后“黃金時代”：要避開地雷

俗語說，墻倒眾人推。這正是當(dāng)今中國房地產(chǎn)市場的真實寫照。

狼來了。如果真如王石所預(yù)言的那樣，“買了就能賺錢”的時代已經(jīng)過去。那么，房子，還能買嗎？

降低期望

近年來，每逢市場下跌，各地就會出現(xiàn)前期購房者“維權(quán)”的消息。的確，在過去十多年的發(fā)展歷史中，房價一直上漲，期間每一次下調(diào)，都是“為了更好的大漲”。然而，這一次，情況可能有所不同。

由于價格下跌或者不上漲的城市越來越多，北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，現(xiàn)階段趨勢明確，樓市開始周期性調(diào)整。而且，“由于本次樓市是因為非政策因素導(dǎo)致的市場蕭條，這可能會導(dǎo)致本輪調(diào)整周期和深度較長，特別是非核心城市、非城市核心區(qū)，都有可能出現(xiàn)明顯價格調(diào)整”。

幸運的是，市場上還沒有出現(xiàn)類似“崩盤”這樣的說法。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，市場雖降溫，但非崩盤。即使是公布提出“告別黃金時代”的萬科，也僅僅是認(rèn)為，樓市只是進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的階段。

“樓市下半場”這是萬科總裁郁亮近年常用的說法。郁亮認(rèn)為，目前全國市場的分化，對于一線城市，如北京、上海房價進(jìn)一步大漲的可能性已經(jīng)不大，未來房價漲幅不應(yīng)高于人均收入增幅，房價收入比將進(jìn)入下行通道。

以北京為例，北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊公布的經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)顯示，今年前4個月，北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14584元，同比增長10.6%。按照郁亮的觀點，北京未來房價漲幅不應(yīng)高于這一數(shù)字。

這種說法在業(yè)內(nèi)得到認(rèn)可。來自上海的房地產(chǎn)業(yè)人士桂強指出，以往房價一年可以漲30%，以后，這樣的機會將越來越少。一線城市房價仍有上漲空間，但是不可能大漲。10%-15%的可能性較大。如果這樣的結(jié)論成立，這意味著，購房者只需要降低期望，而不是過度悲觀。

不過，并非所有城市都那么樂觀。5月下旬，市場傳出緊急摸底地方樓市的消息，市場遂傳出除一線城市外其他城市將放松限購的消息。然而，這種一廂情愿很快被潑了冷水：住建部相關(guān)人士強調(diào)，自主調(diào)控不等同放松限購。這意味著，像以往那種以急剎車的方式阻止樓市下跌的非市場化手段不會再出現(xiàn)。對于高庫存的二線城市，或者三四線城市，風(fēng)險和庫存都需要更多時間去消化。

避開地雷

前幾年房產(chǎn)投資大熱，在上海工作的李小姐自然成為房產(chǎn)淘金者中的一位。

想到自己手中的存款就20萬，在上海買房子首付都不夠，李小姐毅然回到自己的家鄉(xiāng)寧波，買了房子。購入房子之時，李小姐甚為興奮，想到自己終于變成“有產(chǎn)者”，而且眼見朋友們的房子都在升值，李小姐心中充滿了期待。然而，今年房價下跌，最終導(dǎo)致李小姐第一次樓市投資失敗。

聽到李小姐的例子，桂強說，隨著不同城市之間房價分化，這樣的事情會越來越多。

楊紅旭在微博上告訴粉們判斷房價的兩條鐵律：短線看供求面，長線看基本面！

事實上，縱觀本輪下跌，最先是從“滯銷”的高庫存城市蔓延開來的。以率先降價的杭州為例。根據(jù)騰訊房產(chǎn)與世聯(lián)行聯(lián)合推出的《全國重點城市庫存土地成交4月排行榜》顯示，杭州庫存周期在2年以上，庫存壓力較大。在調(diào)查的20個重點城市中，庫存周期超2年的城市還包括天津、寧波和西安。

不過，對于杭州，桂強并不悲觀。他告訴記者，當(dāng)前杭州的樓盤以成本價賣出的時候，不少人都在想辦法從杭州這輪下跌中分一杯羹，“成本價賣的這些房子其實已經(jīng)具備一定的吸引力?！边@位地產(chǎn)人士進(jìn)一步分析，像杭州這樣的城市，經(jīng)濟總量和人口導(dǎo)入都沒有問題，只是庫存太高，需要時間消化。

