的牌子。目前，這一系列動向因被社會輿論與“反腐”、“調控房價”掛鉤而吸引注意。

不動產登記局掛牌消息確認后，業內也對不動產統一登記制度的實施充滿期待。毫無疑問，實行不動產統一有助于摸清房地產市場的真實底細，推動全國房產的住房信息聯網，這對于規范房地產市場和推進房地產調控具有重要意義。而針對坊間流傳不動產統一登記制度會遏制房價上漲，并對房產稅的全面征收做好鋪墊的說法，記者對亞太房地產研究會會長謝逸楓和有關專家進行了采訪。

不動產登記有利也有弊

據披露，國土部目前已著手起草不動產統一登記的法律法規草案及相關規章草案。同時，還部署有關司局準備起草《不動產登記管理辦法》、編制相關技術標準。

這些動作不斷刺激社會輿論，并被不少業內人士解讀出了“反腐”、“調控房價”的意味。SOHO中國董事長潘石屹甚至在微博中表示，“這是好政策，如果今年實施房價馬上就會跌。”

而在日前舉行的“2014年經濟形勢座談會”上，中國社會科學院副院長李揚預計，今年6月全國房地產登記系統啟動后，除高房價問題，房屋過剩問題也將水落石出。“大家都說今年實體經濟要出問題，首先就是房地產出問題。”

與“看好派”不同，全國房地產經理人聯盟副秘書長陳寶存等樓市春天派人物則看淡不動產登記對房地產市場的影響。他認為由于工作復雜性和高難度，中國不動產登記需經歷很長時間跨度，目前根本無需談論影響。“很多房地產專家喜歡將不動產登記與征收房產稅掛鉤，問題是不動產信息登記注定是一項漫長工作，欲速則不達。”

而中原地產市場研究部總監張大偉則認為，不動產登記帶來的改變可能包括兩個方面，一方面，作為個人財產的重要組成部分，房產或不動產過去并不公開，而不動產登記信息透明聯網后，長期看中國財產稅將逐漸取代交易稅，包括遺產稅在內的一些稅種將逐漸落地。另一方面，完善的不動產登記制度必然會逼迫一些權貴階層以及擁有過多房產的人群拋售房屋，這在中短期會對樓市造成影響，但“在房地產市場中，這個人群未來拋售房屋僅占微小比重，很難撼動二手房市場以及高企房價”。

事實上，國土部副部長徐德明在2014年全國國土資源工作會議上已經表示，推進不動產登記的首要目標是貫徹落實憲法、物權法要求，保障公民合法財產權利，而非“公民財產大起底”。其間，他也未提及不動產信息登記與房地產調控的關系。

逼出部分存量二手房

記者：在高房價的當下，人們更關心的是不動產統一登記對房價會產生怎樣的影響？

謝逸楓：不動產登記制度很難起到抑制房價作用。一方面是統一登記自身存在問題，很難發揮作用。另一方面是不動產統一登記僅是一項產權制度與信息平臺，關鍵是要通過法律與市場的手段。由于房價上漲背后涉及因素復雜，房屋、土地或產權登記上的統一，不會對房地產市場產生直接影響，不宜寄予太高期望。

記者：潘石屹在微博上說“不動產統一登記這是好政策，如果今年實施房價馬上跌”。

謝逸楓：這種說法毫無根據，即使是不動產統一登記實施，房價也不會馬上跌。不動產統一登記與房價有什么必然關系？不動產登記條例不會立即改變供求關系，不會控制地價上漲，不會讓房企資金鏈斷掉，不會讓銀行不貸款給房企。

記者：不動產登記制度建設的啟動能否逼出部分存量二手房？

謝逸楓：這個會，上海易居房地產研究院有關數據顯示，2013年3月份上海二手房庫存為131869套，在2013年4月，國務院辦公廳發文首次明確2014年6月底前出臺《不動產統一登記條例》時，房主明顯加快掛牌，當月上海二手房庫存便躍升至133073套。

