從“蛋糕”到“圈地”

養老地產的山東樣本

坐落在青島市嶗山區的青島新華錦國際頤養中心是山東最早的養老地產項目之一，項目總投資約3億元，共27層，其中分4層公共配套設施和23層住宅，總建筑面積14000余平方米。所有服務人員全部大專以上學歷，管理人員均赴日經過專業培訓，并取得日本政府承認的頤養資格證書；硬件設施也很棒，所有房間豪華精裝，網點部分設專屬餐廳、健身房、閱覽室、美發室等。同時不定期組織開展文化娛樂活動和健康講座，如果有意向，新華錦甚至可以安排您到國外旅游。

當然，高端的頤養價格不菲。據了解，目前新華錦主要有三種入住模式，會員可以一次性繳納一定金額的入住保證金，免費享受中心的居住、餐飲、文化娛樂、康體健身、旅游等各項服務內容。也可繳納部分入住保證金（20萬元起），每月繳納相應的服務管理費。再就是按照月住和年住的形式，按月或按年繳納相關費用入住中心，無需繳納入住保證金。

據了解，目前省內養老地產有十余家，除新華錦外，煙臺御花園老年公寓、濰坊多利達養生公館等養老社區項目也采取類似的會員制。

與傳統老年公寓不同，這些養老社區建設面積都超過了100畝以上，配有公寓、醫療機構、家政服務、療養娛樂設施，甚至還有老年大學。而老年人在繳納一定比例會員費或者“保證金”、“管理費”后，便可以免費入住。而這筆資金最低為25萬元，最多則為300萬元。

青島新華錦國際頤養中心副總經理黎權說，繳納的133萬元“保證金”，“會員離開或者離世時，這個保證金是全額退還的，我們會在老年公寓和老人之間尋找一個第三方，如果老人去世，保證金會退給第三方。”黎權說，一般而言，第三方就是老人的監護人，或者子女。如果入住老人不愿意一次性繳納百余萬的保證金，也可以按照每月6000元起的服務保證金繳納，但這筆錢在退住時，不退還。對于這種方式是否為鼓勵老人一次性繳納保證金時，黎權并未正面給予答復。

山東省老齡工作委員會辦公室副巡視員王照奎表示，過去一個老年公寓投資上千萬，甚至上億，如果傳統租床回本，可能需要幾十年才能收回本金。如果按照上述方式，養老社區的投資方可以在短期內回籠資金，甚至可以在老人居住的時間內，再將這筆資金進行新的投資，不僅是良好的集資方式，也可以獲得客觀的投資回報。

值得注意的是，省老齡辦有關負責人表示，目前這種養老新模式仍缺少必要的金融管理政策。據了解，在我省5月28日出臺的《山東省人民政府關于加快發展養老服務業的意見》中，曾要求支持保險資金投資建設養老服務社區，健全養老服務金融產品，但具體實施措施仍在制定當中。

“如果這些企業倒閉，老年人可以憑借居住的房產來維權，但問題是這些房產的所有權不屬于老人，因此風險問題仍值得關注。”省老齡辦一位負責人表示。

以“養老”之名“圈地”？

隨著近兩年政策的不斷傾斜和刺激，養老地產由徘徊觀望迅速進入沸騰期。大大小小的各類企業都對這塊蛋糕垂涎不已。據行業知情人士透露，目前中國養老市場的商機約4萬億元人民幣，而到2030年有望增加至13萬億元。“因此，目前我國養老地產的格局形成了保險系、央企系、房企系三足鼎立的格局，而僅房企系中，就有逾30家企業已經在全國范圍內拓展養老地產，全國投資規模已超過千億元。”

養老地產真的如此“沸騰”嗎？

今年4月，北京長青國際老年公寓有限公司八成股權被掛牌出售。該公司為北京城建與中國紅十字基金會所有。其開發的項目有北京曜陽國際老年公寓。2012年北京長青虧損5042.7萬元，2013年虧損4926.1萬元。

這只是國內養老機構虧損的一個縮影。因為入住率是保證養老地產盈利與否的決定性條件。一般來說，養老院入住率要達到70%～80%，才能實現盈虧平衡。而在國內，目前入住率良好的機構很少。

“由于養老地產更貼近商業，考驗的是運營能力，而且由于回款速度較慢，對企業的資金鏈也是考驗。又因為國內養老地產無融資渠道，這對投資企業壓力相當大。”某金融機構地產金融部負責人告訴記者。

值得注意的是，不少知名房企人士坦言，當今各類資本一窩蜂鉆進養老行業，也并不是一件好事。如今，國內的養老地產市場可謂魚龍混雜，一些企業從事的養老地產更像是一場以養老為名的“圈地運動”，而如何為養老地產找準發展方向，業界也是眾說紛紜。

一位不愿透露姓名的某地產知名人士透露，在住宅、商業等地產嚴厲調控的同時，國家對帶有公益性質的養老地產往往具有一定的政策支持，一些開發商趁機鉆政策的漏洞，借發展養老地產為名，實則圈地賺錢。還有一些保險業投資的養老地產項目，打著養老的名義向政府要求劃撥土地，卻暗自“以租代售”獲取利潤，這些都是開發商“掛羊頭賣狗肉”的行為。

