住房公積金新政，讓誰受益？

開發商不“感冒”

最近，濟南市民孫先生看中了濟南二環南路某樓盤的房子，樓盤五證齊全，但就是不給做公積金貸款。

“如果我走商貸，利率最低得6.55%。如果是公積金貸款，利率才4.5%。這樣比較下來，貸款40萬元，30年的利息，后者比前者能省18萬多元。可開發商就是不愿意給我們做公積金貸款。”孫先生無奈地說。

孫先生的遭遇并不是個例，住房公積金貸款新政出臺后，25日，記者采訪濟南多家樓盤了解到，多數地產商對公積金松綁政策并不“感冒”，有樓盤表示，房子賣得不好才會使用公積金貸款。不少銀行也表示，辦公積金貸款無利可圖。

25日，記者采訪濟南西部多家樓盤了解到，多數樓盤絲毫不受公積金新政的影響，之前不愿提供公積金貸款的如今依然不能使用。放款慢、達不到公積金管理中心條件是主因。

經十路某置業經理告訴記者，該樓盤主體建設不到70%，達不到條件，不能使用公積金貸款。經十路另一樓盤的置業顧問告訴記者，“等封頂后才能用公積金貸款，到那時房子也賣得差不多了。”也有樓盤表示，購房者能否使用公積金貸款與樓盤的銷售好壞有著直接聯系。“賣得不好的才會用公積金。我們在濟南的盤從來不用公積金貸款，放款太慢。”西客站附近某置業經理稱。

據濟南公積金管理中心工作人員介紹，用公積金貸款必須符合兩個條件：一是樓盤主體結構已封頂；二是樓盤主體建設完成70%以上，符合辦理預購抵押登記的相關條件。

銀行也大多不愿辦理公積金貸款。“公積金貸款屬于政策性貸款，其主體是公積金管理中心，銀行做的是受托業務，發放、考核、收益都體現在公積金管理中心。”某銀行人士告訴記者，“投入太多精力，又沒有收益，我個人是不愿做這個業務的”。

異地互認的“民生”意義

“如果公積金真能異地貸款了，我馬上就回濟南置業。”10月26日，“北漂”多年的朱先生告訴記者，“北京的工作單位一直給我繳著公積金，可北京的房價太高了。”

類似這樣對公積金異地互認政策充滿期待的人當然還有不少。而朱先生的愿望恰好也印證了清華大學房地產研究所所長劉洪玉所帶團隊的研究結果——公積金異地互認或激發外漂族回家置業。

劉洪玉認為，大城市和特大城市務工的農民工，絕大部分人都希望能用掙到的錢回戶籍所在地的中小城市或城鎮購買住房。由于住房公積金不能異地貸款使用，以往進城務工人員很少使用公積金。而如果住房公積金哪兒都可以繳、哪兒都可以用，就可能進一步擴大住房公積金制度覆蓋面，提升制度的公平性。

分析師張旭也認為，在職工跨地區流動日益增強的當下，公積金異地互認政策落地有著重要的“民生”意義。比如京津冀一體化進程中，越來越多工作在北京的河北人或天津人可能選擇回原籍購房。

記者了解到，在濟南現行的政策中，對在省內異地繳存公積金滿一年的購房者，如果在濟南購房，已經可以申請住房公積金貸款，但跨省異地互認政策還沒有出現。

濟南住房公積金中心相關負責人介紹，相比一般的住房公積金貸款，省內異地繳存在濟南購房的話，需要提供當地房管部門房產情況證明，證明是否符合公積金貸款的房產情況限制，攜帶繳納地公積金部門提供的證明，證明其在當地公積金貸款已經還清，還要求一名濟南市戶籍的自然人做擔保才能夠辦理。

《通知》還規定，異地繳存公積金時間可合并計算，互認使用。記者采訪了解到，目前濟南執行的公積金政策中對上述內容已有所涉及。“至于合并計算的政策，目前濟南現行的公積金政策中也有類似規定，但是有時間連續的要求。”濟南住房公積金管理中心相關人士舉例介紹說，如果某市民今年1到10月份在濟南工作并繳存公積金，而其去年在青島工作。如果想合并計算青島的時間，需要提供去年11月、12月及之前在青島繳存公積金的相關證明。申請貸款的額度，則要看是否已經把青島繳存的公積金轉移到濟南這邊來。

