誰更懂一塊地的價值？

在“面粉”貴于“面包”的時代，開發商如何在拿地前詳細考量一塊地的最終價值？利用大數據分析方法，通過城市潛力評價模型、所屬區域房價走勢、企業內因模型、區域流動人口數據統計等計算方法，鎖定“面粉”價格，實現有的放矢，并非難事。

算出來的恒大拿地價

“35.6億元！成交！”2013年7月，隨著主持人一聲槌落，恒大地產在與萬科住總首開聯合體、中鐵建等的爭奪中，首次成功在京拿地，通過昌平沙河高教園區地塊正式進軍北京房地產市場。

這地究竟拿得有多值？在市場紛紛認為此舉是恒大回歸一、二線城市的標志時，某機構基于大數據的系統，根據土地數據、城市數據及恒大在京發展情況，評測認為恒大對于目標地塊的合理拿地價格為36.2億元。

根據與土地相關的大數據計算出來的36.2億元究竟靠譜嗎？可以細想一下，雖然實際發生的拍地價格是35.6億元，但恒大在此次拿地前后的動態信息可以看出其現金量十足、進京意圖明顯。2013年6月底，恒大以現金余額419.7億元達到上市以來最高水平，位列行業第一，在薄利多銷的高周轉模式帶動下，恒大在流動性趨緊的大環境中仍顯得游刃有余。而粗略統計，2013年恒大地產在北京、上海、重慶、南京、杭州等城市拿地金額已超過300億元，其中北京、上海占比超五成，一、二線擴張策略顯而易見。

回頭再看昌平沙河高教園區地塊，假如現場競拍進行到了36.2億元，恒大會放棄嗎？

對大數據在房地產領域的應用，新峰地產總經理端然認為，大數據背景下需要讀懂城市，以及認清市場和地塊的價值。無論交易數據、土地信息、宏觀經濟還是企業的開發經營，都可以被量化成為數據。而細細想來，土地的價值就是在展現其背后各個數據內容的價值。土地價格實際上是土地經濟價值的反映，是為購買獲取土地預期收益的權利而支付的代價。所以，當土地背后每項內容的數據價值都被計算出來的時候，總和與土地的價格也不會相差太多。

土地背后的大數據

大數據時代來臨已屬社會共識。在這個數據起決策主導作用的時代，只有對數據進行精準分析，才能與需求智能匹配，進而發揮數據的最大價值，去積極推動個人和企業決策方式的轉變。可房地產行業該如何應用大數據，一些行業內人士還沒弄清楚究竟。

其實在房地產領域，大數據將會使房企拿地變得更加精準，更加具有可分析性，更加有針對性。因為通過大數據分析，房企拿地之前，可以明確目標地塊周邊項目的價格走勢、區域購房人群特征分析、競爭樓盤的優劣勢、配建商業的輻射范圍、戶型配比合適率、競爭房企的價格底線、配建自住型商品房上限面積等詳細信息，從而做到“運籌帷幄之中，決勝千里之外”。

業內一直有“學習萬科好榜樣”的口號，而作為地產大哥大的萬科亦一直走在時代的前端，通過利用大數據來進行拿地測算。據悉，一向專注于住宅產品的萬科，其土地數據主要是來自于第三方的機構。隨著國內不斷攀升的地價，萬科無論在二手市場獲取土地、三舊改造土地，以及獲取保障房用地等方面，都利用了大數據的支撐。

據一位熟知萬科的業內人士透露，在2009年大多數地產商并未看好房山樓市的情況下，萬科卻接二連三在房山拿地，其背后除了看中區域巨大的發展潛力之外，更在于大數據調研帶來的信心。

該業內人士表示，萬科在房山布局拿地決策之前，曾經請移動、聯通、電信三大手機運營商，在同一時間點檢測北京在網使用人數的數據，來判斷北京地區的實際人口規模，以此結合當年北京的新房供應量、北京存量房數量、北京房價均價、購房人群年齡結構等眾多數據，進行市場和區域預判，認為北京的購房主力為剛需人群。而在北京房價不斷高企的背景下，房山作為當時的“價值洼地”將擁有巨大的購房群體支持，因此在房山拿地是一場“必勝仗”。

正是基于大數據調研的充分準備，2009年9月7日萬科以22億元摘得長陽起步區1號地，樓面地價為6443元/平方米。此后，同年9月28日萬科聯手中糧力挫群雄，以29.3億元的總價拿下房山長陽起步區5號地，樓面地價為5726元/平方米。

無疑，大數據的運用讓萬科嘗到了“甜頭”。以其拿到的長陽起步區1號地為例，2010年6月該地塊所建項目長陽半島正式面市，開盤均價為13500元/平方米，而四年過后，該項目即將推出聯排別墅新品，雖然現在尚未公布最終價格，但據業內測算該項目最新售價將在25000元/平方米以上。僅僅四年時間，長陽半島的升值率就高達85%。

去哪兒與土地拍賣

一張實時更新的網絡地圖，瞬間就可以讓數億中國人的遷徙軌跡躍動呈現，這樣一件看似不可思議的事情，源自一個誕生不到月余時間的新事物——百度遷徙。從探究今年春運為何成都到北京的客流最多，到“東莞8小時遷徙圖”，百度遷徙迅速成為公眾試圖窺知未知世界的“技術神器”。大數據使得如此龐大的人流軌跡在短時間內被挖掘出來，而且方便查詢。

樓市傳媒集團董事長蔡鴻巖曾提出“住房需求1+1”和“中國住房需求=13億人口×GDP”兩大理論。“住房需求1+1”意為任選一個人在城市里，都要至少有一張床有一間房；“13億”指的是城市化進程中的人口基數；“GDP”指的是中國三十多年高速發展帶來的財富人群增長數量。多年來的中國樓市整體走勢是驗證這兩大觀點的最好注解。

參考百度在“春運人口遷徙密集、中國手機滲透率高”的背景下，通過抓取分析手機網民定位信息的大數據，繪制出的人群遷徙軌跡，基于人口密集遷徙全程、即時、動態、直觀地記錄和展現一段時期的遷徙軌跡與特征。

雖然近年來“逃離北上廣”的聲音不絕于耳，但淘寶根據用戶180天內默認收貨地址信息分析的統計數據顯示，北京、上海、廣州等大城市的人口依舊呈“正向”流入的趨勢。大部分地區的人選擇遷徙的目的地，都是離自己原所在地相對較近的地區。如安徽人最愛前往的地方是江蘇和浙江；河北人更多遷往北京和天津；湖南、湖北、江西人選擇廣東作為“下一站”；寧夏人則選擇陜西的較多。其中涉及的遷徙用戶中，85%的人是18-34歲的青壯年。

通過“人口遷徙圖”的大數據應用來進行全國拿地布局，無疑是現在房企應該關注的重點所在。因為，通過對目標拿地城市的人口遷徙數量預判，以及當地新增供應和存量房的對比、房價收入比、地價房價比、與中心城市房價比等這些會影響土地價格的數據，就可以讓房企明晰，該不該在這個城市拿地。在此基礎上，以恒大為首的龍頭房企，脫離原有的二、三線城市大本營，不惜血本進軍北上廣一線城市拿地，也并非事出無因。