自住房棄購(gòu)的尷尬

一直高居話題榜前位的北京自住型商品房，如今又惹了新的話題。從6月底7月初之后，幾個(gè)率先搖號(hào)選房的自住房項(xiàng)目，都出現(xiàn)了棄號(hào)、棄購(gòu)的現(xiàn)象。原本一直被外界貼標(biāo)為“搖到就是賺到”的中簽機(jī)會(huì)，卻遭遇了意料之外的被棄的尷尬，令人大跌眼鏡。

也許是這一快速?zèng)Q策的樓市產(chǎn)物固有內(nèi)因缺陷，抑或和當(dāng)前頹靡下行的樓市大勢(shì)有關(guān)。錯(cuò)愕之后，人們開始反思棄購(gòu)尷尬背后的原因。

過半的棄購(gòu)率

自去年10月份北京市住建委推出自住型商品住房計(jì)劃以來，自住房土地的出讓和項(xiàng)目的進(jìn)展一直備受關(guān)注。經(jīng)過大半年的醞釀準(zhǔn)備，在今年6月底7月初之后，北京市多個(gè)自住房項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入實(shí)操階段，搖號(hào)、選房、購(gòu)房工作陸續(xù)開展。

第一個(gè)開始搖號(hào)選房的項(xiàng)目，是位于東五環(huán)朝陽(yáng)北路上的金隅匯星苑。該項(xiàng)目被認(rèn)為地理位置較佳、周邊交通和生活配套也相對(duì)齊全。最主要的是該區(qū)位周邊二手房?jī)r(jià)在2.8萬(wàn)元-3萬(wàn)元/平米，金隅匯星苑限價(jià)2.2萬(wàn)元/平米，被視為“搖到號(hào)就是賺到了”。然而，令人意外的是，在搖出的3700余個(gè)家庭中，共有600余個(gè)中簽家庭最終放棄選房，棄購(gòu)率接近20%，開發(fā)商金隅嘉業(yè)不得不兩次組織遞補(bǔ)選房。

值得一提的是，在這個(gè)項(xiàng)目搖號(hào)結(jié)果公布后不久，就出現(xiàn)了“中簽者10萬(wàn)元叫賣自住房號(hào)”的傳聞。最終，這個(gè)消息被官方證實(shí)并及時(shí)查處。據(jù)市住建委消息稱，該“叫賣房號(hào)”的男子被有關(guān)部門約談?wù){(diào)查，他承認(rèn)是因?yàn)椤芭逻€不起貸款，雖然中了簽，也沒打算買”，才動(dòng)起來倒賣中簽號(hào)碼的念頭。

隨后入市的該開發(fā)商旗下另一項(xiàng)目、位于東壩區(qū)域的金隅匯景苑同樣遭遇了大比例棄購(gòu)的命運(yùn)。據(jù)開發(fā)商消息，在對(duì)棄購(gòu)家庭的回訪中他們發(fā)現(xiàn)，大部分都是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)承受能力不足而放棄。

然而，在售價(jià)僅1.3萬(wàn)元/平米的首創(chuàng)悅都匯項(xiàng)目，以及售價(jià)僅9500元/平米的當(dāng)代采育滿庭春MOMA項(xiàng)目上，也出現(xiàn)了高達(dá)接近60%的棄購(gòu)比率。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張旭分析，在這兩個(gè)項(xiàng)目上，除了經(jīng)濟(jì)承受能力之外，一些中簽者對(duì)于項(xiàng)目地段較遠(yuǎn)、周邊配套不足、項(xiàng)目品質(zhì)等都有疑慮，最終導(dǎo)致棄購(gòu)率居高不下。

糾結(jié)的中簽者

記者了解到，位于大興區(qū)采育鎮(zhèn)的滿庭春MOMA項(xiàng)目，9500元/平米的價(jià)格是已經(jīng)亮相的數(shù)十個(gè)自住房中的最低價(jià)。然而，這個(gè)項(xiàng)目的棄購(gòu)率創(chuàng)下了新高，首批選房的700戶只認(rèn)購(gòu)了296套房源，棄購(gòu)率超過57%。在多次遞補(bǔ)排號(hào)之后，才完成了全部去化率。

業(yè)內(nèi)人士分析，不僅僅是價(jià)格因素，地段位置等也是買房人考慮的重點(diǎn)。那么，隨后入市的大部分位于五六環(huán)外的自住房項(xiàng)目，可能都會(huì)出現(xiàn)高棄購(gòu)率的現(xiàn)象。

“自住房被棄購(gòu)”的新聞被媒體熱炒，該政策也受到不少質(zhì)疑，官方不得不站出來回應(yīng)。7月初，北京市住建委針對(duì)自住房“大量棄購(gòu)”一事作出回應(yīng)稱，個(gè)別媒體將中簽家庭放棄選房等同于項(xiàng)目滯銷，屬于誤讀和曲解。同時(shí)，住建委表示，產(chǎn)生“棄選”的原因，主要在于自住房在產(chǎn)品及價(jià)格方面定位為“夾心層”及中端需求，但在申購(gòu)對(duì)象上包括了住房保障家庭在內(nèi)的低端需求，銷售對(duì)象相對(duì)寬泛。此外，部分有支付能力的中簽家庭對(duì)項(xiàng)目的區(qū)位、戶型、配套等條件考量較多。

