出海掘金謹防“暗礁”

“還是原來的配方，還是熟悉的味道。”海外置業開始風靡中國，國內房企大規模出海，如今，中國人購買中國開發商的房子，只不過換了一個陌生國度而已。千億級房企中，就有萬科、萬達、綠地及碧桂園出海，中國人裹挾夢想席卷世界。然而所有洶洶而來的掘金者與“土著”之間，都會上演一幕抗議與推進的拉鋸戰。

濟州島風波只是冰山一角。海外市場所面臨的較為復雜的開發風險，并非三言兩語所能盡述，無論是兩國外交關系的好壞，或者是政府換屆等原因，都好比出海航行中最怕遇到的冰山，即便是巨無霸的泰坦尼克號，也會被沉落大海。

出海掘金狂潮

房企大規模出海，并非偶然。一個重要原因，就是國內出現了移民、留學、投資和休閑旅游的潮流。萬科集團董事長王石曾在公開場合表示：“不少萬科的客戶都紛紛移民海外，其中30%是選擇北美為目的地，因此萬科會跟隨這些客戶進軍北美，把業務擴展到加拿大及美國。”

正如綠地集團董事長張玉良所說：“我們感興趣的是中國人多的地方在哪，如果你不去賺，這部分錢就被外國人賺走了。”

以濟州島為例，濟州島的地理位置、移民政策、房價標準都是吸引中國房企的因素。相對而言，濟州島房價便宜，韓國地理位置上鄰近中國，尤其是此前韓國政府推出的“投資購房50萬美元，居住5年后就可以申請永久居住綠卡”，更是加速了國人對于濟州島的興趣。

如果說韓國和馬來西亞是近兩年的房企新寵，歐美等發達地區才是“真愛”，中國企業進行的海外投資中，美國投資比例遙遙領先，全聯房地產商會創會會長聶梅生給出的數據是，這一比例“達到20%”。在美國有大手筆動作的房企包括萬科和綠地、復星等大型房企。

美國最熱門的城市是舊金山、紐約、西雅圖、波士頓等等，美國市場政策風險低，投資預期回報率較高，中國人到美國興起了移民熱潮、投資熱潮。

除了美國外，國際投資熱點區域還包括英國、澳大利亞，以及馬來西亞、韓國等東亞和東南亞國家。聶梅生透露，2014年中國房企一季度境外投資額已達近千億元人民幣，“超過去年全年投資總額。”

相對于萬科將海外業務劃定在20%的范圍內，碧桂園和綠地對海外市場顯示出了強大的野心。碧桂園公開表示：未來三至五年，海外項目、廣東省內外、全國各地將呈“三分天下”的態勢，10年內，國內國外各占一半比例。為了加大力度拓展海外市場，碧桂園甚至將營銷一把手楊永潮調到海外市場。

綠地2013年的海外營收僅30億元，今年增至200億元，這相當于一個國內成熟房企的年銷售額。張玉良近日表示，綠地目前已進入澳洲、美國、加拿大、英國等九國十二城。在未來2年至3年內，爭取實現每年海外投資總額及銷售收入翻一番，2015年海外銷售收入預計將超400億元。

政治“冰山”

濟州島風波只是冰山一角。海外市場所面臨的較為復雜的開發風險，并非三言兩語所能盡述，尤其是政治風險，無論是兩國外交關系的好壞，或者政府換屆等原因，都好比出海航行中最怕遇到的冰山，即便是巨無霸的泰坦尼克號，也會被沉落大海。

濟州島風波，正是由于知事更換所引起的，部分項目在上屆政府已經通過，但這屆卻又不承認。不過，并非所有房企都能遇上國家出面推動的好運氣，恐怕中坤集團董事長黃怒波感觸最深。