“真正應(yīng)該遠(yuǎn)離的，是那些經(jīng)濟總量不大，又缺乏有效的人口導(dǎo)入機制的三四線城市，他們原本看著挺好，一旦下跌就不可收拾。以前的鄂爾多斯，現(xiàn)在的溫州，就是這樣的例子?！?/p>

在他看來，還有一類城市價格很難上漲，那就是在地域和政策上優(yōu)勢均不明顯的城市，如長沙。桂強說，這些年他因工作關(guān)系曾多次前往長沙，發(fā)現(xiàn)長沙人愛吃愛穿，對住房條件卻并不講究。另一方面，長沙雖然是省會城市，但因為鄰近武漢，在地域和政策上沒有過多的優(yōu)勢，因此缺乏足夠的新人口導(dǎo)入，這使其房價上漲的空間受到制約。

“現(xiàn)在開始，買房是考驗眼光的時候?！边@是他的結(jié)論。不僅是三四線城市，即使是一線城市中的不同板塊，房價的走勢都可能迥異不同。

縱觀近幾年，發(fā)生在深圳、上海等市場的“維權(quán)”事件，大多發(fā)生在城市的非核心區(qū)，如上海的安亭和深圳關(guān)外等遠(yuǎn)離中心的地區(qū)。拿日本的經(jīng)驗來說，即使是在上世紀(jì)80年代日本房價大跌之后，東京等大城市中心區(qū)的房價跌幅仍然有限。

這年頭，似乎姓馬的都不太好惹。繼去年馬云攪局互聯(lián)網(wǎng)金融之后，另一個“馬老大”平安集團馬明哲攜平安好房網(wǎng)霸氣進(jìn)軍地產(chǎn)金融，并揚言要做地產(chǎn)界的淘寶天貓。這個網(wǎng)站上線后第一個活動“520購房節(jié)”，就獲得近800萬次瀏覽量，成交近10億元人民幣。

樹大招風(fēng)。這個新生的網(wǎng)站雖有“拼爹”的資本，卻引來諸多質(zhì)疑。最戲劇性的是，有媒體發(fā)現(xiàn)，平安好房掛牌287萬的房子，在售樓處報價僅285萬的笑話。有人說：平安你雖牛，但你跟房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)都沾不上邊。從這個角度，跨界的平安好房，更像是馬明哲的“二次創(chuàng)業(yè)”，是創(chuàng)業(yè)就有風(fēng)險。這種 “金融”+“房地產(chǎn)”+“互聯(lián)網(wǎng)”的商業(yè)模式能走多遠(yuǎn)，尚未可知。

最具挑戰(zhàn)性的是來自于尚未上線的二手房業(yè)務(wù)。且不論“零中介費”模式在廣州早已有APP軟件實現(xiàn)，平安好房的房源相比中介并無優(yōu)勢，也將是一大難題。深圳一家大型中介的門店經(jīng)理告訴記者，二手房中介區(qū)域性比較強，他們很接地氣，了解區(qū)域內(nèi)二手交易住宅的各個細(xì)節(jié)，而且是一對一服務(wù)，這一點，是一個交易網(wǎng)站所不能替代的。他認(rèn)為，平安好房對二手房市場沖擊有限。

好壞參半的議論并不能阻止平安好房走自己的路。

近日，平安好房首席運營執(zhí)行官莊諾頻頻在微博上發(fā)布關(guān)于平安好房第一款互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品——好房寶1號的信息。據(jù)他介紹，即將推出的“好房寶”項目，其年化收益率最高可達(dá)14%！

《CM華夏理財》記者從平安好房相關(guān)人士處了解到，“好房寶1號”是平安好房和平安大華基金、平安付合作開發(fā)的，還可能綁定萬科、世茂、龍湖、綠地、保利等知名開發(fā)商的樓盤。莊諾說，“好房寶”為準(zhǔn)備購房的客戶提供高流動性、高收益率的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品。該產(chǎn)品2萬元為一份，每人最多購買十份，基金購買者在180天內(nèi)可以隨時贖回。

收益方面，平安好房預(yù)計享有大華基金的貨幣市場基金5%-6%的年化收益。如果期間購買房產(chǎn)，平安好房追加6%-8%的房積金收益，所以預(yù)期綜合收益率能達(dá)到年化14%。如果能達(dá)到此收益，則好房寶堪稱“寶寶”中的戰(zhàn)斗機。

不過，對于如何保證好房寶收益，平安好房給記者的回復(fù)中沒有具體介紹，只說“通過大的資金池包裝，就可以保證用金融手段蓄客”。