如何從業(yè)主角度看房地產(chǎn)工程管理重點(diǎn)

濱州醫(yī)學(xué)院煙臺(tái)附屬醫(yī)院

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中重要的組成部分，隨著人們對(duì)于居住地要求的不斷增加，建筑物整體性能和質(zhì)量也必然要隨之提高。在保障房屋質(zhì)量的前提下，兼顧低成本，高收益的原則，是企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益的得以持續(xù)發(fā)展的有效措施，工程管理能夠?qū)ι鲜鰡?wèn)題，產(chǎn)生積極的作用，文章首先將工程管理以及其方式方法進(jìn)行分析，然后研究和闡述了從業(yè)主角度出發(fā)，房地產(chǎn)工程管理的重點(diǎn)所在，希望能夠?yàn)槿藗兲峁┮恍椭徒ㄗh。

關(guān)鍵詞：業(yè)主角度；房地產(chǎn)工程；管理

引言

房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)進(jìn)行的潮氣蓬勃，如火如荼，這與其嚴(yán)格的工程管理密不可分，工程管理講究實(shí)質(zhì)性，做好工程管理工作，不但能夠提高房屋質(zhì)量，最大限度滿足業(yè)主需求，同時(shí)還能夠降低企業(yè)成本投入，提高經(jīng)濟(jì)收益，可謂一舉多得。如果從業(yè)主角度出發(fā)，工程管理，就是保障其居住品質(zhì)以及生活質(zhì)量的重要措施，但是從目前，我國(guó)在這方面的形勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)工程管理中還存很多問(wèn)題，這些問(wèn)題嚴(yán)重的制約了企業(yè)的發(fā)展，同時(shí)對(duì)業(yè)主的利益也帶來(lái)一定影響，立足實(shí)際，具體問(wèn)題，具體分析，是目前相關(guān)工作人員工作中的重點(diǎn)。

一、建筑工程管理

通俗的講，建筑工程分為建筑物及構(gòu)筑物兩方面。其中，建筑物主要包括如廠房等的工業(yè)建筑；辦公樓，體育管之類的公共建筑及住宅樓等的居住建筑；還有小品建筑，農(nóng)村建筑和地下建筑這幾方面。而構(gòu)筑物則包括雕塑，門廊，停車廠等配合性的建筑。一般對(duì)建筑工程的管理，是從建筑工程本身項(xiàng)目的立項(xiàng)開始，通過(guò)計(jì)劃、規(guī)劃、施理、及其他專業(yè)管理等，讓管理者盡量保持行為規(guī)范，使得真?zhèn)€建筑管理工作有序進(jìn)行，而讓工期更有效率的完成，給國(guó)家和個(gè)人盡量減少不必要的投資和負(fù)擔(dān)。

二、房地產(chǎn)工程管理的方式

1.選擇優(yōu)秀的勘探和設(shè)計(jì)單位

優(yōu)秀的單位是工程建設(shè)的先頭兵，一個(gè)好的勘探隊(duì)伍能準(zhǔn)確地對(duì)土質(zhì)情況進(jìn)行定位，提供合理的基礎(chǔ)設(shè)計(jì)依據(jù)，從而節(jié)約工程的造價(jià)。一個(gè)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位能精確地對(duì)房屋進(jìn)行設(shè)計(jì)，優(yōu)化工程結(jié)構(gòu)，減少并且避免不必要的浪費(fèi)，節(jié)約了工程造價(jià)并加快了工程進(jìn)度。

2.選擇素質(zhì)高的施工企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理

施工企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理的素質(zhì)好壞，直接關(guān)系著工程進(jìn)度和工程質(zhì)量。怎么去選擇，應(yīng)當(dāng)有一個(gè)整套的組織架構(gòu)，如：施工企業(yè)資質(zhì)、施工企業(yè)技術(shù)力量、施工企業(yè)機(jī)械設(shè)備、項(xiàng)目經(jīng)理素質(zhì)及能力、員工素質(zhì)及能力等。

3.建立高效合理的管理模式

進(jìn)行房地產(chǎn)工程管理，首先需要建立以提高完整，高效的管理模式，這種管理模式需要全體人員的共同參與，共同維護(hù)。如果將這些管理進(jìn)行分類，那么可分為：材料管理、隊(duì)伍管理、以及資料管理等。工程材料方面，其最為主要的部分就是工程甲供材，是由甲方采供并供應(yīng)給乙方的供材，首先我們需要進(jìn)行廣泛的市場(chǎng)調(diào)查全面的進(jìn)行分析和比對(duì)，充分做到選才合理，科學(xué)。同時(shí)還能夠兼顧高質(zhì)量才材料的供應(yīng)速度，這樣做的目的是為了降低工程成本，提高工程質(zhì)量，加快工程進(jìn)度。工程隊(duì)伍是工程建設(shè)的主體，要對(duì)工程隊(duì)伍進(jìn)行行之有效的管理。從承建單位、監(jiān)理單位工作模式看房地產(chǎn)業(yè)主

三、工程管理重點(diǎn)

1.承建單位、監(jiān)理單位工作模式。監(jiān)理單位工程管理工作可以歸納為“三控二管一協(xié)調(diào)”，即進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、成本控制、合同管理、信息管理、組織協(xié)調(diào)。

2.房地產(chǎn)業(yè)主工程管理與承建單位、監(jiān)理單位工作模式的區(qū)別。

因工程管理行為主體的不同，房地產(chǎn)工程管理與施工單位、監(jiān)理機(jī)構(gòu)的工程管理肯定存在差異，關(guān)注的角度不同，采取的方式不同，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）工程進(jìn)度控制方面：房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)劃安排是施工單位、監(jiān)理單位計(jì)劃安排的依據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)劃管理從業(yè)主宏觀控制的角度，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)行全面布置，而施工單位僅僅局限于工程本身，相對(duì)更微觀。

