和諧社會視野下我國養老地產發展探究

【摘 要】在人口老齡化問題日益嚴重的形勢下，在構建和諧社會的戰略部署下，科學穩妥地發展養老地產，解決“老有所養”的問題，是我國一項重大的民生工程。本文基于和諧社會視野下對人的全面發展訴求出發，分析了國內外養老地產發展的現狀、存在的問題、制約發展的因素，并通過“辯證式”思維，提出了我國發展養老地產的若干思路或對策，并創新性地提出了“九宮格”的設想。

【關鍵詞】和諧社會 老齡化 養老地產 九宮格

一、我國老齡化社會概況

據《多種文字人口學辭典》（聯合國人口委員會人口學辭典編寫委員會）的定義， “當老年人口在總人口的比例增大時，我們稱之為老齡化?！备鶕摵蠂?956年發布的《人口老齡化及其經濟社會含義》對老齡化的劃分可知：當一個地區60歲以上人口占比超過10%及以上或65歲以上人口占比超過7%及以上時，可以說這個地區已步入老年型社會。

我國于2000年年底正式進入老齡化國家行列，而根據我國2010年底第六次全國人口普查的調查結果可知：我國60歲及以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93個百分點；65歲及以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91個百分點。老年人口比例的上升，說明我國老齡化進程逐步加快。

就中國老齡化社會發展狀況而言，根據中國老齡化辦公室的統計數據及預測可知，中國老齡人口發展趨勢大致分為以下四個階段：第一階段，1982-2000年，成年型社會過渡成老年型社會；第二階段，2001-2020年，老年人口逐年增加（到2020年60歲以上老年人口2.4億，占總人口比例的16.60%，65歲以上老年人口占10.85%）；第三階段，2021-2050年，老年人口快速增長并達峰值（在2049年左右達到峰值，老年人口占總人口比例高達34%）；第四階段，2051-2100年，老年化程度趨于平穩（老年人口始終維持在30%左右的比例，并將會一直持續到21世紀末期）。伴隨著老齡化時代的到來，老齡化社會所帶來的問題也接踵而至，相對于其他發達國家在整體國民經濟和養老體制發展較為完善時進入老齡化社會而言，中國所面臨的卻是“未富先老”的尷尬局面。

二、國內外養老地產發展現狀

1.國外養老地產發展現狀

關于老年地產的定義，筆者比較認同陸秋虹和鄧用林的觀點：“養老地產是指在老齡化社會的背景下，由房地產開發商或相關機構推出的適合老年人居住、符合老年人心理及生理特點的，并能夠滿足老年人社會活動需求，為老年人的健康提供幫助且具有無障礙設施保障的老年人居住產品”。

歐美等部分發達國家早在上個世紀中葉就進入老齡化國家行列，而隨著老齡化時代所催生的養老地產行業發育成熟，逐步成為一個具有規范性、社會性和普遍性的老齡產業。如：美國于20世紀60年代步入老齡化社會，用立法的形式，從國家層面在法律上、經濟上保障并促進養老地產的發展；英國自20世紀20年代進入老齡化社會以來，老年住宅問題成為社會保障的重要內容之一，確立并完善“老年居住建筑分類標準”，按人口老齡化過程中不同的階段提供不同的服務；日本作為目前世界上老齡化程度最高的國家，已經形成了一個結構相對完善、種類比較齊全的老年人住房體系，既強調老年服務的專業化，又注重滿足老年人的精神追求，在居家養老模式和經營模式等方面有較成熟的體系。

總體上看，國外發達國家老年地產行業經過多年的發展已經逐步發育成熟，主要特征表現在具有市場規模、社會功能、從業人員水平專業化、生產技能以及技術裝備先進等方面，并且形成了一個較為完整的產業鏈，產生了相應的經濟效益和社會效應。

2.國內養老地產發展現狀

國務院2011年12月份印發的《社會養老服務體系建設規劃（2011-2015）》指出：“要在“十二五”期間初步建立起與老齡進程相適應、與經濟發展相協調，以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐的社會養老服務體系?！痹谡叻龀址矫?，將老齡產業納入國家扶持目錄，制定引導老齡產業發展的稅收、信貸、投資等政策，采取稅收優惠、減免費用、信貸支持等措施，大力扶植尚在起步階段的老齡產業，積極鼓勵、引導和規范個體私營和外資等非公有資本參與老齡產業的發展。

自世紀之交中國步入老齡化社會以來，樓市略顯疲軟，養老地產成為朝陽產業，越來越多的地產商相繼進入。但是，由于體制和企業開發經驗尚不夠成熟，還沒有形成足夠健全的養老地產開發體系。因此，在分析國內一些房地產開發商的案例時，很有必要進行一些相應的總結歸納，對其成功和失敗的經驗進行系統的處理和分析，以便早日尋出一套適合中國具體國情的養老地產服務鏈。

