農地金融的制度設計

黨的十八屆三中全會進一步賦予了農村土地的金融屬性，為新一輪土地改革指明了方向。土地改革、農民財產權的落實與農業經營規模化離不開長期、低利的政策性土地金融的支持，需要大力發展土地間接金融，并探索各類土地直接金融工具。

第一種模式是農村土地合作社+內置金融+外置金融。由于農村土地使用權存在調整風險，銀行幾乎不接受農戶用土地使用權抵押貸款。我國法律規定農村土地歸農村集體所有，農村集體土地所有權是確定的，是一個較好的擔保物權。在農村地區由村社集體引導組建農村土地合作社，農民以土地入股并享有土地收益分配權，農村土地合作社將土地承包給農業生產企業和種植大戶，同時收取土地租金，農業企業和種植大戶土地開發資金缺口可以通過農村土地合作社將集體土地所有權抵押獲取，農村土地合作社在金融機構和農業企業及種植大戶之間建立起了一座金融橋梁，外置金融的信貸資金通過內置金融這座橋梁流向資金需求者手中。這種模式使外置金融機構與農村土地合作社之間建立信貸關系，避免與單個農戶建立信貸關系的信息不對稱和交易費用，降低外置金融機構的信貸風險，也有利于資金回流。

第二種模式是農村土地合作社+股權質押。上述模式可以解決農村土地開發的資金缺口問題，然而，農村土地合作社的股東又怎么來盤活自己的股權，獲取發展資金呢？股權是一種資產所有權，入股農民可以依據這種所有權享有農村土地合作社的收益分配權。一般而言，農村土地合作社都規定了每年入股土地的保底收益分配，并且有連續的現金流。可以看出，農村土地合作社股權是一種較為良好的抵押資產，由于農業產業特點，土地合作社與農業企業和種植大戶簽訂的一般都是長期租賃合同，土地合作社收入基本穩定，即農村土地合作社入股農民股權能產生持續的現金流，農民土地合作社股權抵押對金融機構來說風險相對較小，金融機構有動力開展此業務，同時農民也能盤活自己的股權，獲取發展資金，這種模式能夠實現雙贏。

第三是農村土地信托模式。市場對土地制度改革的期待持續走高。尤其是在中信信托2013年10月10日拿下國內土地經營權流轉信托計劃第一單之后。這個案例的積極意義是十分明顯的：首先是土地確權產生了土地流轉的內生需求。其次，信托的加入及其結構化設計降低了交易費用和信息成本，社會總效益增加，加速了交易完成。再次對于信托來說，通過結構化的交易設計，降低交易風險，增加項目總效益。利用信托積極拓廣土地新權能的交易、流轉有很大意義，在集體建設用地上也大有用武之地。這就是我們可以更看好開發型不動產信托，即集體建設用地所有人與開發商合建的情形。將來，農村集體土地不一定要采取賣地的方式，而可以作為受托人一方，與開發商進行合作開發，開發資金可以用部分土地抵押信托融資。