萬科“整人術(shù)”

2013年，萬科110位中層管理人員平均體重減輕一公斤，王石稱這是萬科新追求，外界則調(diào)侃為“越瘦的職位越高”。不經(jīng)意間，萬科已經(jīng)成為首個半年業(yè)績突破千億的房企。這背后，“而立之年”的萬科做了很多努力。

追溯以往，每一個十年的關(guān)隘，萬科都會經(jīng)歷一輪大的調(diào)整，無論是從戰(zhàn)略到人事。

轉(zhuǎn)股前夕的護航

6月25日，萬科正式登陸香港市場，按上市首日開盤價13.66港元計算，萬科H股市值約179.6億港元，折合人民幣超140億元。至此，萬科的A+H總市值突破千億元，成為僅次于中國海外發(fā)展的第二家市值過千億的房企。

當市場側(cè)重于分析萬科轉(zhuǎn)股意義所在時，很多人卻忽略了萬科另一個舉動的關(guān)聯(lián)意義。B轉(zhuǎn)H股的護航，萬科合伙人功不可沒。

2014年3月，監(jiān)管部門給了萬科“準生證”，但萬科還要過股東一關(guān)。中銀國際研究員田世欣則認為，B轉(zhuǎn)H能否成功取決于現(xiàn)金選擇權(quán)實施情況。行使現(xiàn)金選擇權(quán)的B股股東人數(shù)必須低于1/3。這意味著絕大多數(shù)股東必須選擇繼續(xù)持股，而非套現(xiàn)。

萬科合伙人率先出手。從5月28日開始，合伙人制度的法人盈安合伙正式亮相，當天斥資3億元在二級資本市場買入萬科A股，占公司總股本的0.33%。隨后盈安不斷出手，截至6月12日，盈安合伙在半個月內(nèi)先后六次增持自家股票，累計耗資17.97億元，獲得占總股本的1.92%的股票。同時還表示，將繼續(xù)增持公司A股股票。

經(jīng)過六次增持，盈安合伙已經(jīng)穩(wěn)居公司第二大股東的位置（前第二大股東劉元生持股占比為1.21%）。6月17日的公告顯示，有效申報現(xiàn)金選擇權(quán)的B股僅占B股總數(shù)的1.84%，未超過公司B股總數(shù)的三分之一，申報結(jié)局意味著，超過98%的B股持有者選擇了信任而非套現(xiàn)，萬科B轉(zhuǎn)H最關(guān)鍵的障礙得以掃除。

“公司合伙人選擇在這個節(jié)點增持萬科，除了對野蠻人敲門未雨綢繆之外，更有護航B轉(zhuǎn)H股的意圖在里面。”中信建投分析師蘇雪晶表示。在A股跌跌不休、房地產(chǎn)市場前景不明的背景下，合伙人真金白銀的增持表明了內(nèi)部人士的信心，也給B股投資者帶來信心提振。

合伙人變身第二大股東

事實上，盈安合伙除了為萬科轉(zhuǎn)板保駕護航外，萬科集團總裁郁亮還有著更深遠的謀劃：“解決萬科未來十年的問題”。

在年初，萬科事業(yè)合伙人快速啟動，包括郁亮在內(nèi)的中高層組成了中層員工持股會。4月25日，盈安合伙以有限合伙企業(yè)的性質(zhì)成立，認繳出資額為14.1億元。經(jīng)過六度出手，目前盈安合伙已經(jīng)獲得占總股本的1.92%的股票，穩(wěn)居公司第二大股東的位置。

當企業(yè)大到一定程度上時，大企業(yè)病往往會拖累自身，TCL集團董事長李東生將此譽為“鷹的重生”，華為曾發(fā)布《華為的冬天》、百度創(chuàng)始人李彥宏呼喚狼性，郁亮則采取了多數(shù)大企業(yè)會采取的做法：建立危機意識，提防 “門口的野蠻人”。

萬科在房地產(chǎn)企業(yè)中一直是個另類，股權(quán)分散、職業(yè)經(jīng)理人當?shù)馈Ｓ捎趦?nèi)房股長期處于低位，股權(quán)分散的企業(yè)容易受到資本市場的追擊，如金地和金融街等房企都遭遇險資狙擊，而按郁亮的說法：“現(xiàn)在以萬科的股價，買下萬科只需要200億元”。

