養老社區規劃研究

在當前社會背景下，博地瀾屋針對養老地產現狀進行了研究，通過對國外較成熟的幾種養老模式、近幾年的國家相關政策以及國內的養老現狀進行資料的收集、歸納和總結。我們認為：目前我國養模式可借鑒日本，實行市場引導為主，國家政策傾向為輔；居家、社區養老為主，公立養老為輔，逐漸形成養老產業的良性循環。對于如何進行市場引導，從而解決養老地產的盈利問題，目前仍當以租售并舉為主，通過配套服務來實現最終盈利。

在設計方面，我們從規劃、建筑、景觀三個層面研究了老年住宅設計的相關規范及設計要點。規劃上，普通住宅與老年住宅需按一定比例配置；建筑上，從公共空間及戶型空間設計兩方面進行研究；景觀上，依據老年住宅景觀空間設計原則，提出了適合老年人活動的各種空間類型。本篇即從養老社區的規劃角度進行闡析。

一、目前養老社區的類型及發展趨勢

1、養老社區分類

·按地段區位劃分

城區型：在市區內建設的養老社區，占據生活區位優勢，可以共享城市公共設施，但城區內地價較高，養老住宅產品優勢不明顯，因此城區內建設養老項目較少。

城郊型：在城市郊區地價較低地段建設的具有一定規模的養老社區，一般環境優美，養老設施相對齊全，較獨立，與其他社區隔離。

休閑度假型：鄰近景區或與休閑度假項目結合設置，以休閑享受生活為主，多為高端產品。

·按服務對象劃分

自主生活型：針對身體健康、生活自理的老年人。社區提供豐富的社區活動，增加娛樂交流場所和應急照料服務等。輔助生活型：針對生活不能完全自理的老人。社區提供起居幫助、家務料理、醫藥監督等基本生活照料。

輔助醫療型：針對患病需要治療和恢復的老人。社區提供24小時生活護理、醫藥治療、康復幫助等服務。

·按運營方式劃分

租售并舉：養老地產盈利的不是地產，而是養老服務。但是由于前期投入大，后期運營服務資金回收慢，大部分企業選擇將房源的60%-70%賣掉，回收大部分的資金。剩下的部分自持，長期經營。

會員制：有部分養老地產商持有物業，出售服務，通過會員制會員卡的發售實現前期資金的回收。會員卡的類型會根據市場需求設計。

險資：保險的長期投資與養老地產的慢回收周期相匹配，因此險資被認為是最適合做養老地產的企業。險資將保險和入住資格掛鉤，以投保取得入住資格，以保險收益支付服務費用。客戶也可以選擇不入住，只拿分紅。

·按開發建設類型劃分

獨立型養老社區：配有較齊全養老設施，與其他社區隔離，專為老年人服務的社區。

混合型社區：適當配置老年服務設施，有部分老年居住套型或老年鄰里單位的社區，是普通社區和老年社區的綜合體。

2、養老社區發展趨勢

目前養老社區建設既有獨立型養老社區也有混合型養老社區，二者對比如下：獨立型老年社區的優點是配套設施齊全，老年人可以享有較獨立的生活環境，不受干擾；老年人群集中，交往方便。缺點是資源共享性不強，成本投入較高，社區人群組成過于單一，社區活動僅限于老年人之間交往，造成老年人與社會疏離，不利于老年人心理健康；混合型社區的優點是可以與其他住宅產品或社區共享公共配套設施，成本投入較小；老年人與其他人群混合居住，能夠更多地與社會產生聯系，有利于老年人心理健康；混合社區還可以為老年人和子女提供鄰近居住條件，很好地兼顧傳統家庭親情觀念。其不足是生活環境與配套設施具有一定程度的交叉或共用，而非老年人獨享。根據我國老齡化發展趨勢和特點，結合社會經濟發展現狀，混合社區是今后養老社區的發展方向。

二、養老社區規劃

我們主要從社區外部環境條件以及社區內部規劃布局兩方面進行闡述。社區外部環境條件首先是地段選擇。應遠離污染源、噪聲源及危險品的生產儲運等用地；選擇在地形平坦、自然環境較好、陽光充足、通風良好的地段。

針對休閑度假區型和城郊型養老住區，因其用地以遠離城市生活區的居多，選址時關鍵要看與周邊城市公共交通（高速鐵路、鐵路、航空、高速公路）是否方便，與城市的公共配套資源聯系是否便捷（如醫院、超市、銀行等）。

城區型養老社區與周邊城市生活區位置臨近，選址時要選擇在具有良好基礎設施條件，如銀行、超市、洗衣店、修理店、鞋帽服裝店、餐飲店、郵政及藥房等應盡可能鄰近且便于前往，使入住者生活方便，居住安心；靠近公共服務設施如大型醫院、保健服務站、文娛設施、圖書館等；選擇臨近公園、綠地的地段，使老年住宅有良好的生態環境，促進老年人增加戶外休閑活動；選擇交通方便可達的地段但應避開對外公路、快速路及交通量大的交叉路口等地點，保證購物、逛公園等一般室外活動不必穿過城市主要街道。

第二是環境安全的考慮。這是老年人聚居的社區環境需特別予以考慮的問題。老年人因生理機能衰退，在警覺性和自衛能力上都有所減弱，老年住區應選擇在社會環境簡單，人員素質較高的地段，以保障老年居住的安全性。

