房地產抵押物風險分析（下）

三、導致房地產抵押物資產貶值的主要風險類型

除了房地產市場的波動導致抵押物資產價值發生變化之外，我們還應關注以下幾點可能導致抵押物資產貶值的主要風險類型

1、低租金、高違約成本導致抵押資產貶值

若抵押物用于租賃，則市場租金是抵押物市場價值的體現。一個租賃期長、租金嚴重低于市場租金且解約成本奇高的租賃合同，及一個租賃期長、一次性付清租金的租賃合同將嚴重降低抵押物價值。根據物權法規定：訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權影響，即使實現抵押權，將抵押財產轉讓給債權人或者第三人，抵押人與承租人之間原有的關系也不當然終止。

長租期、低租金或一次性付清租金的抵押物銀行在處置時將面臨無法處置或只能以極其低的價格變賣給承租人（極可能是借款人的關聯方）。

2、處置難導致抵押資產貶值

主要為以下幾種情況：

（1）大宗抵押物（評估值在1億元以上）如整棟大廈、整棟商場等，處置時由于購買該物業所需資金量大，一次性買斷的買家少，受眾面狹窄，變現難，往往會導致無法處置或處置價格較評估價格大幅降低；

（2）對整棟物業分層抵押、整層物業分割抵押的抵押物，如果無獨立通道或不能合法享有及分攤整體房地產的各項權益和服務配套設施，處置將非常被動。另大商場內部的小店鋪，其交通及人流依賴大商場的整體運營情況，若大商場整體經營狀況不好，且大商場和小店鋪分別抵押給了不同的銀行，處置起來將會很困難，特別是小店鋪抵押物，買家往往不太接受，極可能有價無市；

（3）對在集體土地上建設的房屋設定抵押權。這種情況在經濟發達地區的鄉鎮出現較多，也存在于一些地區的自建房貸款中，因國家對集體土地使用權轉讓進行了嚴格限制，目前尚未有專門的法規解決集體土地的流轉問題，因此銀行在處置集體土地上所建房屋時，將面臨政策障礙，即便能夠處置也要付出較高的成本。

（4）工業企業分幢分割抵押，分開處置將大大降低抵押物的價值，如果無獨立通道或不能利用公用設施及道路的情況將導致難以處置；

（5）非工業園區內的標準廠房，配套設施、道路通達狀況及產業聚集度較差，變現能力差。

3、車庫抵押風險：

（1）人防車位：根據本市有關車位的相關規定，人防屬國家所有，任何單位及個人不得轉讓、抵押。另外，根據相關規定車位的轉讓優先在小區內業主之間進行，不宜向社會公開交易，故車位的價值不屬于公開市場價值，處置時可能帶來貶值風險。

（2）車庫抵押時，往往很多產權證為一個大證，并未對每個車庫面積進行分攤，也沒有具體的車位個數，評估價值將會與實際車位的價值有較大出入。

4、評估中的疏漏導致抵押資產貶值

（1）土地基本情況未詳細核實

房產證載土地用途與實際用途不一致，如證載土地用途為辦公，實際房屋用途為住宅，評估公司如果完全按照房屋類型為住宅用途進行評估，則會高估了抵押物的價值，此類房地產應該按照非居物業合理評估其物業價值，根據前面所述，非居物業的交易稅收成本是很高的。另外，由于歷史原因有的老土地證在證載用途上寫的是綜合用地，但沒有具體說明具體是哪兩種或兩種以上的用途構成，出讓合同可能也沒有說明，若實際用途與評估設定用途不一致，也將導致評估價值不準確；還存在另外一種土地證，土地使用權類型上載明為出讓，但沒有土地的終止日期，出現這種情況多數是政府部門為了融資貸款而做出的權屬證書，實際是沒有繳納土地出讓金或土地出讓金未全部繳納，如果在評估時不考慮周全，也將導致抵押物貶值。

（2）待開發土地未按期動工或改變用途

根據有關規定，以出讓土地方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按出讓合同約定的用途、動工開發期限開發土地。超過約定的動工日期滿1年未動工開發的，可以征收一定數額閑置費，滿2年未動工開發的可以無償收回（特殊情況除外）。若待開發土地未如期動工開發，造成被收閑置費則加重客戶負擔；若被無償收回，則第二還款來源無保障。因此，評估時要充分考慮土地閑置時間、是否可延期、施工許可證載明的竣工日期等因素，并在估值結果中予以體現，并且在報告的特殊事項中予以說明；如遇已經超過閑置2年的土地，則不能對其正常估值。

5、司法處置不利導致抵押資產貶值

（1）權利瑕疵導致無法處置

有產權瑕疵，如產權糾紛、地役權限制等的抵押物，很難處置。

有合法產權的資產未必是合法的抵押物。如一在建工程報建手續中估價對象的用途為營業用房（庫房或車庫），但工程完工后開發商將其作為設備用房（公用），在申請法院強制拍賣時無法執行——商業或住宅大樓的設備用房不能單獨變賣。另：抵押物有合法產權，但因開發商與拆遷戶存在糾紛，拆遷戶自行搬入抵押物居住，致使法院難以執行。

（2）抵押物有法定優先受償款導致即使處置貸款難收回

法定優先受償款是指假定在實現抵押權時，法律規定優先于本次抵押貸款的款額，包括發包人拖欠承包人的建筑工程價款、已抵押擔保的債權數額、以及其他法定優先受償款。特別是在建工程，若抵押物有法定優先受償款，將使銀行的權益受到較大的損失。

（3）儲備用地、專用設備、根據生產工藝設計的生產廠房，處置時會受專業性限制，變現困難，導致資產貶值。

四、加強風險防范的措施

1、任何銀行的分行、支行或個人都不得干涉評估機構的獨立執業。

2、慎重選擇抵押物

銀行在市場營銷過程中，不宜將任意的資產都用于貸款抵押，應選擇權屬清晰、無權利瑕疵、無他項權利、無法定優先受償款的資產用于抵押，且優先選擇變現能力強的資產。房地產類資產變現能力，住宅強于商業用房、商業用房強于工業用房；商業用房中的獨立門市、商場和農貿市場攤位易于變現；面積小或可以分割出售的易于變現；市場不活躍地區的、面積大又無法分割的、對買受人有限制的、價值量過大的、有權利瑕疵的等都不易變現。

3、詳細核實擬抵押資產的基本情況

4、謹慎確認擬抵押資產的評估價值和抵押凈值

5、嚴格抵押登記辦理手續，杜絕虛假登記

6、加強對抵押物的貸后監控

（1）抵押資產的用途。定期檢查抵押資產用途是否改變，尤其是在建工程，若用途改變給銀行債權帶來不利影響，立即采取措施，置換抵押物或提前還款等防范風險。

（2）抵押資產出租情況。抵押資產用于出租的，定期監控出租情況，租賃人、租期、租金等是否有異常變動。

（3）抵押資產的存在與價值情況。定期監控抵押資產是否存在、有無毀損，使用是否正常，價值是否大幅下降。

（4）商業房產。關注整體經營內容、經營情況，與重要商戶所簽的租約期限等是否有重大變化。

（5）在建工程或待開發土地。適時跟蹤檢查在建工程用途是否與批復一致、工程進度是否按期進行、是否會形成爛尾樓、有無拖欠承包人的建筑工程價款等其他法定優先受償款；監控待開發土地是否按出讓合同約定的用途、動工期限進行開發等。