對高層缺乏長遠的激勵機制，可能更讓郁亮擔心。萬科高層陸續(xù)出走，包括徐洪舸 、肖楠、劉愛明、袁伯銀等副總裁級別的高管近年先后離開。萬科多次推出期權(quán)激勵計劃，但作用都不大。

另一家上海灘大鱷在謀求職工控股上的成就，讓郁亮艷羨不已。7月3日晚，金豐投資連發(fā)四則公告，最新股權(quán)架構(gòu)塵埃落定。綠地集團董事長張玉良等43位綠地集團管理層人士組建而成的上海格林蘭持有28.79%的股權(quán)，成為單方持股的大股東地位。

盈安合伙最終要實現(xiàn)對萬科10%股權(quán)的控制。合伙人效應仍有資金的壁壘。根據(jù)蘇雪晶測算，在不考慮未來每年新增集體獎金以及股價變動的情況下，對應增持公司股份最高超過10%，所需資金或在百億以上。而盈安合伙當前可動用的集體獎金規(guī)模約在15億到20 億之間。

“合伙人制度建設，給員工帶來的更多是企業(yè)的主人公意識。”萬科集團高級副總裁毛大慶坦言，要以合伙人的心理，進行新的發(fā)展與創(chuàng)業(yè)。除了既有集團層面的合伙人持股計劃，也有業(yè)務層面的項目跟投制度，且不只針對管理層，而是面向廣大員工。

6月29日，不少萬科人士曬出了貴陽萬科員工自營的社區(qū)商業(yè)——5度咖啡。“非常相信和期待事業(yè)合伙人的思想，在這些領(lǐng)域出現(xiàn)有趣的創(chuàng)新。”毛大慶坦言，員工自營社區(qū)商業(yè)模式已經(jīng)在多個萬科一線公司生根落地，多個城市員工自營的咖啡廳、面包房等已經(jīng)成為深受社區(qū)交流歡迎的場所。

高層架構(gòu)“手術(shù)”

6月22日晚間，某微信公眾號發(fā)布的《傳毛大慶被逼走幾成定局，萬科迎最嚴峻人事危機》在朋友圈及網(wǎng)上瘋狂“刷屏”。入主北京萬科已經(jīng)五年的毛大慶被指因為知名度光環(huán)加身以及“內(nèi)部講話事件”遭到郁亮調(diào)整。

萬科有著嚴格的職業(yè)經(jīng)理人制度，不會任由一名地方老總在當?shù)卦扛羧迥昃蜁嵤Q防、調(diào)任、明升暗降等措施。在毛大慶加入萬科之前，北京萬科共更換八任總經(jīng)理。早在2000年，當時因為不滿萬科上海、北京區(qū)域總經(jīng)理對調(diào)一事，時任北京、上海萬科總經(jīng)理的林少洲、林漢彬雙雙離職。

有萬科救火隊長之稱的林少洲此前就對記者吐槽被調(diào)任的不滿，面對調(diào)令，正準備締造北京萬科百億地產(chǎn)王國夢想的林少洲悲壯地選擇了辭職。“當時我的感覺就像正要直抵黃龍府的岳飛，十二道金牌一來，十年的心血和努力，一夜之間都沒了。”再度被記者追問這段歷史，林少洲內(nèi)心依然不太平靜：“就像在舞臺上演了一出戲，退場了就什么都不是了。”

實際上，毛大慶是否會有調(diào)動目前不好判斷。近幾年萬科已有多位副總裁級別高管離職，不少還上演了“傳謠-辟謠-坐實-公布”的戲碼。

可以確定的是，傳言背后，萬科在真刀真槍的重塑高層權(quán)力結(jié)構(gòu)，包括毛大慶在內(nèi)的多名執(zhí)行副總裁已經(jīng)改任高級副總裁，此事在3月29日的萬科公告中就已經(jīng)對外公布。

6月24日，萬科發(fā)布數(shù)個公告，對公司最新的公司章程、治理結(jié)構(gòu)、高管人員組成做了詳細說明。其中，最關(guān)鍵的調(diào)整為，原多名執(zhí)行副總裁被重新劃分為3名執(zhí)行副總裁及9名高級副總裁。