（2）工程質(zhì)量控制方面：施工單位和監(jiān)理單位關(guān)心的是按圖施工、符合國(guó)家或地方的施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)則關(guān)心的是客戶產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；施工單位考慮如何保證把工程質(zhì)量做好，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)心是施工單位和監(jiān)理單位是否健全了保證工程質(zhì)量的管理體系。

（3）工程技術(shù)管理方面：施工單位和監(jiān)理單位關(guān)注的是施工方案、施工構(gòu)造以及施工工法，而房地產(chǎn)工程技術(shù)管理的任務(wù)則是將營(yíng)銷理念轉(zhuǎn)化為工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，然后按照確定的技術(shù)參數(shù)進(jìn)行招標(biāo)，定標(biāo)后確定的產(chǎn)品部品或者施工出來(lái)的產(chǎn)品，符合營(yíng)銷意圖。

四、問(wèn)題及解決建議

1.工程計(jì)劃：房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)劃安排是施工單位、監(jiān)理單位計(jì)劃安排的依據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)劃管理從業(yè)主宏觀控制的角度，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)行全面布置。房地產(chǎn)工程施工進(jìn)度計(jì)劃出現(xiàn)的問(wèn)題往往不是工程部施工計(jì)劃或施工單位施工計(jì)劃本身，而是出在施工計(jì)劃的配套計(jì)劃上。房地產(chǎn)工程經(jīng)常存在施工拖期的問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)工程部門在編制每個(gè)月施工計(jì)劃的同時(shí)就應(yīng)該編制完成出圖計(jì)劃、分包進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、資金使用計(jì)劃等配套計(jì)劃，然后把這些計(jì)劃提交給相應(yīng)的部門，要求相關(guān)的部門在計(jì)劃規(guī)定的時(shí)間點(diǎn)之前完成工作，工程施工的問(wèn)題由工程部解決，涉及到部門之間配合的問(wèn)題，就必須提前做好準(zhǔn)備，以計(jì)劃的形式明確的提出要求；工程部應(yīng)制定具體的時(shí)間表使其他部門更好的配合工程。

2.工程質(zhì)量控制：施工企業(yè)與監(jiān)理單位共同關(guān)心的是，工程施工是否符合國(guó)家或者是地方施工的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，而作為房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該將更多地精力放在自身客戶的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)方面，施工單位所關(guān)心的應(yīng)該是如何提高工程整體施工質(zhì)量的問(wèn)題，監(jiān)理單位應(yīng)該將施工單位以及房地產(chǎn)企業(yè)是否具備完善，全面的質(zhì)量管理體系作為重點(diǎn)工作內(nèi)容。存在與質(zhì)量管理中的對(duì)打問(wèn)題是中小開發(fā)企業(yè)在質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的制定方面，缺乏經(jīng)驗(yàn)，因此這些企業(yè)的施工工程質(zhì)量管理，往往也會(huì)存在問(wèn)題，這個(gè)時(shí)候，施工單位以監(jiān)理單位，按照相關(guān)的法律法規(guī)和措施，管理和規(guī)范工程施工，保障工程安全，使所有建筑工程質(zhì)量都不低于國(guó)家最低標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)商更多的是面對(duì)客戶關(guān)心的問(wèn)題。開工前向監(jiān)理單位和施工單位進(jìn)行交底，明確要求標(biāo)準(zhǔn)，一切按照此執(zhí)行，只有這樣才能保證工程質(zhì)量可以滿足客戶的要求。

3.工程監(jiān)理管理：開發(fā)商簽約時(shí)是和監(jiān)理公司確定合作關(guān)系，而現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行管理的卻是監(jiān)理工程師個(gè)人，開發(fā)商對(duì)監(jiān)理工程師沒有直接的管理關(guān)系，很難調(diào)動(dòng)其工作積極性。施工單位在正常的施工活動(dòng)中卻很容易和監(jiān)理工程師打成一片，當(dāng)工程出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，監(jiān)理工程師便有了幫助施工單位的可能性存在。

4.合時(shí)進(jìn)行約定：開發(fā)商在監(jiān)理費(fèi)用之外，提供部分額外的獎(jiǎng)勵(lì)基金，如現(xiàn)場(chǎng)工程師在項(xiàng)目監(jiān)理過(guò)程中對(duì)工程進(jìn)度、成本、技 術(shù)、質(zhì)量管理有重大貢獻(xiàn)，甲方將監(jiān)理工程師進(jìn)行個(gè)人獎(jiǎng)勵(lì)；同時(shí)還約定，如果現(xiàn)場(chǎng)工程師在項(xiàng)目監(jiān)理過(guò)程中對(duì)進(jìn)度、成本、技術(shù)、質(zhì)量管理有重大失誤，甲方將對(duì)監(jiān)理公司進(jìn)行處罰，扣減監(jiān)理費(fèi)用。

結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)業(yè)主工程管理與建筑施工管理、建筑監(jiān)理既具有聯(lián)系也有一定區(qū)別，可以說(shuō)它是監(jiān)理在施工管理與建筑監(jiān)理基礎(chǔ)之上，以業(yè)主的需求和利益為主要內(nèi)容管理模式，現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)工程管理還缺乏一套相對(duì)完勝，明確的規(guī)范制度，研究房地產(chǎn)管理模式的目的，就是為了能夠適當(dāng)彌補(bǔ)工程管理的空白，為業(yè)主提供更加的優(yōu)越的生活環(huán)境，同時(shí)從業(yè)的角度出發(fā)，進(jìn)行工程管理，還能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)，施工單位以及建立機(jī)構(gòu)三方的關(guān)系和諧發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)規(guī)范市場(chǎng)的目的。

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