探路REITs

2014年5月，第一支在深交所綜合協議交易平臺掛牌上市的REITs產品“中信啟航”，獲得中國證監會批復成功并募集設立，其在深交所綜合協議交易平臺掛牌轉讓。“中信啟航”總規模逾人民幣50億元，投資標的為北京中信證券大廈及深圳中信證券大廈。

據評估，北京中信證券大廈評估價值為35.02億元，深圳中信證券大廈估值15.03億元，中信證券將自有商業辦公樓作為REITs的種子項目，即變現了辦公樓資產，又收入管理費，一舉兩得。

REITs（房地產投資信托基金）是一種創新的融資模式，屬于房地產間接投資領域中資產證券化的一種方式，REITs的總收益包括商業地產的租金收入和資產增值。從REITs的國際發展經驗看，幾乎所有REITs的經營模式都是收購已有商業地產并出租，靠租金回報投資者。

近年來，隨著全國范圍的住宅限購，部分資金已從住宅市場流入商業地產，在房地產調控和保障房建設的大環境下，商業地產是房地產轉型和突破的一個重要方向。大規模商業項目經營多采用開發商整體開發后收取租金，運作成熟后可打包上市，形成商業房地產金融產品，如REITs作為投資回報的模式，對于規模較小的項目則依然采取租金回收的方式。

從上市地產企業陸續發布的2013年年報看，內地港資房企中涉及商業地產的財務數據中，可以看到商業地產的發展現狀及未來走勢。例如，內地港資企業租金收入位列前五位的分別是九龍倉、太古地產、新鴻基、恒隆和瑞安，租金收入分別是111.33億、96.73億、90.48億、66.38億和14.4億元，港資企業在商業地產行業的運營經驗、國際化視野與資本化（如 REITs）運作手段都相對成熟，為國內房地產企業涉足商業地產提供了很好的案例參考。

港資房企在商業地產運作方面較為成功的如香港上市公司新鴻基地產，它通過打造轉型平臺和等待外部機遇，從創建到完成租售并舉的轉型，新鴻基地產每年在商業地產上貢獻上百億元穩定的租金收入，保證了企業現金流的均衡配置，實現物業結構和收益結構的均衡，從而提升企業對抗低谷沖擊的能力。

新鴻基地產的商業經營模式被視為對抗房地產業周期波動的一劑良方，但其花了30年的時間才完成從開發物業銷售向商業地產租賃轉型，目前，內地的許多開發商和投資基金蜂擁涉足商業地產，但缺乏時間與經驗的沉淀，是否能一舉成功還有待商榷。

商業地產REITs緩解了房地產公司融資渠道單一與難度加大等壓力，為我國房地產行業的資金結構與產品模式做出了創新。它具有可迅速發展的能力，但在我國，REITs發展在稅收制度與法律法規等因素上面臨著難題與發展瓶頸，如雙重征稅問題。

據了解，中信啟航是按照全額征稅的模式，稅收接近租金的一半，但中信證券以在業內的綜合能力、雄厚的資金實力以及優質資產配置為其首單REITs保駕護航。

我國若是大規模發展REITs產品，需廣泛借鑒中國證券投資基金的發展經驗與教訓，結合其他國家和地區的REITs模式，與此同時，運用我國不斷累積壯大的民間資本，以及不斷成熟的保險市場和養老保障制度，我國的機構投資者也已經成型。