在我國，比較具有代表性的有“溫州模式”和北京太陽城國際老年公寓。“溫州模式”就是以政府為力量主導、舉辦單位多元化、資金籌集多樣化、城鄉一體化的養老機構模式，它的優勢在于政府作為主導作用，在老年機構興辦過程中發揮規劃、組織、指導、協調和監督作用，在資金、場地、稅費等方面推出優惠政策，吸引私有企業進入。北京太陽城國際老年公寓是一個以老年人為主、適合各種家庭類型、具有全方位服務功能的綜合性社區。整體建筑體現了全齡關懷的設計理念，同時在社區的功能設計上突出了老年人為主題的設計風格，滿足老年人居住的無障礙設施保障，配套服務設施較充足。

因此，反觀國內老年地產項目建設的發展現狀，相比較于國外一些發達國家而言，發展相對落后很多，模式較為單一，沒有形成相應的模式。但是，從另一個角度看，這也昭示著這個朝陽產業的潛在商業價值；所以，在現有和諧社會背景下，探索出一種符合中國國情和市場經濟發展規律的養老地產開發模式是很有必要的。

三、我國養老地產發展瓶頸制約因素分析

1.從政府層面看，缺乏寬松的政策環境及必要的政策支持?，F有優惠政策難以落實，具體表現在：沒有出臺較為完善的法律法規，并以此來引導市場正常發展；政府干預過多，影響了民營企業開發養老地產項目的積極性；對于土地出讓金及相關稅收優惠沒有實際落實，僅僅是項目水電費按民用價格收??；其次，對于造價相對高于普通房地產項目的50%至100%的老年地產項目來說，前期的資金籌集存在較大困難，政府對于該類福利性事業沒有提供相應的資金支持。

2.從企業層面看，開發商對養老地產項目的開發經驗不足。模式單一，開發規模相對較小，影響項目整體功能發揮。國內養老地產開發模式大多是開發商參照國外模式進行照搬建設，模式單一，沒有結合中國具體國情，因此在具體實施過程中會遇到相應的問題；其次，開發商由于趨利性進入該行業，事先沒有進行深入的調查研究工作；再者，由于大多數民營企業自身資產不足，籌集資金困難，無法開發建設規模較大的養老地產項目，影響項目整體功能的發揮。另外，已開發的養老地產項目從業人員素質較低，知識結構不合理，老年人服務人員有待培訓。

3.從項目層面看，養老地產項目本身存在較大的開發難度。一方面，養老地產是帶有福利性和公益性的；另一方面，又是商業項目，需要為投資者帶來投資效益回報。由于老年住宅需100%無障礙化建設，養老地產項目造價偏高，投資回報周期長，回報率低，導致投資者采取消極和觀望的態度。另外，老年人收入普遍偏低，而建成后相關的服務成本也無法降低。

4.從市場層面看，現有市場經濟機制運行不夠完善和規范。沒有給養老地產提供一個較好的市場環境，缺乏市場規范和行業標準，養老相關產業還沒有得到較好的發展，沒有形成相應的產業鏈。

5.從消費層面看，消費群體在認知和消費能力上存在差異。消費群體存在地域性和差異性，老年人消費觀念和消費能力都存在較大的差異，社會對此類消費的關注度還不夠，且社會上還沒有形成對老年地產的統一認知。

四、和諧社會視野下我國養老地產發展建議設想

1.和諧社會對人的全面發展內在訴求解析

社會主義和諧社會是指民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的社會，具體表現在：個人自身的和諧；人與人之間的和諧；社會各系統、各階層之間的和諧；個人、社會與自然之間的和諧；整個國家與外部世界的和諧。社會主義精神文明建設的重點，是思想道德體系和先進文化建設，這都與和諧分不開。在新的歷史時期，承接和弘揚中國自古所崇尚的和為貴、和諧為美的和諧社會理想，建設各階層人民和睦相處、和諧共治的和諧社會，正是社會主義精神文明建設所追求的目標。

基于和諧社會背景，人的全面發展首先表現在人自身的和諧，即人自身內部的協調，具體表現在身心健康方面，包括身體健康和心理健康。只有在保證了人自身和諧的基礎下，才能開展與外界環境的相關活動，以滿足人自身的內在需求。人的全面發展離不開人自身和諧和與外界環境的訴求關系，包括學習、使用、認知、創新等方面。

因此，在構建和諧社會的進程中，要充分考慮人自身的全面發展和對外部的訴求關系，堅持做到以人為本，構建社會主義和諧社會。同時，對于開發老年地產項目的意義在于：開發商在開發建設養老地產項目時，要充分考慮老年人的生理及心理特點，本著以服務老年人的需求為宗旨，開發設計出符合和諧社會背景為前提的老年地產項目。

