市場(chǎng)熱議土地流轉(zhuǎn)

近期，市場(chǎng)的熱點(diǎn)除了上海自貿(mào)區(qū)外，就屬土地流轉(zhuǎn)了。在三中全會(huì)即將召開之際，土地制度改革再度成為焦點(diǎn)。

消息滿天飛，股價(jià)隨波逐流

8月底，有媒體報(bào)道，一份事關(guān)農(nóng)村土地改革進(jìn)程的重要文件——《關(guān)于開展農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見》已下發(fā)至河北、遼寧、吉林等18個(gè)省，按照文件要求，被確定的28個(gè)試點(diǎn)市縣將于今年8月至9月正式啟動(dòng)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。

這則消息，在證券市場(chǎng)上迅速引起了一波土地流轉(zhuǎn)行情，使得相關(guān)涉及土地流轉(zhuǎn)改革的股票開始發(fā)力，如亞盛集團(tuán)、輝隆股份、北大荒等概念股都是連著2個(gè)漲停。

9月4日，國(guó)土部新聞處處長(zhǎng)謝暉表示“經(jīng)向國(guó)土部相關(guān)部門核實(shí)之后確認(rèn)，國(guó)土部并未下發(fā)上述文件”。但與此同時(shí)，國(guó)土部的有關(guān)人士也正式確認(rèn)上述《意見》文件的確已經(jīng)在開始處于征求意見階段。對(duì)于土地流轉(zhuǎn)概念股來說，這可謂是一個(gè)利空消息，大部分概念股一改之前的上漲態(tài)勢(shì)，當(dāng)天高開低走。

但在9月5日，有關(guān)“在即將召開的三中全會(huì)中，新土改將會(huì)被提出框架性思路”的消息再次蔓延，而此時(shí)，這一消息卻被市場(chǎng)解讀為“新土改有望成十八屆三中全會(huì)重點(diǎn)”。這下，相關(guān)股票的價(jià)格又開始持續(xù)走高。

讓人始料不及地是，9月16日，《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》發(fā)布的“十八屆三中全會(huì)上土地制度改革尚難破局”的消息，土地流轉(zhuǎn)概念股17日全線下跌。

土地流轉(zhuǎn)概念的行情起起落落，但總體上來看，相關(guān)概念股在9月的表現(xiàn)優(yōu)于大盤，從9月2日到9月27日，上證指數(shù)的累計(jì)漲幅為3.03%，土地流轉(zhuǎn)概念指數(shù)的漲幅為10.41%，個(gè)股中輝隆股份的漲幅甚至達(dá)到了61.36%。

對(duì)于這波土地流轉(zhuǎn)行情，某券商分析人士認(rèn)為：“實(shí)際上對(duì)于三中全會(huì)在新土改中的預(yù)期，一直都是以出大體框架思路為主，土改政策肯定是一個(gè)自下而上，從試點(diǎn)到全范圍的過程，這也是這一波概念股近期不斷高漲的主要原因。”一位接近于國(guó)土部的人士透露，“據(jù)目前有關(guān)情況來看，新土改的有關(guān)框架性思路和改革方向，將在三中全會(huì)上成形公布的可能性非常大。對(duì)于新土改或無緣三中全會(huì)議程，這應(yīng)該是市場(chǎng)的誤讀。”

國(guó)土資源部土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云曾表示，十八屆三中全會(huì)中土地流轉(zhuǎn)工作恐難取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，其關(guān)鍵點(diǎn)和難點(diǎn)在于農(nóng)地利益分割與產(chǎn)權(quán)明晰。即便是三中全會(huì)提出議案，但短期內(nèi)土地流轉(zhuǎn)工作很難有較大突破，上一屆三中全會(huì)提出縮小征地范圍，但是實(shí)際上并沒有取得實(shí)質(zhì)進(jìn)展，雖然也在做相應(yīng)的試點(diǎn)工作，但還只是在原來制度的基礎(chǔ)上做了一些技術(shù)性的改變。

多家公司涉及土地流轉(zhuǎn)

