杭州 降價只是個案

春節剛過，杭州就打響了樓市“馬上降價”的第一槍。

記者在對所謂的“降價潮”進行調查時發現，外界稱在杭州有8個樓盤降價，但真正降價的只有在杭州城東的德信·北海公園、天鴻·香榭里兩個項目，德信·北海公園還是尾盤的促銷活動。而萬科、保利城東的項目，并沒有隨之跟風降價。

真正降價的樓盤只有兩個

杭州樓盤真的在大范圍降價嗎？

2月18日，位于杭州城東的德信·北海公園宣布，將以1.58萬元/平方米的價格銷售。與降價前1.9萬元/平方米的均價相比，該項目每平方米的銷售均價下降了3200元。

此后市場傳出消息，在德信·北海公園打出首個降價招牌后，周邊共有8個樓盤馬上做出降價反應，地產大佬保利、萬科的樓盤，也做出了不同程度的價格調整。然而記者在采訪中了解到，杭州2月份真正降價的只有德信·北海公園和天鴻·香榭里兩個樓盤，而非外界所傳的8個，萬科和保利的樓盤并沒有跟風降價。

德信和天鴻的降價行動，一石激起了千層浪。宣布降價后，開發商迎來了要求“維權”的老業主。

天鴻·香榭里的售樓處，幾十名穿著白色短袖T恤的業主堵在售樓處門口，T恤上寫著“拒絕輻射，欺詐售房”的字樣。在售樓處現場，幾個沙盤已被推倒。在德信·北海公園打出杭州第一面降價大旗后，天鴻·香榭里是這一區域第二個降價的項目，號稱“直降6000元”，起價1.18萬元/平方米，均價1.38萬元/平方米。

有人前來維權，也有人想趁機抄底。因降價引來的不僅有維權業主，還有購房人。

在售樓處現場，有不少前來咨詢的購房人，并表示出了較強的購房意向?！拔矣X得從1.9萬降到1.4萬元/平方米，這個價格降得已經比較到位，不會再下跌了?！币晃辉谔禅櫋は汩坷锸蹣翘幾稍兊膭⑾壬硎?，他準備出手購房。

記者在采訪中了解到，上述兩個樓盤位于杭州的城東板塊，是杭州新房供應量較大的區域，距杭州商業居住配套成熟的主城區有相當遠的距離。有購房人表示，在降價樓盤周邊，有十幾個在售的項目，供應量非常大。

在德信·北海公園所在的石祥路、祥園路上，周邊有不少在建的新樓盤，但路上往來的行人并不多。“這里原來就是農田，新房蓋了沒幾年，所以人氣還不是很旺?！碑數匾晃痪用癖硎?。

那么德信和天鴻兩個樓盤的降價，是否真的已經引來了這一板塊的降價潮？

同在這一區域的還有萬科和保利的項目。此前市場傳出消息稱，萬科·北宸之光從之前的1.68萬元/平方米降至1.3萬元，保利梧桐雨從1.62萬元/平方米降至1.28萬元/平方米。然而記者了解到，這兩個項目是誤傳為“被降價”了。

保利梧桐雨的售樓人員告訴記者，他們并沒有跟風降價。這位售樓人員表示，德信·北海公園降價是因為要處理尾盤，這次拿出來的只有二十多套房源，而這些房子樓層和戶型并不是最好的?！拔覀兡壳安]有降。銷售的確是有一些壓力，以后是不是降我們不清楚。”萬科·北宸之光銷售人員說。

降價原因：換倉、買地

雖然杭州此番真正降價的樓盤只有兩個，但這兩個樓盤的降價舉動卻引來了滿城風雨。對于降價原因外界傳出各種說法，銀行暫停貸款，房企因信托融資到期需要回籠資金。

降價始作俑者德信地產相關負責人告訴記者，公司降價并不是因為資金緊張。

“就北海公園單個項目來說，不存在運營和資金壓力問題。降價所賣的房源，是尾盤銷售，這也是開發商比較常用的促銷手段。一些媒體所說的為還清信托融資而降價回款的說法，并不符合事實。我們目前沒有需要到期償還的信托融資，信托公司方面也沒有提出提前兌付償還的要求?！钡滦诺禺a營銷總監杜盛向記者表示，他們降價是想快速回籠資金后，在杭州再拿新的土地。

在2月18日宣布北海公園降價后，德信地產當天就在杭州以17億拿了一塊地。

據克而瑞的數據，德信地產2013年銷售金額39億元，2013年初至今拿地金額約22億元（不含收購）?！斑@次德信降價不是因為種種原因資金鏈緊張，而是想通過回籠資金進行換倉，在今年土地價格下降后，購入更便宜的土地?！笨硕鸷贾菘偨浝韯⒊抗獗硎?。

業界人士指出，杭州樓市降價壓力的一個重要原因不是信貸，而是供應量過大。據了解，2013年末杭州存量突破11萬套，約1464萬平方米，同比2012年末存量面積增加41.05%。

“杭州一些土地供應量較大的區域，今年的確面臨不小的銷售壓力。像這次引發降價的城東板塊，經過前幾年集中拍地后，今年陸續會上市，有一些項目可能會集中上市。其實，從去年11月份開始，城東板塊已經有一些樓盤通過送面積等方式在暗降了。”杭州雙贏置業總經理章惠芳指出，由于這些樓盤所在的區域在交通、生活配套方面還不夠成熟，而銷售價格卻相當高，因此杭州城東區域未來可能還會有項目對價格做出調整。

世邦魏理仕研究部董事謝晨告訴記者，“業界普遍預期今年樓市有很多不確定因素，對開發商來說，這種情況下肯定會先回籠資金。手中有現金，可以買地，也可以保命?！?/p>

大范圍大幅降價幾無可能

對投資者來說，當有樓盤大幅降價的時候，是否要出手買房？

世邦魏理仕杭州董事總經理馬英樞認為，對杭州及一線城市的剛需族來說，“該出手時就出手?！?/p>

據克而瑞統計，2009年至2013年這五年，杭州主城區住宅地塊成交均價一直維持在高水平。2013年地價達到了1.13萬元/平方米，加上建安成本、前期及配套費用、財務及各項稅費，綜合成本已上升至1.7萬元/平方米。

“目前杭州主城區的均價約2.1萬元/平方米。對比一下，下降的空間有多大，大家其實看得很明白了。對開發商來說，他們雖然看淡今年樓市，調整價格擴大銷售是主流，但是突破價格底線、大幅降價的可能性幾乎沒有?！眲⒊抗獗硎?。

分析人士指出，杭州此次降價，與往年有很大的不同，不要冀望大幅跳水。

從全國范圍看，今年降價的項目優惠力度都較溫和，沒有像2011年那樣形成較強的沖擊。除了常州雅居樂星河灣項目單價直降5000元/平方米，讓利低至6折左右，全國其他降價項目的優惠力度普遍在9折左右。即使拉開降價序幕的北海公園項目，其折扣力度也不過在8.8折，天鴻·香榭里給予的優惠也只有8.1折。

“2011年降價是由龍湖、中海等大型龍頭房企帶頭，之后引發了全國范圍的降價潮。這些開發商當年降價，是因為資金緊張需資金回籠?！敝x晨告訴記者，這次降價行為，并沒有大型房企真正參與進來，一定程度上是開發商加速去庫存化的營銷手段。因此，向一線城市擴散的可能性較小。