房企資金鏈吃緊拉低樓價

房價“暴跌”是一廂情愿

2014年開年以來，不斷有財經評論和市場研究人士拋出房價暴跌論：財經名嘴牛刀提出《中國房價會暴跌80%》；獨立經濟學家謝國忠認為2014年中國房價會下跌50%。很快，住建部、發改委等機構便紛紛出來糾偏——房價“暴跌”不現實，是妄想。

各種聲音錯綜復雜，已經把金融從業人員都搞糊涂了。

在《CM華夏理財》記者的微信群里有100來號群友，他們多是北京各大金融機構的中層人員。在談論2014年樓市走向時，經常會有多空兩派猛烈交鋒，甚至在晚上10點之后，手機還叮當響個不停。

群內中投公司的一位李姓朋友，近日果斷出手一套北京西城阜成門外小兩居，成交價61000元/平米。據透露，李先生是在2012年購入該套住房的，買入價50000元/平米。

對于李先生的套現行為，群內朋友不乏扼腕嘆息之聲：北京西城阜外大街以南區域，未來屬于金融街西擴重點范圍，升值潛力巨大，長期目標價可看到100000元/平米以上。當前樓市震蕩行情，跟股市類似，一旦被震出，就等于錯失良機。

樓市剛需仍然強勁

為弄清上述樓市迷霧，《CM華夏理財》對北京西城、朝陽等多地樓盤、社區進行了最新摸底，并對眾多機構進行了取樣調研。

國開行專家委員會的一位S姓委員一語中的：當前樓市的難題，主要是資金供給趨緊造成的，絕對不是需求萎縮的結果，因此崩盤是不可能的，但漲幅回調卻是大概率事件。

據這位S姓專家透露，從去年末至今，國內房地產開發商的資金來源就出現了非常微妙的變化。

首先是國內貸款，去年其資金供給的累計增幅，絕大多數月份都高于30%；但今年以來該指標一路狂跌，近期已經降至百分之十幾。

其次是國外資金供給，去年12月，國內開發商利用外資累計增幅高達32.8%，但今年開年后此指標竟然劇烈負增長33.9%至43.2%。外資出逃信號非常明顯。

為了縮減開支，國內開發商已經采取了削減投資和工程款支出的措施。今年以來，全國房地產投資工程款累計增幅已經從過去的40%多，陡降至20%左右；而投資更從21%降至16%。

“我們同時也注意到，盡管上游資金緊張，但是下游買盤仍然不弱。”《CM華夏理財》記者被告知，截止到今年3月底，國內銀行發放的個人住房貸款的增速，已經連續11個月突破20%，這無疑表明國內樓市剛需仍然強勁。

房企回籠資金壓價賣房

除了投資減速、縮減在建工程開支等，“名義上的打折促銷”也是開發商和二手房賣家們盡快回收資金的絕好辦法。

《CM華夏理財》記者在北京朝陽北路富華家園采訪時發現，這里臨近地鐵6號線的樓盤，目前標價為2.95萬元/平米左右，環比上月，每平米已降價近2000元；在廣安門外建功北里五區，去年10月要價4.9萬元/平米的房子，如今每平米也降了4000元。另據全國房產市場數據中心數據顯示，近期國內房租也在走低：3月全國房租平均為58.39元/月/平米，已比去年8月降低了近8元/月/平米。

“環比或隔月數據的波動，恰好印證了賣方回籠資金的迫切需求。”國開行專家委員會S姓專家對《CM華夏理財》表示，如果周期拉長，看兩年之間的同比數據，我們會發現目前的房價和房租都沒有暴跌行情，絕大多數只是漲幅縮小而已。

據中房指數研究院統計，今年4月，全國百城市住宅均價仍同比上漲9%還多（82個城市同比上漲），但同比漲幅比上月縮小不到1個百分點。其中北上廣深等11個城市同比漲幅仍高達10%至20%。在其余18個同比漲幅下跌的城市主要集中在東南沿海，而以溫州、紹興、常州、江陰等最為典型（溫州下跌6.41%，跌幅最大）。

“只要有銀行貸款支持，房價絕對不會暴跌。”鏈家地產石景山店李明先生援引該公司系統通知爆料稱，“我們已經跟北京城商行簽約，買房貸款利率已經恢復8.5折，由6.55%下調至5.56%。近期，央行還可能對商業銀行進行窗口指導，進一步下調相關利率。”