小產權房合法化研究

[摘要]小產權房是伴隨我國經濟的迅速發展，在房地產市場中出現的一個獨特現象。時至當下，小產權房呈現出體量龐大、問題多等特點，受到社會各界的廣泛關注。小產權房產生、發展有其多方面的原因，面對火爆的小產權房市場，在政府調控收效甚微的情況下，將其合法化是解決小產權房問題的有效途徑。本文通過小產權房之闡釋，依據小產權房建設主體身份和建設用地性質不同，提出了使其合法化的法律構想，以期有效解決小產權房問題。

[關鍵詞]小產權房；合法化；法律構想

小產權房是我國經濟快轉型時期呈現出的獨特現象，且隨同現今房價的不斷高漲，愈演愈烈。對此，國家予以積極調整，促使其平穩、有序的成長。然而，實踐證明，僅靠國家行政調控的力量是不能對小產權房問題進行有效規制的。分析社會實踐可知，小產權房存在諸多法律問題，其交易行為存在著巨大的法律風險，不利于社會的安定。在政府宏觀調控效果不佳，收效甚微的情況下.

本篇論文通過小產權房之闡釋，提出了依照其各類建設主體在不同性質使用地上建造的小產權房，進行分類規制的法律構想。本篇論文從小產權房合法化的法律探索之角度分析，以期使其走向合法化道路，有效緩解目前我國房地產市場泡沫問題的目標。

一、小產權房釋解

對于小產權房的概念，法律上并沒有明確的概念與之相對應.，小產權房問題各媒體、學界都有著不同的爭議，本篇論文從其概念、分類、現實之動態等方面對小產權房進行了全面的釋解。

二、小產權房界定

所謂小產權房，在法律上并無與之相對應的準確定義，而是近年來媒體報道中出現的概念。有學者將其概括為：“在集體土地上建造的商品房”；還有學者將小產權房表述為：“以不合法的方式向本村集體成員之外的人銷售建于農村集體土地或宅基地之上的房屋，因而形成的一種權利”；住房與城鄉建設部表示，在眾多城市郊區，許多村集體集中建于本村集體土地上的農民住宅用房，一部分房產用作本村集體成員的住宅用房，還有一部分會以較低的價格銷售給本村集體成員以外的人，這些對外銷售的房子稱之為小產權房。

本篇論文中的小產權房是指村集體、村集體和建造商合作在未經依法征地、規劃、審批等程序的情況下，自行或合作租用集體土地后，在集體土地上進行開發建設，并向社會公開銷售，同時其產權權能行使時受制約或缺失的商品性住房。

根據學界討論、媒體及相關的調查數據看，小產權房最早出現于20世紀80年代末，如今小產權房呈現出體量龐大、波及面廣、問題多、爭議大、影響深等特點，在我國的居民房屋類型構成當中占有相當的比例。

三、小產權房合法化的法律構想

路徑決定結果，只有在國家法律政策支持下，充分考慮小產權房合法化帶來的諸多風險，根據小產權房建設使用的土地性質、建設者主體身份的不同而分類規制，構建一套互補的制度使小產權房走向合法化道路。

1.各類主體在農用地上所建的小產權房原則上應取締

為了從根本上保護農民利益，建設在農用地上的小產權房原則上應予以取締。建造耕地之上的小產權房，根據切實保護耕地政策，應當堅決予以取締、清理，還地于農民。針對私自侵占耕地，通過不符合法律規定方式建設的建造商和村集體組織責任人給予行政處罰和經濟處罰，用來補償失地農民對后來者進行警戒。在遵循這一原則的基礎上，也需要具體問題具體分析：（1）已建成的小產權房規模較大且鏟除后無法恢復到農用地狀態的，可以考慮將此部分農用地盡量納入建設用地的范圍。（2）對于鏟除后無法恢復到農用地狀態且已出售給城市低消費水平居民的小產權房，成為其固定住房時，則應在保障其利益的前提下，妥善安置好業主以后，再予以取締。否則可能會在一定程度上引起社會的動蕩。

2.村集體和農民在建設用地上所建的小產權房應確認其合法性

村集體和農民在農用地上所建的小產權房，應確認其合法性。依據民法之相關規定，由于非意思表示行為而引起的所有權的變化，自行為完成時產生物權變動的效力。村集體、農民分別作為集體土地的所有權人使用權人，經建造的事實而成為了房屋的權利人。

所以，不論村集體組織或是農民在其建設用地上建造房屋的行為，均是合法行為。由于我國《城市房地產管理法》未包括農村住房并且農村登記制度缺失，因此不能單憑沒有產權證書就否認其對住房的所有權。

3.房地產開發商在建設用地上所建的小產權房應分類規制

第一，依據其建設現狀，分類對待。農村集體建設用地分為宅基地、公益性用地、鄉鎮企業建造所用土地等。建造在集體建設用地上的小產權房，總體上符合建設規劃的范圍，應確認其合法性。（1）對在土地利用一體規劃、城鎮規劃、農民新居工程范圍內，且已建成但沒有銷售的的小產權房，屬于普通型住宅用房的，政府可以用出資補償的方式，以一定程序將其轉化為農民安置房等保障性住房，而且對購房人的基本信息、住房資料進行備案登記，頒發保障性住房證書，供其自住，且于一定時期內不準許其上市流轉。（2）對于符合總體規劃且已建成銷售的小產權房，在購房者和開發商繳納了必要費用、補齊必要手續后，由政府房管部門為其安排必要的土地備案信息與產權證明，與商品房進行有效管理。（3）對于不符合施工各方面要求或存在補救困難，存在安全隱患的，則應一律予以清除，避免質量事故發生。至于正在建造的小產權房，對于符合施工等各方面要求的，政府應通過審批確認等程序將其納入規劃范圍，對于嚴重不符合規劃設計、施工等方面相關規定，存在重大缺陷的，應予以嚴格查處。

第二，以其違反法律的程度，予以分類規制。根據《城市房地產管理法》的規定，開發商只有在與政府簽訂土地出讓協議，取得國有土地使用權后，并且在補繳有關費用的情況下才能實施建設項目的開發銷售。開發商違反相關法律的明文規定，有意逃避土地出讓金的支付，直接向集體經濟組織低價取得了土地或者廉價違法購買農民宅基地后開工建設。對于因上述方法而獲得土地并進行開發的樓盤，亦應予以堅決取締。對違反法律規定的開發商給予相應制裁。根據實際情況，對于總體上符合規劃的的土地，可以采取征收的方式使其轉化為國有土地，考慮進行適當保留，并責令開發商補交相關的稅費。

4.各類主體在未利用地上所建的小產權房應確認其合法性

在未利用地上所建的小產權房，應確認其合法性。在未利用地上上開發小產權房，符合合理利用、充分利用土地資源的原則，并且未違反法律有關土地保護的禁止性規定，為經濟建設提供強大的動力和支持；有利于滿足中低層收入階層的住房需求，緩解高額房價帶來的巨大壓力；有利于保護農村集體和農民的合法權益，解決好“三農”問題。因此，對于此類小產權房應在完善其相關程序后，使其走向合法化道路。

參考文獻

[1]溫瑋.小產權房現象及法律問題研究[D]重慶大學法學院，2012

[2]張偉麗.小產權房的合法化研究[D].廈門大學，2012

作者簡介

王祥偉（1990--）男，甘肅金昌人，長安大學政治學院2013級經濟法學研究生。