房企財務(wù)費用何以上漲近三成？

在購房者普遍預(yù)計房價將大幅下調(diào)的同時，資本市場也對房企的未來打上了問號。房企融資成本大幅增加，加劇了房企資金鏈的緊張程度。在多個因素的合力下，不難預(yù)料，房企“以價換量”的力度將進一步加深。截至8月23日數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬國房地產(chǎn)行業(yè)分類，滬深兩市已經(jīng)有71家房企（近三年財務(wù)指標齊全的公司）公布2014年中報業(yè)績，占142家房企的50%，其財務(wù)費用暴漲近10億元，而2013年同期同比僅增加了3億元。

數(shù)據(jù)顯示，上述71家上市房企今年上半年的財務(wù)費用合計為43.50億元，同比上漲幅度為28%；而2013年上半年這71家上市公司的財務(wù)費用合計為33.99億元，2012年同期則為31.23億元。

從具體房企上半年所花財務(wù)費用的表現(xiàn)來看，中華企業(yè)力壓萬科居于榜首，金額高達4.5億元；萬科以3.96億元位于第二位；而首開股份和招商地產(chǎn)緊隨其后。

泛海控股今年上半年財務(wù)費用為5030.98萬元，2013年同期為7626.65萬元，同比下滑幅度約為34%；金融街今年上半年財務(wù)費用則為1.73億元，上年同期則為0.9億元，同比增長幅度超過90%。相對于財務(wù)成本得到有效控制的房企數(shù)量來說，財務(wù)成本同比上升的房企數(shù)量則更多。

房企的負債額度和其財務(wù)費用是成正比的，在房地產(chǎn)開發(fā)中，以項目竣工期備案為時點來看，若在項目竣工之際仍未償還完當(dāng)初開發(fā)項目的有息借款，尚未銷售的現(xiàn)房越多，則將給企業(yè)財務(wù)成本指標帶來的壓力越大。

縱觀今年上半年樓市庫存量和成交量，多數(shù)房企銷售目標完成率不如年初預(yù)期，項目銷售周期加長，周轉(zhuǎn)速度減慢，催生了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)費用大漲的現(xiàn)象。多數(shù)房企已意識到財務(wù)成本在房地產(chǎn)項目開發(fā)中成本攀升的現(xiàn)象，鑒于此，多數(shù)房企都在走高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略，憑借加快項目周轉(zhuǎn)速度，減少利息支出。大型標桿房企幾乎都在大力推行標準化產(chǎn)品線的復(fù)制開發(fā)，原因就是產(chǎn)品線開發(fā)可實現(xiàn)快速定位、快速設(shè)計、快速招采、快速施工、快速銷售和快速現(xiàn)金流平衡，同時也可以提高項目周轉(zhuǎn)速度，降低財務(wù)壓力。

個別有實力的房企為了能借到利率更低的錢，都力爭搭建A+H股上市融資平臺，國內(nèi)外融資成本接近7%的差額空間讓房企爭相打通中國香港上市平臺。從萬科、綠地等標桿房企到力圖轉(zhuǎn)型改變的泛海控股等開發(fā)商，都完成了打通國內(nèi)加海外資本市場的雙融資平臺戰(zhàn)略，其目的不外乎擴大融資渠道，在高杠桿運營的背景下，力爭減少高額負債所帶來的財務(wù)成本，進而提升企業(yè)利潤。

此外，大多數(shù)開發(fā)商通過信托渠道融資，其融資成本基本都在10%以上，甚至個別房企要向民間借高利貸維持生存。鑒于此，不少房企出海融資，但在中國內(nèi)地樓市成交量的不斷下滑，樓市投資回報不高的背景下，海外投資者也不買房企低成本融資的賬，這在某種程度上導(dǎo)致了房企在海外融資的成本甚至上升到7%以上。顯然，高昂的利息支出加重了企業(yè)的財務(wù)壓力，同時也更考驗房地產(chǎn)企業(yè)的資金承壓能力。

2013年，大多數(shù)房企都買了不少地，其負債增加不少，這顯然也進一步提升了其有息負債的比重，加重了其財務(wù)費用負擔(dān)。若大多數(shù)城市商業(yè)銀行信貸下半年仍然偏緊，甚至還繼續(xù)上浮首套房貸利率，房地產(chǎn)市場交易量仍然會維持當(dāng)前比較低迷的狀態(tài)，企業(yè)“去庫存”壓力仍然比較大。