記者：這說明這一政策對房地產市場的確有威懾力。

謝逸楓：不動產登記條例出臺，能逼出部分存量二手房，但不會對樓市供應產生巨大“傾向力”。因為市場供應總量主要是以商品房為主，二手房只是補充。所以，二手房供應雖有增加，但不會對市場總體供應以及商品房供應產生直接影響。房價是供給者與需求者間討價還價的過程，可預見的是在未來中國經濟增長過程中，剛需是主體，保值投資需求、投機需求將大幅壓縮。未來房價是否上漲，則主要取決于供給。

推動房產稅和反腐

記者：不動產統一登記制度實施后，對房產稅會產生怎樣影響？

謝逸楓：提起不動產登記，人們首先想到的是房產登記，然后是房產稅，再后面是多套房擠出，最后是房價回落，這是慣常邏輯。其實，不動產包含比房產更寬泛的內容，比如土地、草原、林地、水域。不動產登記更大意義在于制度突破。不動產統一登記和房地產稅征收擴圍之間存在著內在邏輯關系，前者是后者的技術準備和支撐條件。從房產稅開征的前期準備看，如果要征房產稅，應對其征稅對象有全面的調查與評估，不動產登記條例出臺是為開征房產稅做準備的。

記者：除不動產登記制度，房產稅全面開征還需哪些保障？

謝逸楓：不動產登記系統及房屋價值動態評估系統是房產稅全面開征的兩大必要技術前提。但房產稅是否全面開征需具備多個條件，如立法準備、財稅體制改革、大眾心理成熟程度、信息條件等。不動產統一登記一旦突破，將促進樓市調控長效機制建設，為房產稅征收創造條件，預示著房產稅征收腳步加速。雖然住建部曾連續兩年表態將數百城市住房信息進行聯網，但囿于歷史因素，聯網進展情況并非十分順利。統一信息技術平臺是住房信息聯網工作獲得突破的瓶頸，而不動產登記制度的推進，也需要在解決這一技術基礎上才能完成。

記者：怎樣看不動產統一登記制度對房地產市場的影響？

謝逸楓：建立不動產統一登記制度和住房信息聯網一樣，是房地產調控長效機制的基礎數據工程，是承認公示和保護百姓權利。只有完成不動產登記、住房信息聯網等長效機制的基礎工作，從土地、金融、財稅等方面進行改革，才能真正形成房地產長效調控機制。不動產登記只是基礎信息采集工作。建立統一登記的難點在于涉及到個人私有財產或隱私，人們存在理解上的誤差，不愿意配合，這與國人“有財不外露”的觀念有關，同時也存在個人財產信息泄露的危險。但據多方報道顯示，即將在今年6月出臺的不動產登記條例，以人查房或仍被嚴格禁止。

記者：怎么看不動產統一登記對反腐工作的影響？

謝逸楓：不動產統一登記雖不是專門針對反腐，但所形成的數據系統可為反腐提供幫助，而現在“以人查房”被限制，依靠它來反腐的效果就會大打折扣，但對違規持有房產的公務員來說仍有震懾作用。因此，反腐只涉及官員群體，明顯屬于一個制度次生問題，需后續推出相關官員財產公示制度。

記者：你對2014年的房價持怎樣的觀點？

謝逸楓：中央房地產調控轉向了以保障房和住房供應體系為主的思路與調控長性機制的改革方向，在經歷了2012年復蘇和2013年繁榮之后，預計2014年全國房地產市場將是“高位盤整、區域分化、逐步平穩、分類調控”的態勢，全年穩中有升，先揚后穩。2014年上半年將延續2013年下半年的態勢，多數供應指標繼續增長，甚至增幅還將有所擴大，但成交類指標增幅繼續回落。下半年行業整體溫度有所降低，成交量和價格將趨穩。而中央調控告別一刀切，地方調控分類處理。調控權下放，地方政府因地制宜。但還是要重申，房價的漲落和不動產統一登記的關系不大。