運河邊的“騷動”

多河富水的特質、京津冀一體化利好，再加上大運河申遺成功的紅利，通州新城已成為眾多開發商眼中的香餑餑。目前，通州新城已經云集了萬達、綠地、泰禾、保利、富力等諸多知名開發商，“彩虹之門”等地標性建筑已經開建，萬達廣場等多家城市綜合體也將于今年相繼投入運營。在業內看來，經過了后 “世界文化遺產”頭銜加碼后，通州區尤其是大運河周邊區域將引發開發商們更加激烈的爭奪。

房企割據核心區

去年，通州運河區接連爆出的17宗地塊皆為F3商服用地，無一例住宅用地，總成交額超過158.7億元，運河核心區一度成為2013年的年終熱詞。

2013年5-6月間，保利斥資14.5億元，先后拿下的通州運河核心區IV區6、10、11號地塊，總規劃建筑面積約18.7萬平米，樓面地價約1.2萬元/平米。綠地隨后以4.965億元的總價拍下鄰近的7號地塊，總建筑面積約4.37萬平米，樓面地價約1.1萬元/平米。

而短短四個月后，11月8日，總建筑面積約6萬平米的1號地塊開拍時，樓面地價已迅速攀升至1.3萬元/平米。彼時，以營建長安俱樂部、長安太和等頂級奢華物業聞名的富華置地與兩家公司的聯合體，拿下運河核心區Ⅲ-02、Ⅲ-06地塊以及Ⅲ-01、Ⅲ-05地塊，總價超20億元。至此，富華置地及其小伙伴創造了9天內連續包攬8宗商服地塊，總建筑面積達到39.56萬平米的紀錄，一躍坐上運河核心區內商業地產的頭把交椅。一周后，另一家商業地產大鱷富力地產及其聯合體斥資41.55億元以高出富華約3000元/平米的樓面地價接連競得Ⅸ區8、9、10、11、12、13-A和B地塊，總建筑面積達46.58萬平米，溢價率分別高達31.5%和28.5%。

而將時光軸拉得再長一些，早在2010年9月時，華業地產和富華置業就已經“盯上”了運河核心區，兩家開發商先后拿下了IV區、V區商服用地，彼時的樓面地價約8700元-11000元/平米。2011年2月，華業地產再次拍下IV區5、8、9號地塊，總規劃建筑面積已經超過51萬平米。

“2010年，為轉移北京城區功能，實現通州綜合性服務中心的定位，通州區政府就已經不再審批運河核心區內單純住宅項目。而是把注意力放在大力發展高端產業吸納就業，解決通州‘臥城問題’上。”中經聯盟秘書長、華業地產副總裁陳云峰表示，核心區內規劃集聚一批體現現代化、國際化要素的高端功能性項目群，建成現代化國際新城雛形。出于看好通州未來發展，并搶占市場先機的原因，房企才會在運河核心區頻頻拿地。

除了業內熟知的幾大品牌開發商，加入核心區戰斗的還有一個“陌生”的敵人——鵬瑞利財團。2012年9月25日，鵬瑞利與美融加聯合體以約9087元/平米樓面地價奪得Ⅷ區三宗土地，總建筑面積約9.3萬平米；2013年4月中旬，鵬瑞利財團再次出手，以超過9220元/平米的樓面地價拿下Ⅷ區10、11、12地塊，總建筑面積7.98萬平米。較低的土地成本和較大的建筑體量，使得該項目也成為區域內有力的競爭者之一。

見漲的房價

大運河申遺成功后，不少開發商都將“世界文化遺產”的概念用于宣傳之上，這令老通州人何飛激動不已。

“這是房價要漲的節奏啊。”何飛告訴記者，申遺成功后，他的第一反應是自豪，第二反應就是房價可能要漲。

“我們目前的均價是27000元/平米左右，以后再開盤的話價格肯定會上漲。”京貿國際城的銷售人員告訴記者，大運河申遺成功后，政府正計劃進一步對其周邊生態環境進行保護和改善，這對核心區的房地產項目來說肯定是利好的。“另外，運河核心區現在都基本不再批住宅用地，不論居住的舒適度還是稀缺性，運河沿岸的項目都具有無可比擬的優勢。”

據記者了解，通州新城核心區的住宅價格近期一直維持在比較穩定的狀態。 “去年大概通州區價格在2萬元/平米，今年到現在通州區的價格在2.4萬元/平米左右。”亞豪機構市場總監郭毅告訴記者，相比于其他新城，通州新城的價格非常穩定。

“隨著新城建設的提速，以及產品的升級換代，區域住宅未來的單價水平還會進一步往上走。”郭毅介紹說，近兩年來，通州很多項目進入開發后期，開始提升自己的產品品質。“包括金隅的項目，以及新華聯運河灣都是小戶型產品升級到150多平米的改善型產品。”郭毅認為，通州的產品層級在未來將變得更加豐富。

多位業內人士認為，未來運河周邊的住宅將瞄準“高端”，“大運河申遺成功后，北京政府對通州境內的北京段周邊的投資和鼓勵投資力度會增大，景觀、基礎設施建設，運河周邊旅游區域的交通設施規劃、建設進程肯定會提速。”中原地產市場研究部總監張大偉表示，隨著一段時間后大運河周邊旅游區域開發較完善，配套的交通、商業等設施也建設起來之后，未來新城核心區整體新房房價可能會因此出現一定上漲，運河周邊很可能隨即誕生一批主打景觀資源的高端樓盤項目。

在售項目規劃暫未變

運河申遺成功后，開發商對正在開發的產品是否會進行調整？價格會有什么變化？據記者了解，近年來，運河核心區出讓的土地幾乎都是商服用地性質，住宅用地供應極少。因此，運河沿線的在售樓盤并不多，一只手都能數得過來。而在這有限的供應中，新項目極少，除了華業·新北京中心、京杭府和長安運河外，其他多是老項目后期。其中社區規模較大當屬京貿國際城和武夷花園，前者三期已開盤，所剩房源為數不多，后者則已經清盤。

京杭府銷售人員楊倩告訴記者，運河申遺成功只是錦上添花的一筆，項目的產品、定位是公司綜合多種因素制定，已經成型，并不會因為運河申遺成功而有所改變。“至于價格更不會因此改變，或許未來會小幅上漲，但主要并不是因為運河的原因，而是區域交通、商業配套的完善。”楊倩表示。

在北京ONE的銷售人員看來，運河申遺成功對周邊項目短時間并不會有太大影響，但從長遠看利好。“短期內，運河申遺成功并不能帶來什么實質性的變化，無非就是名頭更好聽，畢竟區域內很多項目的規劃、設計是根據核心區的商業性質制定的，而且基本都是已經動工或完工的。但從長遠看，區域的生態、環境保護肯定能得到進一步的提升。”該銷售人員告訴記者，項目也不會因為申遺成功而盲目漲價。

對于未來該區域的產品競爭，合生華北市場經營中心總監張立輝表示，政府規劃運河核心區為高端商務商住區，這對項目規劃和開發商實力要求較高，未來該板塊項目的競爭不止于星級酒店、品牌商業的引進，更著力于單個項目獨特的豪宅品牌屬性，高端項目將走向差異化、品牌化道路。

“目前，眾多品牌開發商看好通州，齊聚核心區，聚集效應已經開始顯現。” 華業地產副總裁陳云峰向記者表示，“在這一輪重點發展的通州運河核心區，其地標性建筑華業新北京中心和彩虹門均已開工，通州的各項條件都已具備，朝通大CBD呼之欲出。”