豐盛·花神閣項目發展研究報告

摘要：基于雨花軟件園的區位優勢、資源優勢以及軟件產業集聚發展的優勢，結合項目的市場環境研究探討豐盛·花神閣項目旅游業發展、商業發展的可能性，以期對項目發展方向進行明確定位。

關鍵詞：豐盛·花神閣項目 旅游業發展 商業發展 方向定位

1 項目背景及性質分析

雨花軟件園由雨花臺區委區政府于2008年8月成立，前身為雨花軟件產業基地核心區。位于南京城南部。

核心區規劃面積7.8平方公里，主要在繞城公路以內，以緯九路為中心，輻射區規劃面積約40平方公里，過繞城公路和秦淮新河，從核心區整體向南推進。這里已入駐中興通訊、華為軟件、中國普天、東軟研發、新華科技、富士通、蘇豪科技、華博科技、中軟華通、豐盛軟件園等大型企業，已經基本形成了軟件產業集聚發展的態勢。

項目概況：項目周邊環鄰浡泥國王墓、文萊風情園及菊花臺公園等風景秀麗的景區及眾多高科技企業，一號線小行地鐵站、一號線南延線寧丹路地鐵站距項目咫尺之遙。主要不利影響為東北角的殯儀館。

殯儀館影響分析：殯儀館位于到達項目必經之路上，對游玩者心情多少產生一定負面影響。如果項目旅游主體標志性建筑高度過高，登高望遠時殯儀館觸目可及，對游玩者心情、視覺、心理上均會產生一定的影響。根據地塊的風玫瑰圖，地塊處以東北風和東南風居多，會產生一定不利影響。

項目性質：本項目為雨花軟件園內的旅游地產+商業用途項目，作為豐盛集團大體量地塊整體開發的組成部分，要求在符合旅游局旅游景點建設要求的前提下，通過商業的建設獲取一定效益，并可考慮為后續建設的單身公寓內的白領群體形成一定商業配套。

本地塊的性質屬于旅游用地，先天就限制了地塊的其他開發用途。其他旅游地產開發不同的是，本項目的定位導向首先需要考慮我們是追求效益還是追求公益。我們是要做迎合政府市政形象做純粹的旅游風景度假區？還是站在盈利的角度，追求項目的整體運營效益？

2 項目旅游業發展思考

雨花臺區旅游局原規劃中，旅游能夠實現很可觀的經濟效益。按年接待量10萬人次游客計算，門票收入約為200萬，每位游客再另外消費50元，可增加500萬營業額，20%的利潤，則年收入100萬元。僅來自游客的年純收入達300萬元。

項目案例參考：

浡泥國王墓

項目現狀：浡泥國王墓是國家級文物保護單位，國家AA級旅游景區。由于知名度不高，每年游客人數很少。據了解，游客多是文萊風情莊園的用餐顧客，每天10余人左右，高峰期僅20余人，遠達不到預測的年接待25萬人次的數量。

菊花臺公園

項目現狀：現為免費開放，少人問津，成為附近民工的休息場所。

閱江樓

項目簡介：整體成“L”型，主翼面北，次翼面西，兩翼均可觀賞長江風光。主樓在兩翼的犄角處，外四內三，共計七層，總高度為51米，總建筑面積5000多平方米。門票30元。

投資額：閱江樓的總造價6000多萬元，加上改造周圍環境的投資，總投資達1.2億元。

實現目的：要打造一個休閑性的標志景點，且具備一定的歷史文化內涵，可打造包含現代時尚元素的雕塑，以現代化的胸襟包容歷史。

明確主題：明確圍繞花或花神主題進行旅游景點的建設。這有利于配合政府工作，提升雨花臺區的形象，加快城市化步伐，實現項目的社會效益。

保證盈利：將項目旅游部分和商業部分作為一個整體來看，不局限于旅游景點的盈利。為增加商業人氣，此處不宜設置門票門檻。

3 商業發展研究

市場需求：小長假增多，城市中短期休閑度假需求被放大；生活壓力及空間等因素也加大休閑度假的消費需求釋放；越來越多的商務活動選擇在優越自然環境中；雨花區南部景觀帶聯動區域內休閑消費習慣。

市場競爭：遠郊農家樂，自然景區，借助自然條件形成系列休閑度假產業；遠郊高檔度假區，包括餐飲、住宿、會晤及舉辦婚禮；城區中主題公園，自然環境良好，提供包含燒烤等聚會活動條件；城區中商務會所，主題定位鮮明，提供餐飲、聚會的場所；軟件基地中公共配套設施及各自園區中的餐飲等休閑配套。