2011年，中坤集團計劃斥資購買冰島東北部300平方公里土地75%的所有權，用于開發生態旅游項目，卻不幸卷入冰島黨派糾紛而被駁回。

2011年至2012年，前前后后，中坤的冰島投資計劃三次因冰島政府的“阻撓”擱淺，最終協商結果是“轉售為租”，冰島方面給出的反對理由甚至直指中國有政治意圖：“可能成為中國軍隊在北極附近的立足點”。

黃怒波此前接受記者采訪時坦言，“把去冰島買地想得太簡單，低估了海外投資的政治風險和法律風險。”黃怒波說，政治因素是中國房企海外擴張面臨的最大風險，即便政權穩定，準備投資的國家與中國的政治關系也同樣重要，房企在投資決策前需要作出詳盡的分析。

無獨有偶，與中坤在冰島的折戟沉沙幾乎同一時期，中航地產當年也因為當地政府出爾反爾終止了斯里蘭卡項目。2011年底，斯里蘭卡政府取消“科倫坡中航廣場”項目原土地出售計劃，將該地塊的土地性質由永久產權變更為99年租賃產權，中航憤而停止科倫坡中航廣場項目的運作。

該項目早前得到了斯里蘭卡國家總統的同意，但是該國政治體制比較復雜，所以遭到反對黨的強烈反對，最終造成了這樣的結果。

中國水電在緬甸“密松水電站”的停建同樣令人唏噓。2013年9月30日，緬甸總統吳登盛突然宣布因考慮民眾反對意見，要求停建位于緬甸北部的克欽山區、由中國水電投資的密松水電站。

世邦魏理仕中國區研究部主管、執行董事陳仲偉表示，海外投資的政治風險主要基于兩國外交關系的好壞，對于一些國際大事，其變化風險無法預估與控制。雖然有些國家商業環境良好，但重視外資的政治安全審查，某些政治勢力將中國視為唯一潛在戰略對手，泛政治化傾向突出。

此外，對政治局勢不穩定的投資地選擇，要慎之又慎。比如，局勢不大穩定的中東地區、東南亞一些地區，在對外投資過程中，應尤其注意對政治風險的防范。

綠地自2011年開始正式計劃開拓海外市場，并將海外投資瞄準委內瑞拉、朝鮮等發展中國家，但由于地區政局動蕩讓綠地海外計劃受挫。從2012年開始，綠地才調整思路，決心到政治和社會穩定、市場有潛力的地方去做項目，且更多考慮做中國市場的延伸。

政策、法律“暗礁”

在航海中，遇到冰山幾乎是滅頂之災，即便是碰到暗礁，稍有不慎，輕則元氣大傷，重則也可能船漏人亡。但政治方面的因素具備不確定風險，不那么容易預測，而政策和法律層面的“暗礁”，則相對容易提前探測。

“房企出海的最大風險主要還是政策匹配問題。”陳晟說，比如如何處理與當地政府的關系、法律規范等，其次才是經常提到的市場環境。蘇波也強調說：“在海外市場，一定要注意政策法律問題。”

關注美國移民地產投資的亨瑞集團董事長鄒亨瑞近日表示，從接觸的幾十個已經走出去的企業了解到，按照中國思維來做由于對海外的法律法規了解不透，遇到水土不服，交了學費。

針對國外的開發商和投資者，各國政府所設定政策限制不同。例如，在澳大利亞開發項目所用工人，必須有一定比例為當地人，且項目需要公示并得到當地居民的認可；在馬來西亞等地投資物業，還需要向政府提交申請，并且通過一定的審批手續；在美國，法律則規定國外投資在物業占比中不能超過49%，投資商業地產如一次性賣掉，稅收會達到40%到50%之巨……所有這些都需要提早做足功課才能避免走彎路。

據鄒亨瑞介紹，美國的法律法規非常復雜，無論是州政府、市政府、聯邦政府的法律都是有差別的。如果做不到位，或者是法律法規方面出現了問題，甚至有的項目要停工遭受處罰。

碧桂園集團一名負責人透露，剛進入馬來西亞時，進展比較緩慢，海外團隊不得不花大量時間去研究當地的法律條款、產權年限、土地出讓方式，甚至學習和當地人打交道的文化習俗。