全經聯養生養老地產委員會秘書長陳寶存表示，他了解到有個項目，拿了6000畝地，總共卻只設計了60個養老公寓床位，很明顯的“掛羊頭賣狗肉”。

對此，同策咨詢研究中心總監張宏偉指出，在土地價格日益走高的背景下，養老地產成為開發企業“圈地運動”的工具。按照國際經驗，為了照顧好老人衣食住行，養老地產一般很小，300畝已屬很多。但在中國，建300畝養老地產，往往拿1000畝地，剩余700畝做配套和住宅開發，整體實現盈利。

尚無成熟的養老地產商業模式

在盈利難的現實之下，不少所謂的養老項目其實另有目的。業內知情人士透露，對于養老項目來說，投資回報周期長，很多開發商為了快速回籠資金，打著養老的幌子拿地，實際上進行房地產開發。因為真正的養老地產，應該稱為養老產業，其核心內容并非開發，而是服務。

保利地產相關人士告訴記者，“養老產業”看上去很美，但通往美麗前景的道路并不順暢。巨大的投入和緩慢的收益，使得養老產業發展必須依靠國家配套政策的大力支持。在國外，政府會在稅收、土地取得、貸款等方面對養老地產給予一定的優惠，而我國目前無論是市場環境還是政策、標準的配套都難以支撐養老產業的全面發展。

據悉，由于開發商的主要盈利點還是獲取廉價土地，通過一定時間的持有，等待土地的升值，而在概念設計、規劃設計、建筑工程、營銷、銷售等環節都可長期采用外包模式，全程的分段外包不利于開發商建立和磨合運營能力。

某股份制銀行房地產金融事業部相關人士透露，上海周邊某樓盤在開盤時主打全齡化養老品牌，社區內建有各種老人服務設施，并且配套相應的服務，是個典型的全齡化養老社區。但是沒過幾年，配套服務就無法持續了。主要是由于老年人在全齡化社區內比例比較小，無法覆蓋設施、服務的維護成本，最終導致了軟硬件配套的全面收縮。

“這樣一來，所謂的養老社區和普通社區就沒有什么區別了。”她表示，“如果缺乏對養老產業的長期投入，養老地產很容易淪為開發商的一個噱頭。”

所以，“中國養老地產面臨的最大問題，從開發商的角度來講，就是開發商在開發的過程中并沒有想好開發模式和經營模式；從開發模式來講，養老地產，除了房子設計會更加適合老年人，更主要的是依賴服務和配套設施，不僅要有醫療、交通等配套設施，還要有精神上的配套設施；從產業的角度來看，養老地產更多的是一個小社會，老百姓的觀念需要轉變，不要覺得我去養老院就是低人一等。” 上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示。

“因此，盡管地產業已看到養老地產的商機，但一個成熟的、可持續且能復制推廣的商業模式，目前還沒有看到。”嚴躍進直言道。

有房地產專業人士告訴記者，在計劃開發養老地產的上百家企業中，真正能做好的不到10%，另外有60%的企業根本沒有想好自己要做什么。“我們沒有專業的養老地產設計機構，沒有專門的為養老地產提供養老服務的機構，還是照傳統的房地產模式來運營，這怎么可能成功呢？”

互助互盈樂于助人

機場售票處：2014年5月9日周五下午17：50分左右，有位東北口音的旅客帶著一位兒童急匆匆的跑到售票柜臺，到柜臺就很焦急的表示要買機票，售票員江寧接待了旅客，并且耐心細心的詢問旅客想購買的行程，旅客要購買馬上就能乘機的航班去延吉，經過訂票系統的查詢，當天已經沒有去延吉的航班，并且最后一班山航的航班也剛剛截止辦理登機牌。售票員向旅客說明了航班的情況，并且給旅客查詢當天轉機航班到延吉，因為時間太晚，當天沒有航班轉機能到達延吉，售票員建議旅客坐第二天的直飛航班到延吉。旅客懇求售票員一定要幫個忙，因為家里有急事，母親病危，今天一定要趕回延吉，售票員看出旅客的焦爭和悲傷，于是立刻撥通了值機主任柜臺的電話，把旅客的特殊情況進行了說明，并且旅客也沒有托運行李，經值機主任同意后，在不影響其他旅客和航班正常起飛的情況下，可以接受這兩位旅客，為了節省時間，售票員江寧和許明敏分工為旅客辦理了機票業務，在辦理過程中聽到父子倆的對話，父親眼里含著淚水告訴兒子奶奶病危了，售票員以最短的時間出完機票，帶領旅客去值機主任柜臺換好登機牌，并帶著旅客快速的通過安檢，旅客感謝的眼神已經勝過千言萬語。雖然只是一個小小的幫助，不僅提高航班的收益率，對旅客來說更是一種人性化的服務。