商業格局展望：

南京商業規劃，南京將在2010年前完成2個市級商業中心，6個商業副中心，本地區在火車南站商圈的輻射范圍中，但是火車南站的商圈正在發展當中。

市級商業中心2個：新街口、河西商業中心。

市級副商業中心6個：湖南路、夫子廟、火車南站、江寧新市區、浦口新市區、仙林新市區。

地區級商業中心27個：中央門、瑞金路、邁皋橋、安德門、石門坎等。

周邊商業狀況：項目周邊現有商業可劃分為以下幾個區域：安德門區域、卡子門區域、鐵心橋區域項目地。

安德門區域：以服務雨花新村街道及周邊區域為主，

商業布局較為雜亂。

卡子門區域：寧南區域較為成熟的商圈，聚集大量的建材家具專業市場和汽車4S店集群，依托未來建成的南京南站，擁有著較好的商業發展潛力。

鐵心橋區域：鐵心橋距離本項目較遠，在商業規劃上也缺乏重大利好，僅在寧丹路南端上有少量汽車配件，對

本項目影響不大。

商業環境小結

經過對項目商業環境的分析，我們可以判斷：

火車南站商圈將會是城南的區域商業中心，項目不存在成為區域商業中心的市場機會。區域內零散分布的大小商圈均提供著社區服務功能，區域內居民的日常生活需求基本可以滿足。

區域內沒有特色的常規商業業態將面臨著經營慘淡的危險。

花卉市場投資回報期短，但盈利總額低，不足以支撐整個項目實現盈利，所以不作為主力業態推薦。

4 項目發展方向定位

通過對項目所處區位、資源條件、當前現狀的研究，并結合項目的市場環境研究，我們對本項目形成如下基本認知：項目周邊雖具有良好的生態環境及通達的交通條件，且與雨花臺及浡泥國王墓等旅游資源相距較近，但作為2A級風景區進行發展，由于不具備突出的旅游賣點，無法有效吸引游客流量，只能停留在初級的門票經濟階段?？梢姡卷椖康陌l展若針對觀光旅游客群市場則基本不具備市場立足點。本項目應以休閑型旅游搭建平臺，來帶動景區內餐飲、娛樂等商業的發展，達到項目整體盈利的目的。

項目周邊其他社區商業配套體量大，因此無法進行社區商業配套的發展；受火車南站——卡子門商圈競爭及項目自身規模不大、體量有限的影響，也無法進行區域商業中心的發展。針對不斷發展的軟件園區，對其內高層次、高素質人群進行業態發展，發展針對年輕人的主題餐飲與針對商務消費的休閑娛樂是項目發展的一個方向。

本項目在總體方向發展上應主動鎖定客群，為目標客群度身定制服務。借地利之勢，瞄準雨花軟件園內數量巨大的高端消費群，必然具有一定的市場基礎。主動鎖定目標客群，對于商業業態甄別上具有較強的針對性，也利于未來商業的長久發展。

通過項目市場環境及自身資源的分析，本項目依托旅游客群可能產生的旅游商業效益微乎其微。同時，單純依托“朝九晚五”的園區客群，其所能產生的商業效益并不能滿足項目生存發展的需要。因此，對本項目的界定也不是簡單的軟件園商務配套，而應以業態的復合性擴大其輻射力，放眼南京乃至國際化。

根據前述定位理念，對項目的性質進行拔高，打造項目的獨特性，合理植入“世界性花神”方向的愛情主題、浪漫氣質，并融合進軟件園朝氣蓬勃的年輕活力來進行標志性建筑物及商業業態的設置，是項目發展的關鍵性所在。

依據上述發展思路，決定了項目在業態規劃上，應在突出項目旅游地標及特色主題性的前提下，注重強化商業用途方向上的特色性，以擴大項目的商業輻射力以及商業發展的持久生命力。由此將理念與業態實際發展想結合，達到統其神而貫其形的結果。

5 規劃方案示意

參考文獻：

[1]楊凡.論蘭州經濟技術開發區發展戰略的產業選擇與定位[J].現代經濟信息，2010（23）.

[2]郭明賢.建設項目文化 引領項目發展[J].中外企業文化，2010（08）.

[3]陳丹.產業園與獨棟式辦公園區發展趨勢[J].城市建筑，2008（08）.