樓市“全線下跌”還會持續多久

目前，房價下跌最大的功臣就是信貸調控，但局部房價引發的風險在加大，房地產調控總體很可能朝放松的方向發展，地方救市的力度也可能會越來越大，無論是開發商還是購房者都應該更加深入的了解市場，慎重布局。

近日，銀行房貸政策終于出現松動跡象。數據顯示，北京28家銀行，有6家銀行不同程度地下調了首套房貸款利率，其中民生銀行由此前的停貸轉為首套房基準利率放貸，暫時停止貸款的銀行也減少到了6家，分別為江蘇銀行、花旗銀行、平安銀行、天津銀行、杭州銀行、廣發銀行。（8月19日《證券日報》）

信貸調控改變房地產的高杠桿發展模式

長期以來，我國房地產企業基本上都是高杠桿發展模式，多借錢加杠桿，杠桿越高凈資產收益率就越高，企業發展就越快，也就造成了負債率居高不下。隨著最近的一輪房價上漲，2013年滬深上市房企的資產負債率平均值達到了64%，為近4年的最高水平。2014年一季度末，滬深兩市141家房企中，22%的企業資產負債率超過80%，最高的甚至超過93%。這種高杠桿的發展模式，決定了房企最害怕的調控措施就是信貸政策。實際上，這一輪房價下跌現象，最大的功臣就是信貸調控，高負債使房企不得不考慮通過降價來加速賣項目，以解資金之渴，化解資金鏈風險。

房地產市場是典型的“政策市”

事物總是一體兩面的，在上漲的樓市中，不僅房企收獲了高負債帶來的好處，銀行也是最大的受益者。但是，我國房企的負債率，不僅已經遠遠高于中國上市公司資產負債率平均50%左右的水平，而且達到了房地產成熟市場國家或地區房企負債率的3～4倍，以銀行為代表的金融機構所承受的金融風險，也就不言而喻，金融機構最怕的就是房價下跌。所以，我國的銀行就表現出了鮮明的矛盾性，一方面，為了優化資產結構，不少銀行甚至暫停了房貸；另一方面，當房價繼續下跌的時候，又擔心成為房企的殉葬品，所以不得不出手調整房貸策略，房貸政策松口也就是預料之中的事情。

各地名曰為了穩定樓市，實際上是為了救市，截止8月16日，全國46個實施限購政策的城市中，已經有37個城市在各種層面放松或者取消了限購。限購令在樓市調控以前是起到了一定抑制房價的作用。但是經過一段時間以后，這項政策的實行并不只是調控所要達到的最終效果，反而增加了某些首套房的購房成本。而若本著抑制房價上漲為宗旨，陸續推出房產稅，那么取消限購從某種意義上來說就是順勢而為。然而，趨勢并沒有被改變，國家統計局公布的7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，價格下降的城市有64個，占比達到了91.4%，最大降幅2.5%，而且，北上廣深等一線城市環比同時出現下滑，其中北京更是首次出現下跌，這都顯示房價下滑的趨勢還在進一步蔓延。此時，以北京為代表，不僅銀行房貸政策松口，而且下調了首套房貸款利率，這實際上是對房價大趨勢的進一步確認。

我國的房地產市場，是典型的“政策市”。實際上，確認并試圖挽救房價大趨勢的舉措，并不止北京的銀行房貸政策集體松口。先是5月份、6月份，央行、銀監會先后進行的“及時審批和發放首套房貸”、“大力支持個人首套住房需求”的“窗口喊話”；接著是國家開發銀行從央行獲得三年期1萬億元的抵押補充貸款，將注入國開行金融住宅事業部；8月初，房企新湖中寶發布公告稱，公司非公開發行股票申請獲得中國證監會審核通過，這是A股房地產上市公司再融資暫停3年多后第一家公布非公開增發預案的房企，截止8月5日，已有48家房企公告了再融資計劃。種種跡象表明，針對房地產市場的“定向貨幣松綁”正在多方位地密集走來。

未來房價走勢受市場和政策影響

毫無疑問，在目前的房價走勢下，未來一段時間房地產調控總體很有可能朝放松的方向發展，地方救市的力度甚至會越來越大，實質的信貸寬松也極可能以“溫水煮青蛙”的方式實現。但是，一方面是輿論公認房價還沒有回到合理水平，另一方面是不動產統一登記、住房信息聯網、房地產稅立法等長效機制的建設，所以中央層面赤裸裸的強力救市不大可能。再加上本輪住宅庫存量遠超2008年和2011年，所以市場調整的時長也極可能超過前面兩輪，樓市立馬反轉的可能性并不大，各界最大的公約數是樓市軟著陸。

我們不得不承認，局部房價下跌引發的風險在加大，但未來樓市發展方向仍不明確，無論是開發商，還是購房者，都需要更加深入了解市場，審慎部署戰略。在限購放松的效果不是很明顯、釋放的需求量十分有限、市場觀望仍然存在的情況下，作為樓市“開門鑰匙”的信貸已開始“轉動”。所以，我們必須警惕，包括限購政策的松動和貨幣政策的寬松在內的多元救市政策的推出，無意間是會助長住宅市場投機活動的，一旦樓市反轉，不僅不利于住宅地產行業的積極結構調整，也將對我國經濟結構調整、發展方式轉變、以及相關領域的深化改革帶來不可估量的影響。

樓市的現狀，是市場經濟的必然結果。當中國從改革開放時人均房屋擁有面積很低的情況下進入經濟高速發展階段，商品房的需要缺口大，商品房供不應求，所以漲價是正常的，但是到當前，商品房供求關系出現平衡時，房價也會出現一定程度的波動，這就是市場調節的結果。開發商不必驚慌，購買者也可以觀察，在合適的時段做自己的選擇。