市場化下的養老地產模式探索

養老地產常常被認為是一項福利性的慈善事業。這里我們要區分開養老保障性需求和市場化需求。市場化養老是社會養老體系中的重要組成部分，與福利保障性養老相較，在土地供應、資金來源、養老體系上都有很大區別。養老作為一個巨大的社會公共保障問題，沒有一個國家能夠僅靠政府自身的力量來解決，即便是高福利的西方發達國家。今后的養老必將是推向市場化的一個進程。這一點從國家的養老服務體系政策就可以得到充分的體現，十二五養老產業規劃“9073”政策的含義：90%的老人在社會保障體系和服務體系支持下通過家庭照顧養老，7%的老人由社區提供日間照料和托老服務，3%的老年人入住養老服務機構。

隨著中國人口紅利的消失，中國經濟及財政進入低速增長周期，養老等公共服務設施很大程度要依靠市場的介入，政府會留給社會大量的發展空間。2013年9月13日國務院公布《關于加快發展養老服務業的若干意見》，明確到2020年全面建成以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐的，功能完善、規模適度、覆蓋城鄉的養老服務體系。同時，《意見》提出將開展公辦養老機構改革試點，有條件的地方可以把面向社會提供經營性服務的公辦養老機構轉制成企業，并鼓勵民間資本通過委托管理等方式，運營公有產權的養老服務設施。《意見》同時對于社會力量和民間資本進入養老服務業也釋放了諸多利好信號。

逐步深入市場化的養老地產，如何通過市場化的操作使其明確定位，讓更多的社會力量在為養老產業發揮作用的同時，具有可持續發展的商業盈利模式？在此過程中開發商如何解決政府公共福利建設的同時，也能關注民生、就業、醫療、養老行業問題，使之成為一個多方共贏的局面？

一、建立全齡養老社區的背景

首先，我們通過圖例分析目前國內養老地產開發中遇到的問題（見圖1）及解決方案（圖2）。

棲城在養老規劃設計領域中一直進行著不斷的實踐與探索。根據養老地產開發模式類型學模型圖分析（見圖3），養老地產可分為三種理想模式（見圖4）：郊區型+銷售＼可持有型+全齡社區、景區型+銷售型+健康老人社區、市區型+持有型+持續照料社區，以及三種預警模式：景區型+持有型+持續照料社區、郊區型+銷售型+健康老人社區、景區型+持有型+全齡社區。這幾類模式充分考慮了養老地產開發過程中所面臨的項目選址、投資回報等諸多問題。

在大量的養老地產案例基礎上，我們通過分析研究，總結出養老項目開發模式的三要素：產品區位、客戶群體、盈利模式，并根據三要素之間必然的邏輯關系，開發出適應于不同項目的規劃模型。其中，重點設計研究了三種最具廣泛市場價值的養老地產模式：1、全齡混合社區；2、養生養老社區；3、醫養機構綜合體。而“全齡混合社區”又是市場化下的養老地產模式中最具代表性和可持續性的。

二、全齡社區的概念及實例分析

下面將針對一直貫穿于棲城研究的“全齡混合社區養老模型”中有關“全齡”概念的兩大層次，介紹下什么是全齡混合養老社區。

首先，“全齡”是指社區人口結構為全年齡段，包含孩子、年輕人、中年人、老年人。

如圖5所示，全齡社區需解決的五大核心問題，包括了利用市場模式解決社會老齡化的突出問題、成熟商業模式與養老新興產業的切入問題、傳統養老社區的孤立感、居家養老的服務問題以及第一居所、子女教育與老人贍養的三者矛盾問題。而全齡社區模式即是通過整合養老、教育、醫療等資源，提供一個解決子女教育、父輩養老、自身養老等多重需求的宜居社區。作為養老核心內容的養老服務設施，一般為社區設置，具有一定規模，且持有經營。它一方面要為自身入住的老人提供服務，同時還承載著社區內部甚至社區周邊范圍居家養老的輸出服務。這里，養老設施的內容以及功能布局是驅動整個項目開發的核心。以養老為核心，我們在全齡混合社區里植入其他社會資源優勢用以提高產品的競爭力，例如環境、醫療、教育、服務等，特別強調教育資源的利用，希望在全齡社區模式下，能通過一站式設計解決子女教育問題、老人贍養問題以及購房置業問題，而這也必將給項目帶來更強的市場競爭力。構成全齡社區的六大產品可見圖6所示。

