徐州UU小鎮項目物業早期介入實施建議

摘要：隨著現代物業設計、建設水平不斷提升，業主（使用人）的需求不斷增加，越來越多的房地產開發商開始重視物業管理的作用。特別是物業管理的提前參與，能有效地避免因設計考慮不周帶來的先天不足或影響今后業主使用功能等問題，使物業更符合業主使用要求。本文以物業早期介入相關要求為基礎，結合項目特點與業主要求按照規劃、設計、施工、驗收等工作早期介入要求，提出設計建議，以期保證物業項目的設計合理和質量良好，更好的為廣大住戶服務。

關鍵詞：早期介入 物業管理 房地產

0 引言

物業管理的早期介入主要通常貫穿項目開發的全過程，一般在可行性研究、規劃設計、施工建設、房產銷售和竣工驗收階段分步驟介入，其主要價值體現在從物業使用角度出發，為項目開發提出建議。同時，管理經驗豐富的物業管理企業的介入，也可以有效提升項目建設和管理水平，同時提升項目價值，促進房產銷售，提高開發效益，進而提升企業品牌影響力。本文針對江蘇華廈融創開發的徐州UU小鎮項目進行早期介入，從項目的規劃設計開始提前介入，涉及建筑、安裝、維護和保養等工作按物業管理的要求進行主動控制，更加確保物業建設質量。建議內容既要考慮開發商的要求，又要滿足業主（使用）需求。

1 徐州UU小鎮項目概況

本項目位于徐州市泉山區杏山子大三角地塊，項目定位為兒童主題幸福社區。總用地面積約13.5萬方。綠化率>30%。

規劃用地：202.2畝 （13.5萬方）

總建筑面積：43.5萬方

總戶數：2857戶

容積率：2.50

綠化率：30.1%

物業形態：5棟電梯洋房、4棟小高層、12棟高層、沿街商業、集中商業、會所、辦公等城市綜合體

戶型面積：80-90m22+1兩（三）房、90-125m23+1三（四）房、子母房

整個項目住宅共分兩期開發，第一期推出B+C地塊，第二期推出A地塊，首期共13棟樓，5棟11層286套，4棟18層407套，4棟33層共660套，總共1353套。分布于B1-11，C1-2。

交通：目前項目位置較偏僻的三環外，但已經開通的韓山隧道、規劃建設的地鐵一號線等交通對項目來說非常有利。而徐蕭公路、三環西路則是連接周邊蕭縣、豐沛縣、淮北等地區。

景觀：景觀環境三面環山，靠近云龍湖，大環境很好。

生活氣息：緊鄰項目的是開元四季，通過開元、萬悅城、圣地雅閣等樓盤的帶動，使得周邊生活氛圍及置業需求日益濃厚。

對UU小鎮項目引入早期介入，讓所聘請的專業的物業管理公司對物業規劃設計方案進行完善，使規劃和設計更加合理，能減少以后疑難問題的發生，提高建設單位的開發效益，提高開發商的名譽。同時，所聘請的物業管理公司還可以及時做好業主入伙與前期物業管理的準備，實現物業管理服務的高起點、高標準，使廣大業戶受益。

2 物業管理早期介入的概念

2.1 物業管理早期介入的概念

所謂的物業管理早期介入是指物業服務企業在接管物業之前就介入，參與物業的規劃，從物業管理的角度提出意見和建議，以便建成后的物業能滿足業主和使用人的要求，并且有利于后期管理工作的進行。

2.2 物業管理早期介入的作用

從物業管理的實踐來看，我國物業管理一直滯后于規劃設計和施工建設，這些往往暴露出物業管理過程中的先天不足或缺陷，給日后的物業管理帶了矛盾和問題。物業管理是對物業項目的使用、維修、養護、經營進行管理和提供服務，使物業項目發揮最佳效應的一種管理形式。它與物業的形成過程即投資決策、規劃設計、工程建設及房屋銷售等階段均有著密不可分的聯系。因此，物業管理應建立追求全過程最佳效益的現代化管理模式，在物業的開發階段就充分考慮建成后的使用和管理的要求，考慮到居住水平提高的需要，應有一定的超前性，即從項目規劃設計階段就開始關注物業的全過程效益。

