房產 分散投資四策

分散投資哲學

房地產是一門操作型的生意，也是一門主動的生意。正因如此，懂一點房地產投資的人一般比被動進行投資的人要厲害。這些被動投資包括股票、債券等非操作型的生意。房地產行業的積極投資者只參加兩種類型的投資：現金投資和房地產投資，他們通常不會把錢分散投資到股票債券當中。

以我的經驗來看，大部分的房地產從業人員如果進行分散投資的話，會進行跨區分散投資或跨房屋類型分散投資。簡單來說，辦公大樓和酒店就不是一回事。但這其中需要注意，你可以在房地產領域分散投資，但是注意不要分散得太多。

關于此事有許多學術研究，普遍結論大概就是，你可以在不同房地產類型上投資，可以在不同的地點投資，但如果你想兩樣都干，你就中招了。簡單地說，如果你是相關公司，你在紐約搞了許多關于民居的地產生意，然后你決定在佛羅里達做民居生意，因為你了解許多相關知識，所以你能處理得來。

但你要是在紐約搞了許多關于民居的地產生意，然后你決定在佛羅里達做酒店生意，那你肯定不知道自己在做什么。你不認識當地的房地產商，也不知道產品類型，就會去買別人不要的東西，當然會損失錢財了。當然有一些人會打破這樣的結局，但大多數人會如此。

房地產開發商的玩法

投資買賣房屋的大部分人都會論及交易當中四種程度的風險：核心型、核心增值型、增值型和機會型。所謂核心型房產，是一種投資之后不會怎么出錯的房產。它的地理位置優越，租戶穩定，比如一棟辦公大樓，坐落在芝加哥威克大道上，或者在紐約的第五大道上，那里的租戶你都聽過，位置很好。這種就是核心型。但我個人認為這類房產有點無聊，不值得投資。

核心增值型就是有一點缺點的房產，但缺陷不會超過一處，這也是我自己的定義。它的缺點主要集中在地點、房屋結構或租戶類型上，也許這里并未處于投資首選地帶。

增值型房產是房地產從業人員實際感興趣的類型。它需要你修葺一下。此類房產通常與所處位置無關，而是大樓半空、屋頂塌陷的類型。最高風險的就是機會型房產，通常它們是吸引不了資金的，不可能受到短期資本經營者的青睞，但是大多數房地產經營者都是投資這種項目的，這也是老式房地產開發商的發展軌跡。