記者在一個(gè)名為“血拼自住房”的QQ群中，接觸了不少參與了上述四個(gè)項(xiàng)目搖號(hào)的申購(gòu)人。其中一位洪先生告訴記者，他搖中了大興采育鎮(zhèn)的項(xiàng)目，號(hào)碼在800多號(hào)，比較靠前，但他最終也“棄號(hào)”了?！笆紫仁翘h(yuǎn)，搖號(hào)之前我去過采育項(xiàng)目地看了看，非?；?，交通、生活各方面配套都不行?！边@對(duì)于在北四環(huán)工作的他而言，如果購(gòu)買采育的房子，只能作為“第二居所”，但是有限的購(gòu)房家庭經(jīng)費(fèi)，讓他不得不慎重。

“我有個(gè)朋友就是采育鎮(zhèn)的人，可是他們家沒有搖中，非常可惜?！庇浾咴谶@個(gè)群里發(fā)現(xiàn)，一方面是棄購(gòu)的各種理由被反復(fù)討論，一方面是沒有搖中的申請(qǐng)者感嘆“運(yùn)氣不好”。

“申請(qǐng)門檻低、棄購(gòu)零成本等，也是導(dǎo)致棄購(gòu)率高的原因”，張旭認(rèn)為，自住房搖號(hào)政策還可以更加細(xì)化。同時(shí)，一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果適當(dāng)調(diào)整政策，比如針對(duì)不同項(xiàng)目來設(shè)定收入證明等驗(yàn)資門檻，可以提高真正有意愿購(gòu)房人的中簽率。而適當(dāng)提高棄購(gòu)的成本，比如設(shè)定棄購(gòu)的次數(shù)等，也可以擠出一些“打醬油心態(tài)”的水分。

縮小的價(jià)格優(yōu)勢(shì)

除了價(jià)格、地段、品質(zhì)等“內(nèi)因”導(dǎo)致的棄購(gòu)之外，當(dāng)前業(yè)內(nèi)有不少觀點(diǎn)認(rèn)為，今年初以來，北京樓市整體顯現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)，特別是一些外圍板塊出現(xiàn)了降價(jià)的現(xiàn)象，這導(dǎo)致自住房的價(jià)格和區(qū)域周邊二手房?jī)r(jià)格的差距在逐步縮小。這也成為了影響購(gòu)房者對(duì)自住房熱情的“外因”。

房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人員告訴記者，在已搖號(hào)選房完畢的金隅匯星苑、金隅匯景苑分別所屬的高碑店、東壩區(qū)域內(nèi)，前期就已經(jīng)出現(xiàn)了一些業(yè)主大幅下調(diào)掛牌價(jià)格的個(gè)案。記者了解到，目前金隅匯景苑周邊一些小區(qū)如康靜里，目前二手房的掛牌單價(jià)在2.5萬(wàn)元-2.8萬(wàn)元/平米之間，和自住房2.2萬(wàn)元/平米的價(jià)差正在逐步縮小，同時(shí)，這些小區(qū)所在區(qū)位的地段和配套都更為成熟。而同樣位于東五環(huán)外的管莊區(qū)域內(nèi)，已經(jīng)出現(xiàn)了掛牌2.2萬(wàn)元/平米左右的房源。同一區(qū)域內(nèi)，自住房和二手房?jī)r(jià)格差距縮小，甚至是“價(jià)格倒掛”，使得自住房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)被大大削弱。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅告訴記者，北京二手房市場(chǎng)的降價(jià)現(xiàn)象，是從五六環(huán)外的外圍板塊最先開始的，跌幅也是最明顯的。這些區(qū)域正好和大部分自住房區(qū)域重合。資料顯示，今年擬入市的15個(gè)自住型商品房項(xiàng)目中，有6個(gè)項(xiàng)目位于朝陽(yáng)區(qū)，另外9個(gè)均位于大興、昌平、平谷、順義等郊區(qū)縣。兩者的價(jià)差已經(jīng)小于30%的既定目標(biāo)，有的甚至小于20%。

同時(shí)，一些郊區(qū)的剛需新盤也都?jí)旱蛢r(jià)格分化了一部分客群需求。北京的新房和二手房?jī)r(jià)格逐漸走低，曾經(jīng)充滿價(jià)格誘惑力的自住房似乎變成了“食之無(wú)味、棄之可惜”的 “雞肋”。

然而，不少業(yè)內(nèi)人士對(duì)此持樂觀態(tài)度。郭毅認(rèn)為：“自住房政策的設(shè)計(jì)初衷就有平抑房?jī)r(jià)的內(nèi)容，如今自住房的入市起到了帶動(dòng)周邊市場(chǎng)的作用，可以說是積極的。同時(shí)，雖然棄購(gòu)率居高不下，但最終自住房項(xiàng)目都能收獲100%的去化，也說明滿足了‘夾心層’的住房需求。”