3 項目早期介入建議

3.1 可行性研究階段

在該項目的可行性研究階段，應聘請物業管理公司集中就產品的市場定位、物業管理的基本思路、物業的經營管理進行總體策劃。

3.1.1 從物業管理角度對建設項目的優化設計，如：圍繞項目設計中“兒童社區”主題的命題，如何從滿足業主需求和提升項目品質進行輔助設計，并修改原設計中不合理內容，從而實現對物業超前管理，避免原設計實施后產生使用和管理問題。

3.1.2 根據項目建設成本及目標客戶的定位來確定物業管理的模式和基本服務內容，物業公司應設計出物業服務的總體方案或拿出項目日常物業管理的管理標準、服務理念和經營目標。

3.1.3 從物業及其附屬設備設施保值增值角度對配套設施建設提出的整改建議，重點考慮配套設施的布局，既要方便于未來業主的使用又要防止對業主的生活產生影響和干擾。

3.2 規劃設計階段

在規劃設計階段，應邀請物業管理公司參加論證會，讓物業管理公司站在潛在業主的角度上來看待和分析問題，并讓物業管理公司對規劃設計方案提出自己的意見與建議。

3.2.1 要確保在此階段物業管理公司提出的意見或建議要貫徹可行性階段所確定的物業管理總體設計規劃的內容和思路，保證總體思路的一致性、連貫性和持續性。

3.2.2 物業管理公司一定站在已確定的業主（使用人）的角度上來看待和考慮問題，尤其要將設計與將來的使用維護與建設和使用成本及目標客戶的需求及經濟承受力相結合，這樣才能將業主、物業建設單位與物業管理企業的目標利益統一起來。

3.2.3 物業管理公司所提的意見及建議應符合有關法律、法規及技術規范的要求。

3.3 施工建設階段

3.3.1 在此階段介入的物業管理公司應站在開發商和潛在業主的角度，對施工進行監理，但此時物業管理公司并不是建設監理的主體或主要授權人及責任人，因此既要對質量持有認真的態度，又要注意方式和方法。

3.3.2 要確保記錄的完整性，因為這種記錄一方面為今后的物業管理提供了寶貴的資料，另一方面有些施工中的問題或隱患經物業管理企業提出整改建議，但由于某些原因沒有進行改進，此時完善的記錄和相應的證據在將來這樣的隱患發生時，對分清物業管理與建設、施工、安裝單位的責任非常有利。

3.4 銷售階段

此階段因為物業管理公司介入的形式多樣，應要求物業管理企業充分重視并全力投入。

3.4.1 有關物業管理的宣傳及承諾，包括各類公共管理制度和公共場地的使用規定，一定要合法，同時要實事求是、根據物業管理的整體策劃和方案來進行，不應為了銷售而夸大其辭，胡亂承諾無論對物業管理企業還是物業建設單位都是不智之舉。

3.4.2 售樓階段對物業管理所作的承諾以及咨詢期間大多數業主反映和關注的物業管理服務，應作為對前期物業管理的基本要求，一定要達到。另外還應注意，對公共制定和公共秩序的規定也應建立在以現實的收費情況下物業管理所能達到的服務水準的基礎之上。避免由于業主要求過高，而物業管理企業無法滿足的情況。

3.4.3 要重視工作的延續性和銜接性，銷售階段物業早期介入應是全程的，并要注意與物業前期管理的某些工作銜接。通常早期介入的物業企業多為咨詢管理公司，而前期物業管理多為專業管理公司承擔，應注意工作銜接的規范嚴謹，避免糾紛出現。

參考文獻：

[1]趙紹鴻，艾白璐，譚善勇.物業管理實務[M].中國林業出版社 2005.10（2009.2重印）

[2]裴艷慧.物業管理理論與實務[M].北京大學出版社，2011.

[3]張秀萍.物業環境管理與服務[M].中國建筑工業出版社，2004.

[4]劉薇.物業管理工作指南[M].化學工業出版社，2012.

[5]騰永健，陸曉峰.物業管理實務[M].華東師范大學出版社，2009.

[6]吳長霞.物業管理環境建設與環保節能實用工作手冊[M].機械工業出版社，2011.