綠地也遇到了同樣的問題。此前由于韓國的行政手續復雜，一定程度上影響到了綠地在韓項目的進度。張玉良曾在3月底赴韓出席外資企業懇談會時，特意向韓國有關方面提出要求簡化行政流程、加快審批速度。

綠地方面表示，從濟州項目一開始就聘請了韓國律師事務所，借用其專業性彌補了企業自身不足，避免走彎路。但據多名業內人士介紹，現在中國70%到80%的房地產企業到美國進行開發，都是派自己的團隊，盡管會請法律顧問，但執行層面還是出現了很多的問題。

一些涉及當地民俗的事情，甚至不是政策或法律能左右的。目前，碧桂園在馬來西亞的獨資項目金海灣較為順利，從拿地到銷售不到一年時間，開盤兩個月認購金額接近100億元。但其與大馬置地合作開發的吉隆坡兩個項目，比金海灣項目拿地更早，卻遲遲沒有開盤時間表。

碧桂園馬來西亞區域總裁阮家聲此前曾解釋，吉隆坡兩個項目之所以進展緩慢，是由于項目土地均屬于私人所有，涉及大量商務談判，此外，馬來西亞的審批過程也相當復雜漫長。

大海航行靠“舵手”

在海中航行，有冰山，有暗礁，要辨別風向和方向，要調整風帆，補給水源和貨物，這一切，都需要有一個好團隊，要有極具經驗和眼光的舵手，以及驍勇矯健的水手，甚至必須聯合當地“土著”，進行導航。

房企出海同樣如此，即使順利拿下合適的海外項目，面對與國內市場差異巨大的政策、市場、匯率、貸款、稅費，需要一個經驗豐富的舵手和驍勇善戰的團隊。

一把手是把企業推出國門最大的動力，也是對出海航行最有影響力的人物。碧桂園剛出國門之際，除了資金，幾乎一無所有。有小道消息稱，當碧桂園集團董事局主席楊國強考慮到海外投資時，曾找下屬做了很多思想工作才把人派出去。如今，楊國強又把親信楊永潮調往海外，組建團隊。

在人員以及費用等問題的審批上，碧桂園都比較靈活。一名碧桂園馬來西亞公司相關負責人曾向媒體透露，在馬來西亞考察依斯干達一宗土地之后向楊國強請示，得到的答復是：你自己決定要不要拿。

碧桂園還將其團隊優勢發揮得淋漓盡致。碧桂園在馬來西亞展開海陸空轟炸式的銷售模式，幾乎顛覆了當地的賣房傳統。無論是一次推售上萬套房源，還是將大批客戶空運到當地海邊的“人海戰術”等，都帶著顯著的碧桂園標簽。

而當外界驚嘆于海外開發的“綠地速度”時，或許只有張玉良知道，他已經默默準備了十幾年。早在1992年，綠地創業之初，張玉良就有意出海，而綠地的首個海外開發合作項目，啟動于2004年。綠地創業之初，張玉良就曾派專人去澳大利亞探路，調查結果是公司經驗不足、方向不明，最后放棄。

“海外市場方面有一定的權力，但是大事上肯定要董事長把關。”綠地海外人士表示。

綠地海外項目在組織團隊上有自己的一套標準，海外團隊部分從上海總部撥調，也有部分是當地招聘，以便于和當地人打交道。一般情況下，總部只會派遣總經理、副總及每條線的主要負責人到外地事業部或公司。

更多聰明的開發商也意識到所面臨的風險，所以在投資海外過程中，多數房企采取股權收購、項目收購、與當地房企合作等投資模式。無論是萬科與美國頭號地產商鐵獅門的強強聯合，還是碧桂園與馬來西亞知名房產商大馬置地的親密無間，以及綠地與泰國正大集團的合作，都無疑是規避海外風險的聰明策略。