除了關(guān)于土地流轉(zhuǎn)改革的消息不確定外，涉及土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)股票也有爭(zhēng)議。在土改消息剛剛流出時(shí)，不僅僅是涉及到土改的股票在上漲，另外一些與此不相干，但有不少“魚目混珠”者也借機(jī)炒作了一把。

土地流轉(zhuǎn)，即土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，是指擁有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)（使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。

我國(guó)的土地流轉(zhuǎn)概念股主要包括三類：一是擁有農(nóng)地、林地的企業(yè)，如北大荒、吉林森工等；二是擁有大量城鎮(zhèn)土地儲(chǔ)備，未來存在可能轉(zhuǎn)為商業(yè)用地的企業(yè)，如羅頓發(fā)展等；三是收益于城市建設(shè)用地優(yōu)化，自有工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地的企業(yè)，如廣州浪奇、愛仕達(dá)等。

瀏覽各個(gè)炒股軟件中的土地流轉(zhuǎn)行情概念股，同花順相關(guān)股票有33家，大智慧有29家，東方財(cái)富有35家，通達(dá)信最多，有44家。

土地出讓一般分五類：商業(yè)用地、綜合用地、住宅用地、工業(yè)用地和其他用地。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，各類用地出讓的最高年限為：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。

在城鎮(zhèn)化的推動(dòng)下，若是土地流轉(zhuǎn)制度出現(xiàn)新的突破，擁有土地資源的上市公司將會(huì)迎來新一輪的發(fā)展契機(jī)。不同性質(zhì)的土地所對(duì)應(yīng)的出讓價(jià)格各不相同，商業(yè)用地的價(jià)格一般是最高，如若進(jìn)行土改，上市公司其所擁有的資產(chǎn)——土地資源將會(huì)大大增值，公司資產(chǎn)將會(huì)將重新評(píng)估，其受益程度將根據(jù)其所有的土地資源來決定。這也是新土改的消息一出，概念股的股價(jià)便上漲的原因。

農(nóng)用地已先行改革

農(nóng)村集體用地指依法屬于農(nóng)村集體的土地中直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等，具體則分為農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地。農(nóng)村集體建設(shè)用地是是指農(nóng)民從事二、三產(chǎn)業(yè)及其居住生活的空間承載地，包括農(nóng)村居住用地（宅基地）、農(nóng)村公共服務(wù)及基礎(chǔ)設(shè)施用地、村辦及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地等，是農(nóng)村集體用地的一部分。未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。

由于我國(guó)特殊的國(guó)情，農(nóng)村土地使用權(quán)分散，發(fā)展規(guī)模化農(nóng)業(yè)存在先天不足，但同時(shí)，發(fā)展規(guī)模化、集約化農(nóng)業(yè)又是勢(shì)在必行。因此，必須鼓勵(lì)農(nóng)業(yè)用地流轉(zhuǎn)，使得土地集約化。從這個(gè)角度來看，進(jìn)行農(nóng)用地的改革是必要的。

目前，全國(guó)農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作已經(jīng)基本完成。截至2013年5月底，全國(guó)農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記發(fā)證率為97%，其中有24個(gè)省份的發(fā)證率在95%以上，6個(gè)省份在90%至95%之間。農(nóng)業(yè)部門提出用5年時(shí)間基本完成農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記頒證工作，妥善解決農(nóng)戶承包地塊面積不準(zhǔn)、四至不清等問題。從這個(gè)角度來看，進(jìn)行農(nóng)用地的改革是可行的。

相較于農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的難產(chǎn)，農(nóng)用地流轉(zhuǎn)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了重大突破。根據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定，農(nóng)用地在符合規(guī)劃、不改變土地性質(zhì)的情況下，可以進(jìn)行流轉(zhuǎn)。

為確保農(nóng)用地流轉(zhuǎn)順利，國(guó)土部已經(jīng)著手組織起草新的《中華人民共和國(guó)土地管理法》，對(duì)土地權(quán)利的主體、客體、內(nèi)容和限制等做出具體規(guī)定，并且已經(jīng)上報(bào)到國(guó)務(wù)院，正在等待國(guó)務(wù)院的回復(fù)。