此次新政的第二個亮點是取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強制性機構擔保等收費項目，這些收費加起來少則數千元，多則上萬元。

中原地產首席分析師張大偉因此認為，這些費用與總房款相比并不多，取消更多的是有利于改善購房者對樓市未來的預期。

然而，與專家的淡定不同，記者采訪到十余位最近有購房意向的工薪階層消費者都不同程度地有些“小興奮”。“貸款買房本來就有壓力，去掉各種疊加的費用，對于咱們這些能省則省的普通百姓來說，當然是\"蠻有用\"。”一位石家莊市民對記者說。

同樣讓普通百姓感到“管用”的政策變化還有《通知》中規定連續足額繳存住房公積金6個月（含）以上，就可申請公積金貸款。分析師張旭認為，此前必須連續繳存12個月才能申請公積金貸款，讓一定數量的購房人群，比如因工作變動而斷繳的，無法正常使用公積金貸款。“繳存時間縮短一半，申請貸款的門檻一下就低了一大截，這自然也有利于拉動潛在住房消費需求。”張旭說。

“救市組合拳”效果待觀察

因為時間上與前不久央行調整住房信貸政策上形成“巧合”，此次公積金政策調整被業內廣泛解讀為“救市組合拳之一”。對于其救市效果，有關專家意見不一。

中國房地產研究會副會長胡志剛表示，目前各城市公積金中心尚沒有實現聯網，真正實現異地業務還需要一個過程，新政到底能釋放出多少有效需求還是個未知數。此次政策調整更多是在預期上影響樓市，會對樓市預期產生一定的穩定作用，當前市場依然處在去庫存調整期，估計未來樓市不會有大波動。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉分析認為，2010年，有關部門出臺的文件要求，實行支持首套、限制二套、嚴禁三套的住房公積金貸款政策。而根據此次公積金新政，住房公積金貸款對象為購買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工，這就體現了住房公積金對繳存職工改善住房的支持，符合支持基本住房消費的原則，有望拉動改善型住房消費。

同策房產咨詢股份有限公司研究部總監張宏偉認為，此次出臺的公積金新政主要刺激了低收入者的剛性需求，對于提振房地產市場會有一定的作用，但單純靠此刺激市場活躍度、刺激入市，作用是微乎其微的。相對而言，契稅、個稅等對百姓購房影響更大。除非上述政策與契稅政策變化等因素疊加，才可能會較大程度影響市場。

中國房地產業協會首席研究員李戰軍認為，公積金貸款對中低收入群體購房有重要的現實意義，但長期以來公積金的巨額存量與使用效率不高的問題一直飽受爭議。此次調整公積金政策不能僅僅著眼于短期救市目標來分析，從長遠來看，它對有效利用、激活公積金，滿足中低收入群體購房需求有著積極意義。

也有學者并不看好公積金新政對樓市的刺激，中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁指出：“公積金新政”最多增加270萬套住房需求，“救市”效果有限。

首先，根據CHFS數據，自2005年以來，外地戶籍家庭異地購房占當年商品房銷售比例呈逐年攀升的態勢， 2005年銷售的商品房中，外地戶籍家庭購買的比例僅為1.9%，2013年該比例上升至10.3%。不可否認，外地戶籍家庭在本地城鎮購房保持著強勁的增長勢頭，但這并不意味著公積金新政能夠釋放巨大的異地購房需求。CHFS數據顯示，外地戶籍非農就業家庭中，僅有18.8%的比例擁有住房公積金，遠低于非農就業家庭的28.9%的全國平均水平。由此得出，公積金異地互認至多刺激100萬住房需求，其中一線城市30萬，二線城市45萬，三線城市僅25萬套。

其次，就公積金繳存時間長度來看，擁有公積金的家庭，94.2%的繳存期限超過1年，繳存期限超過6個月但低于1年的比例僅為2.7%。據此估算，這項新政策使得新增的可達到公積金購房門檻的家庭的比例僅為0.78%，因此公積金門檻降低最多增加170萬套住房需求，這對城鎮現有的約2700萬套空置商品房和約400萬套待售房來說，仍顯“尷尬”。