北京為何放開限價令

中央對于地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度已經(jīng)明朗化。按照十八屆三中全會精神，決策層將以更市場化的手段來對待地產(chǎn)行業(yè)。誰漲得快，誰自己調(diào)，一刀切的“國N條”可能不復(fù)出現(xiàn)。

強調(diào)市場化調(diào)控，或意味著弱化甚至放棄“非市場化”、也即行政調(diào)控的手段。但有一個前提，就是必須先找到替代手段，然后才能逐步撤掉行政干預(yù)。畢竟，政府并不希望房地產(chǎn)行業(yè)大起大落。

最近，北京做出了一個寓意調(diào)控市場化轉(zhuǎn)變的姿態(tài)——放開對高端樓盤的預(yù)售價格審批制度。1月19日，北京市住建委單日發(fā)放4張商品房預(yù)售許可證，其中2張為單價超過6萬元/平方米的高端住宅項目，分別是位于西四環(huán)的紫辰院和泰禾集團的北京院子。這意味著，困擾北京高端住宅市場的“4萬元限價令”開始解禁。

“4萬元限價令”，曾屢被詬病為北京房地產(chǎn)業(yè)“計劃經(jīng)濟”的縮影。它的出現(xiàn)只有一個目的——讓房價有一個可以交差的數(shù)字。

而“4萬元限價令”之所以解禁，恰與北京市政府已找到調(diào)控替代手段有關(guān)。

2013年初，北京市承諾的房價控制目標是“新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩(wěn)定”。為此，北京出臺一系列措施控制房價，除“限價令”外，更引人注目的政策，是在當(dāng)年10月推出的自住型商品房政策。按照計劃，北京在兩年內(nèi)將建成7萬套自住型商品房。

這給剛需樓盤帶來不小打擊。恒大北京公司負責(zé)人說，不少項目的成交量已經(jīng)下滑。“但對豪宅卻是利好。自住房入市能拉低房價，政府可以允許更多高端樓盤入市。”

事實上，從自住型住房政策實施以來，北京樓市的結(jié)構(gòu)性差異便開始顯現(xiàn)。以高端住宅代理為主要業(yè)務(wù)的DTZ戴德梁行披露的數(shù)據(jù)顯示，2013年第四季度，北京豪宅成交均價首次突破了5萬元大關(guān)。

由此，北京正在延續(xù)此前的高端要放開、低端有保障的思路。這也是北上廣深四個一線城市的整體思路。

北京限價思路的轉(zhuǎn)變，是否算作宏觀調(diào)控政策的收緊或放松？或許不可一概而論。

此前一段時間，緊跟一線城市調(diào)控步伐，二線城市也開始出招，但調(diào)控思路不一。中國人民大學(xué)土地研究中心主任葉劍平說，武漢、鄭州等城市的規(guī)劃，已經(jīng)類似于北京，這也導(dǎo)致當(dāng)?shù)貥鞘信c一線城市相似，房價上漲明顯。

而西安、徐州等城市，盡管也出臺新政，但目的則是放松。比如西安的新政策中不再提及二套房首付比例增加這樣的字眼。

在住建部人士看來，溫州更能代表中央政府對調(diào)控的新認識。2013年8月份，溫州將限制購房的數(shù)量從一套提高為兩套，政策明顯放開。“幾個月了，中央沒有說什么。這體現(xiàn)出中央的思路，就是分類指導(dǎo)。”

除了政策的分化，中央的另一思路是千方百計增加供給。中央政治局2013年10月29日就加快推進住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)進行集體學(xué)習(xí)。北京自住型商品房的興起，被看作是對中央精神的直接呼應(yīng)。且這并非個案，深圳此前就推出了安居型住宅，和北京的產(chǎn)品差不多，只是叫法不一樣。

值得注意的是，供過于求的一些城市和區(qū)域，政策也在收緊。比如貴陽目前不再允許新樓盤入市，泡沫較高的海南則宣布，2017年之前要把商品住宅所占比例從目前的85%多降低到70%。由此可見，房地產(chǎn)差別化管理將成為長效機制。