農(nóng)村土地改革是政府、民眾關(guān)注的核心改革，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)改革不會(huì)出現(xiàn)倒退，進(jìn)程也不會(huì)放慢。2008年十七屆三中全會(huì)已經(jīng)承認(rèn)了農(nóng)村耕地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的合法性，而且近幾年來農(nóng)村耕地流轉(zhuǎn)已取得突破性進(jìn)展，農(nóng)用地流轉(zhuǎn)面積持續(xù)增加。

上述概念股中的多數(shù)農(nóng)業(yè)企業(yè)與農(nóng)用地的改革密切相關(guān)，如亞盛集團(tuán)、北大荒等，而與農(nóng)村建設(shè)用地改革相關(guān)性不大。農(nóng)業(yè)公司可以通過租賃土地、流轉(zhuǎn)、公司+農(nóng)戶等形式拓展種植基地面積，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營(yíng)、集約化管理。

建設(shè)用地有望改革

2013年中央一號(hào)文件《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，進(jìn)一步增強(qiáng)農(nóng)村發(fā)展活力的若干意見》指出，堅(jiān)持依法自愿有償原則，引導(dǎo)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)，鼓勵(lì)和支持承包土地向?qū)I(yè)大戶、家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)民合作社流轉(zhuǎn)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。

今年6月，海南省政府正式出臺(tái)《海南省集體建設(shè)用地管理辦法（試行）》；8月，合肥市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌工作委員會(huì)辦公室出臺(tái)了《合肥市工商企業(yè)租賃農(nóng)戶承包土地準(zhǔn)入和監(jiān)管制度（試行）》，同月溫州市出臺(tái)了《溫州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理暫行辦法》，規(guī)定從10月1日起，溫州12類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)可在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所公開交易。這些管理辦法的出臺(tái)，將規(guī)范各自城市的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易行為，推動(dòng)城鄉(xiāng)生產(chǎn)要素流動(dòng)，優(yōu)化資源配置。

《中國(guó)證券報(bào)》9月4日曾報(bào)道，權(quán)威人士3日透露，農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)確權(quán)工作有望于11月前完成，在11月召開的十八屆三中全會(huì)之后，土地制度改革有望得到進(jìn)一步推進(jìn)，但可能不會(huì)突破現(xiàn)有法律框架。而同日國(guó)土部對(duì)媒體承認(rèn)，“雖然目前沒有形成最終的指導(dǎo)文件，但其實(shí)各地就農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的探索已經(jīng)廣泛展開，其中也包括宅基地流轉(zhuǎn)。”

此輪土地改革是形成關(guān)框架性思路和改革方向，主要集中于農(nóng)村集體建設(shè)用地上。由于涉及到《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法律，這一改革快速實(shí)現(xiàn)難度較大。農(nóng)村集體建設(shè)用地直接“入市”，將會(huì)嚴(yán)重沖擊到原有的國(guó)有土地使用者，會(huì)影響到原有的利益格局。

若是本屆全會(huì)能夠形成農(nóng)村集體建設(shè)用地的改革框架，對(duì)于擁有大量農(nóng)村集體建設(shè)用地的上市，這無疑是一個(gè)利好消息。

部分潛在受益股有：

上實(shí)發(fā)展：大股東在崇明有13萬畝土地，其中農(nóng)村建設(shè)用地約5萬畝，大股東承諾將地產(chǎn)業(yè)務(wù)交由上實(shí)發(fā)展開發(fā)；

中華企業(yè)：公司在崇明島陳家鎮(zhèn)—東灘地區(qū)擁有4000畝農(nóng)業(yè)土地，待土地用途轉(zhuǎn)變后將建成生態(tài)城鎮(zhèn)；

申達(dá)股份：公司在上海市嘉定區(qū)、浦東、崇明、金山等下屬的鄉(xiāng)鎮(zhèn)擁有大量土地；

景興紙業(yè)：在浙江嘉興平湖擁有1100畝集體企業(yè)工業(yè)用地。