2.我國養老地產發展建議

針對我國老年人口眾多及增長迅速的特點，通過借鑒上述國外成熟養老地產的開發經驗，汲取國內養老地產的失敗教訓，基于老年地產項目開發的制約因素等方面進行剖析，筆者從以下三個角度對養老地產的發展提出相應建議：

（1）加快完善相關法律法規，建立健全養老服務體系和相關行業標準。對相關優惠政策進行落實，鼓勵民營企業進軍養老地產行業，對企業在開發養老地產項目的過程中進行監督，避免出現“掛羊頭，買狗肉”項目。政府在養老地產項目開發方面要起到引導作用，對于有利于民生的工程，在項目開發時對選址、土地出讓金、相關稅費等方面要給與必要的支持；同時，在項目的開發過程中遇到的問題也要及時幫助解決。

（2）開發老年地產項目時，要秉承“以人為本”理念，充分考慮老年人的生理特點和心理特點以及當地老年人的分布結構和趨勢。開發商在進行老年地產項目開發時，要注重自身團隊的綜合能力，包括項目設計人性化、服務團隊專業化、配套設施完善化、服務管理有序化。在后期使用過程中注意利用閑置資產，盤活不良資產；注重開發經營模式的創新，形成一套具有可持續性發展的開發管理模式。

（3）金融行業加快開發出適用于養老地產行業的金融產品。養老地產較于一般地產項目而言，存在造價更高、回報周期更長、回報率更低等特點，所以，對于尚未形成一套完整的養老地產金融支撐體系的市場而言，普通民營企業更難直接進入該行業并推動發展。

3.“九宮格”項目設想

之所以將該設想項目稱之為“九宮格”，是因為該設想將一個普通的養老地產項目分為九個部分，即分為普通住宅Ⅰ區、普通住宅Ⅱ區、普通住宅Ⅲ區、老年住宅Ⅰ區、老年住宅Ⅱ區、老年住宅Ⅲ區、醫療保健區、商業學習區、休閑生活區等九部分。并且，該項目的選址需滿足距離最近的大醫院10公里以內，以滿足緊急情況的發生：

（1）普通住宅Ⅰ區：該住宅區為一般性住宅建筑，無需設計無障礙設施，可減少單位造價成本。該住宅區主要提供給家中無老人，或者家庭成員趨于中年型，身體較為健壯，行動尚且方便，尤其是一些在城市上班的年輕夫妻和只需撫養子女的家庭。

（2）普通住宅Ⅱ區：該住宅區為居家養老型建筑，主要提供給老年人由于習慣居家生活或者子女不愿和父母分開住并且有時間照顧老人的家庭，無障礙設施100%覆蓋。該類戶型設計主要是滿足一些傳統的居家養老家庭，且每戶都會對相應的房間進行無障礙化設計，滿足老人居住需求；一樓可配置相關的服務中心，用于滿足部分老人的需要。

（3）普通住宅Ⅲ區：該住宅區為有父母不同住類建筑，主要滿足一些不愿和子女一起生活或者子女沒有時間對老人進行照料的家庭。該住宅區只需在相關過道上進行無障礙化設施覆蓋，即可以減輕建造成本，又可以使這些老人不定時的回家團聚。

（4）老年住宅Ⅰ區：該住宅區為老人生活完全自理型建筑，無障礙設施100%覆蓋，主要滿足一些生活尚能獨立，喜歡和子女分開居住的老人。

（5）老年住宅Ⅱ區：該住宅區為老人生活半自理型建筑，無障礙設施100%覆蓋，并且多為底層建筑，滿足那些子女沒有時間照顧的老人，每兩個老人至少配備一個專業護理人員。

（6）老年住宅Ⅲ區：該住宅區為老人生活不能自理型建筑，無障礙設施100%覆蓋，每個老人都必須有一名專業的護理人員24小時看護。

（7）醫療保健區：該住宅區主要為社區醫院和健身場所，有開發商自帶的物業公司聘請的專業醫護人員，有相關的老年健身器材和場地。

（8）商業學習區：該住宅區主要分為超市、銀行、幼兒園、郵政、商鋪和老年人學習中心。

（9）休閑生活區：供社區居民進行休閑娛樂的場所，例如廣場等。

在項目的經營管理上，應該注重后期的持續經營；在銷售方面，前三個部分根據實際造價情況進行出售，發放完全產權證；對于老年人居住部分，不出售產權，以租賃為主，費用按月支付，社區的醫療設施服務對老年人實施優惠報價。另外，該項目在開發過程中遵循規?；?、標準化和合法化建設要求，即滿足一次性入住大批各種老年人；銷售方式人性化，依據不同老年人家庭情況的不同設計出不同的出讓模式，旨在滿足大部分人需求。

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