同時，我們也關注到，不同階段的老人從生活方式到心理狀態都是不同的，健康老人和失能老人在心理上也帶有明顯差異性。對于心理敏感的養老群體，我們既要有關聯又要有區隔。現下，針對不同的養老物業特性，我們的養老產品設計涵蓋了適老化通用住宅（見圖7）、老年公寓（見圖8）和持續照護機構等三個部分，它們在設計原則上各有不同。

這也關涉到服務設施組成、合理服務半徑及服務設施表等具體參數。據圖9所示，全齡社區各級服務設施由社區基層養老服務設施、社區公共服務設施、城市公共服務設施等組成。以城市公共服務設施合理服務半徑為例，醫院、圖書館、文化活動中心等設施需設置在5公里生活圈內，而區域性購物中心則被安置在10里生活圈內。社區養老服務設施也可根據不同服務半徑、服務類別進行分門別類地劃分（見圖10）。

其次，“全齡”是指通過適老化通用住宅的方式建立全生命周期概念的居住環境主體。

全齡社區養老住宅產品中，棲城設計了最具創新的適老化通用住宅。我們都知道普通社區住宅是目前構成居家式養老居住環境的主體，居家養老愿望對適老化通用住宅形成有力的支持。適老化通用住宅就是在住宅開始設計和建造時，考慮好老人的各種需求，這種設計是自然的，非刻意性的，通過“不露聲色”的設計去滿足不同人的需要。這消除了人們對自己年齡的擔心和恐懼心理，以及對由于體力衰退而從人際關系中被分離出來的擔憂，消除社會潛在年齡歧視，所以我們重視產品的潛伏性設計。隨著老人年齡的變化，生理由自理進入介助，整個居住環境能依據不同條件進行改裝，從而動態地適應人們生理和心理的變化，使居住者在沒有跨入老年時仍然保持年輕人或中年人的習慣使用。

全齡社區的適老化通用住宅，我們開發了兩種主要形式：一種為“一生之宅”，另一種為“1+1”兩代居的親情戶型。適老化通用住宅滿足了大多數人在不改變現有居住環境的前提下，維持原有的生活習慣和人際關系就地養老的需求。以上海萬科全齡社區為例（見圖11、12）。本項目是棲城與上海萬科在養老地產領域的商業模式和產品構成研究，幫助萬科建立在養老地產領域的核心競爭力。整個項目為全齡社區的理想模型，建筑面積100萬方，其中S6%為涉老化產品，包括適老化住宅、自理型老年公寓、介護型養老公寓以及涉老化配套設施，44%為通用住宅和商業配套等，設計的目的是通過產品配置和規劃，創造一個適合全齡住戶和全生命周期的一生之城。項目規劃采用了新都市主義風格，養老服務分三級體系，并建立四大主題會所，景觀分四級，配置不同級別的活動休閑空間，作為上海萬科標準化理想養老社區模型，將指導萬科公司的土地獲取模式和開發模式。社區內設置的適老化住宅，其戶型平面及設計要點見圖13。

三、開展全齡混合社區探索的意義

通過全齡混合社區模式，有效解決了各方利益主體的相關訴求。

·政府：符合國家養老產業政策，在解決城市化發展的同時，解決社會民生問題。相對于孤立分散的養老機構，更能發揮國家“機構為支撐”的政策作用。全齡社區集中的養老設施承載了整個社區乃至周邊社區的養老服務照顧體系。同時通過完善的養老及其他配套設施可以提高周邊的土地價值。

·投資人：當前國有壟斷占絕大多數市場，投資渠道狹小，作為可持續投資及持續收益的養老產業項目，更容易獲得各級政府的政策金融稅收的支持。養老持有型物業，是后期持續融資的有效工具，同時又是一個長期穩定的收益型產品。

·開發商：當前房地產市場持續打壓的形勢，養老地產項目可有效的回避調控風險，參與民生建設，獲得各級政府的支持，銷售型和持有型物業相結合的模式可以獲得現金流和總體利潤的平衡。同時持有型物業也是開發商后期持續融資的一個有效工具。

·運營商：通過各方的強強合作，更容易獲得市場準入的機會，在專業化分工的基礎上可以實現規模化的運營。同時整個社區乃至周邊社區為居家養老的輸出服務提供了長期穩定的市場。

·購房人：有效的解決老人養老問題，保持家庭內部成員的和諧關系，同時還解決了子女教育以及置業購房的問題。

我們認為，全齡混合社區的養老模式是解決中國養老地產規劃設計的一種有效探索。當前，中國的養老產業面臨著諸多問題，我們要關注的不僅僅是失能老人的生活自理，更需要解決健康老人晚年的幸福生活問題。