第三，選址周邊人文景觀的開發利用可增進養老社區的發展。充分挖掘人文景觀資源，尤其是城市印記與社區結合開發，將極大增強老年人的社區歸屬感。

對于養老社區內部規劃布局，以本公司某居住項目為例，總結出養老社區在規劃布局上需要注意的一些方面。規劃住區總用地10.76頃（見圖1），其中老年住宅、老年公寓占地約為總用地的30%。用地南側、西側、北側地塊開發居住社區，東側濱河，有濱河公園綠地。用地西側、北側、東側是城市主干道，南側為城市次干道。

1）功能分區（見圖2）

小區內住宅產品呈多樣性。住宅產品的設置結合當地規劃要求和開發商需求，考慮中國人的養老習慣和親情關系，提供多樣的養老住宅產品，如普通住宅、嵌套住宅、老年住宅、老年公寓等。不同類型的產品分組團布局，避免組團間互相干擾。尤其是老年住宅組團和普通住宅組團通過設置組團道路和有層次的景觀綠化做適當分隔，以保障老年住宅的私密性和安全性。

小區級的配套設施盡量居中布置，便捷各組團人群使用。對于老人而言，居住空間和公共配套的便利聯系能促進老年人參與公共配套的使用和管理。

2）產品設置（見圖3）

如圖3所示，整個居住區居住建筑總面積263480平方米，老年居住套型（包含老年公寓、老年住宅、嵌套式老年套型）總建筑面積75856平方米，占居住總建筑面積的28.8%。

·養老住宅

老年住宅布置在用地東南部，鄰近東邊的濱水公園和南側城市次干道，其目的是盡量選擇景色優美、不受交通噪音干擾的地段。養老住宅為低層合院的組合，幾棟帶有私密小院的住宅圍合成一個院落組團，形成兼具中國傳統居住形態與現代時尚生活特征的布局模式。組團內部還分級設有組團綠地和宅間綠地，并配置了符合老年人交流、休閑、健身活動需求的場地及設施，環境清幽，景致宜人。

·嵌套住宅

嵌套式住宅是指單元住宅樓里嵌入布置老年居住套型。老年套型一般布置在與家人臨近、樓層通風良好，日照充足的位置，并盡量靠近交通核。每單元樓的底層作為公共交流、公共活動空間。樓內一般不單獨配置老年人生活服務設施，有服務需求可提供上門服務。

·老年公寓

老年公寓靠近住區南側次入口（此出入口可作為老年人專用出入口），地段日照通風良好，周邊環境相對安靜，既方便出行又比較獨立。老年公寓為高層建筑，首層至三層以服務設施和公共活動空間為主，包括：醫療急救站、康復護理室、文娛活動室、健身活動用房、服務供應站、餐廳、理發室、洗衣房等；四層以上為標準老年公寓，每樓層單獨設置觀察室和樓層起居室。

·普通住宅

普通住宅占小區住宅的大部分，均為高層住宅，自成組團布置在用地北部。

3）配套服務設施（見圖4—1、圖4—2）

①配套服務設施布局原則

·分級明確

老年社區配套服務系統與居住區配套服務設施設置原則一致，應按區域級、居住區級、小區級、組團級、單元級等分級設置。服務范圍由遠及近，規模由大到小，以便更加全面細致地為老年人服務。本項目除了在住區居中位置的社區中心內設置了輻射全住區的老年配套設施外，在東南部的老年住宅組團內部以及老年公寓底層等位置設有就近的老年服務項目。 ·疏密有致

配套服務設施應從高等級到低等級合理疏密配置。大型的、復雜的、使用率低的集中配置，小型的、簡單的、使用率高的分散重復布置。

②老年住區規劃分級配套服務內容

根據老年住區規劃相關規范要求，老年住區分級配套服務內容如下——小區級：超市、銀行、郵政、家政服務中心、藥店、修理店、老年保健康復中心、老年護理中心、老年辦公、老年培訓中心、老年活動中心等；組團級：老年活動室、棋牌室、圖書室、書畫室、日托所等；單元級：緊急救護室、護理室、餐廳、公共待客廳、洗衣房等。

本項目在用地東側設有居住區級配套商業中心，其內部包含有大型超市、銀行、郵局、家政服務中心、藥店、修理店以及面向全住區的各類培訓及活動中心。商業中心內未單獨設置老年服務設施。而在社區中心內結合組團需求設有老年護理服務中心及老年活動中心，同時在老年公寓內設置了組團和單元級配套老年人服務用房和設施。

4）道路系統（見圖5-1、圖5-2）

·涉老組團盡量靠近出入口，最好有單獨的對外出入口。通向涉老組團的出入口限制非住區人流車流進入。本案用地南側出入口可通過物業管理作為老年住宅組團專用出入口。

·老年人出行多以步行、自行車、電動車等方式為主。住區設計時，涉老組團盡量做到人車分流，減小機動車道寬度，增加人行道寬度。人行道與休息空間結合，多布置休息設施。

·純老年住宅組團實施組團外停車，內部道路除急救和臨時接送車輛外限制機動車進入；嵌入式組團限制機動車進入，機動車進入地下，內部道路以步行和非機動車為主。含老年住宅的組團多設置自行車和電動車停車位。

·加強步行系統設置，使其滿足老人健身鍛煉需求。注意步行系統無障礙的設計，可在局部地段適當增加步行道路的挑戰性，引導老人進行一些難度活動。

·含老年套型的單元路口處設置單元標志，方便老人辨識住宅所在位置。單元入戶處布置急救車停放回旋場地12m×12m。回車場地結合休息場地布置。在正對單元門處布置標志性景墻，提高單元的可辨識度，方便老人識別。景墻兩側布置花池和座椅，可供單元內老人休息交流。單元入戶雨棚加長成半廊，成為戶內和戶外的過渡，為老人適應戶內外環境轉變提供過渡空間（見圖6）。