萬科取消了副總裁職位，增設了高級副總裁職位。盡管郁亮多次表示副總裁級別并無職位大小之稱，但執(zhí)行副總裁更多參與整個集團決策，而高級副總裁的權(quán)限則局限于各自的區(qū)域內(nèi)。

現(xiàn)在，原有的9名執(zhí)行副總裁被削減為3名，分別為陳瑋、王文金、張旭。王文金分管財務與內(nèi)控管理部，張旭分管拿地戰(zhàn)略及資產(chǎn)買賣等業(yè)務，陳瑋分管人力資源。張旭此前不在執(zhí)行副總裁之列，陳瑋此前也在副總裁行列中排名最末。

原任執(zhí)行副總裁的丁長峰、張紀文、莫軍、肖莉、周衛(wèi)軍、毛大慶，以及原任副總裁的周俊庭、朱保全、祝九勝，均轉(zhuǎn)任高級副總裁。而丁長峰、張紀文、肖莉等系萬科老臣，肖莉甚至不再是萬科董事了。

“郁亮以非常快的動作在做一場變革，這次的調(diào)整很大，可以說好一批萬科的老人都被削弱了。”北京一名熟悉萬科的業(yè)內(nèi)人士說，萬科越來越大，需要將人力、財務、運營集中管控，扁平化管理，在這樣的執(zhí)行力下，萬科形成了一個相對精簡、權(quán)力也相對集中的公司運行中樞。

“調(diào)整是必然。”蘭德咨詢總裁宋延慶認為，萬科原有的運營與管理體系仍是基于住宅開發(fā)、重資產(chǎn)而形成的，要轉(zhuǎn)型城市配套服務、輕資產(chǎn)運營，運營與管理體系就要有所調(diào)整。

全民經(jīng)紀人

萬科的銷售額仍在奔跑。萬科成為歷史上首家半年銷售破千億的房企，北京萬科（不含京外項目）今年上半年也完成117.3億元的銷售額，刷新了房地產(chǎn)行業(yè)城市公司半年的銷售紀錄。

近年來，萬科和第二、三位的差距越來越小。盡管萬科多次表示不在乎老大地位，而7月1日晚，中歐國際工商學院的大師課堂上，王石就此給出了一個微妙的態(tài)度，“萬科哪怕就是象征性地，差了幾十萬的量，排到第二，從投資者到管理層的心理，都會有很微妙的變化，這個不得不顧忌”。

種種跡象說明，萬科不可能不顧忌第一地位的失去。實際上，萬科在營銷領(lǐng)域的變革和探索一直在持續(xù)。日前，上海萬科新推出兩款網(wǎng)絡化全名營銷產(chǎn)品，即“萬科經(jīng)紀人平臺”與“分享達人”，兩大系統(tǒng)的核心是將客戶源推薦給萬科，成功之后萬科提供傭金。

營銷體系的變革嘗試也為樓市下行期的房企所廣泛運用，此前雅居樂和世茂等房企均針對營銷體系進行大幅改革，而碧桂園營銷總裁的崗位也發(fā)生了變動。

全民營銷也并不少見，尤其在樓市下行期，不但有碧桂園、綠城等老手，在北京，旭輝和東亞新華在內(nèi)的不少房企也均推出了全民營銷的方式，萬科地方公司的全民營銷舉動也成為當下樓市的一個寫照。

在具體策略實施方面，上海萬科方面稱，首先發(fā)動萬科員工、老業(yè)主、代理商，從口碑傳播中發(fā)現(xiàn)意向客群，通過平臺提供在線看房，選房，認籌甚至實現(xiàn)入住保修、社區(qū)商業(yè)消費、社區(qū)服務直連等服務。

據(jù)了解，目前上海萬科推出的兩款平臺“經(jīng)紀人平臺”和“分享達人”，由營銷部門負責，之后將根據(jù)具體業(yè)務、運營狀況以及市場發(fā)展狀況的變化決定是否成立單獨部門操作。

針對上海萬科此次推出的“全民營銷”策略是否會上升到集團戰(zhàn)略，萬科董秘譚華杰近期回應稱，這是第三代互聯(lián)網(wǎng)營銷渠道的嘗試，目前其他區(qū)域公司也已有所動作。“要根據(jù)實際情況來考慮，若實際作用大，不排除上升至集團戰(zhàn)略的可能。”