房地產信托 并非“燙手山芋”

銀行代銷受阻

“斷崖式下跌”、“樓市崩盤”、“房地產泡沫”……今年以來，關于房地產市場的悲觀言論不絕于耳。在一片悲觀情緒中，與房地產市場密切相關的房地產信托的發行情況卻并未有太大變化。

用益信托在線統計數據顯示：截至2014年5月30日，信托公司共成立464款投資房地產領域的集合信托產品，共募集資金958.79億元，平均年化收益率為9.75%，平均期限為1.84年。

從數據可以看出，今年房地產信托的成立數量比去年同期略有增加，但是募資規模卻有所下降，這表明單款產品的成立規模有所下降。用益信托工作室研究員帥國讓點評道：“房地產信托產品成立規模下降，期限縮短，這些都處于正常的波動期間。也從一個側面表明信托公司對地產項目越發謹慎，期限越長、規模越大，不確定性因素也越多。”

從信托公司內部的情況來看，大多數公司并未暫停發行房地產信托。“現在的房地產市場有點讓人看不懂。”信托經理Jack對《CM華夏理財》記者直言，“公司對房地產信托持審慎態度，但是房地產信托業務并未停止。因為目前來看，市場上唯一能保持高收益率的產品就屬房地產信托了。” 但Jack同時透露，受銀行方面的影響，直銷能力不強的中小信托公司房地產業務確實受到一些影響。

銀監會5月30日發布的《中國銀行業監督管理委員會2013年報》中，明確提出要嚴控房地產貸款風險。銀行業不僅對于房地產貸款態度謹慎，而且在代銷信托產品時，銀行對于房地產信托產品也接單謹慎，甚至不接。

目前，信托產品的銷售渠道主要是銀行渠道、第三方理財代銷和信托公司直銷。信托公司中，真正有能力靠資深渠道直銷產品的只有幾家排名靠前的信托公司。大多數信托公司產品的銷售仍重度依賴銀行渠道。

“從另一個方面來看，這對于投資者來說也是一件好事。銀行對于代銷房地產信托的要求提高，可以倒逼信托公司提升風控等級。”Jack表示。

各方風控全面升級

提起房地產信托，投資者最為關注的莫過于兌付風險。

房地產信托曾經伴隨著信托業走過一段輝煌的時期。2009年以來，房地產信托的快速崛起將信托行業這個“新兵”快速推送至公眾面前。一直密集發行的房地產信托直到2011年才有減緩之勢。這些期限為一至二年的房地產信托產品，從2012年開始迎來了兌付高峰期。

據海通證券測算， 2014年房地產信托到期量約為6335億元，將在一季度和5月份達到兌付高峰。如今兩個兌付高峰都已過去，從目前公開發布的信息情況來看，出現兌付問題的信托產品主要集中在礦產領域，目前到期的房地產信托產品尚未被曝出有嚴重兌付問題。

其實，對于房地產信托的兌付，業內早已是嚴陣以待。除了銀行對于代銷信托接單謹慎，監管層以及信托公司內部也都在為“保兌付”努力。

外貿信托副總經理劉燕松向《CM華夏理財》表示：“外貿信托對于房地產信托風險的把控主要聚焦在三方面：戰略風險、運營風險和團隊風險。去年外貿信托將房地產的合作伙伴定位在房地產百強排行榜的前六十，這也是在房地產這個風險與機遇并存的市場中尋找的一個相對低風險的區域。同時信托團隊還會在項目評價、運營的各個階段對風險進行把控。”

而此前傳出信托兌付危機的中融信托也向《CM華夏理財》明確表示：“房地產信托兌付并不是問題。”據了解，自2013年起，中融信托已經開始收縮房地產信托業務，提高房地產業務操作標準，謹慎選擇交易對手。2014年中融到期房地產項目有29個、實收信托89億元，是兌付壓力最小的一年。

對于房地產信托2014年的兌付情況，住建部政策研究中心主任秦虹認為：“信托產品最重要的是把握好兩點：投資項目的選擇和后期風險控制。如果把這兩點把握住了，我認為房地產信托的問題不大。”

Jack則表示：“不排除個別之前房地產業務激進的信托公司今年會出現兌付問題的可能性。但從此前對出現問題信托產品的處置情況來看，大多數產品都通過第三方接盤、信托公司兜底等方式完成了兌付，還有部分產品仍處于訴訟之中。從現在情況來看，信托業內誰都不希望自己成為打破剛性兌付的第一家，所以目前來看風險可控。”

慎選產品避雷區

雖然信托業內人士對于未來房地產信托的成功兌付自信滿滿，但投資者千萬不要掉以輕心。與其依賴“賣家盡責”，不如從挑選產品的第一步起就自己嚴控風險。

首先，投資者需要關注信托項目的第一還款來源——房地產項目的盈利能力，這是房地產信托能夠成功兌付的有力保障。

方興地產財務副總監陳豐從投資者的角度，提出了考量房地產項目的三點要素：項目所在城市、項目本身所處區域以及具體產品。

其次，看具體項目的風控措施，一般包括抵（質）押物、股權擔保以及關聯方提供連帶責任擔保等。選擇抵（質）押率低、變現能力強的信托項目更為穩妥一些。

第三，要看信托發行主體——信托公司的實力以及過往產品的發行情況。一般來說，那些實力雄厚、資金狀況良好、信托產品兌付情況正常的信托公司，對于項目風險的把控會更為出色一些。即便出現兌付風險，也能夠妥善處置。

除了以上幾點，投資者還需謹慎“二手信托”的風險。自從信托受益權轉讓的渠道變多以來，一些投資者開始熱衷于購買還剩幾個月到期的信托產品受益權。為了賺取傭金，一些開設信托轉讓業務的第三方理財機構也會建議客戶購買。

《CM華夏理財》查看數家信托轉讓平臺后發現，待轉讓的房地產信托并不在少數。投資者在接手前需要考量信托產品的風險，小心沒有撿到便宜，反而接手了一個“燙手山芋”。