商業地產工程供應鏈成本優化策略研究

摘 要：商業地產是作為經營用途的房地產，在國民經濟中的影響越來越顯著。商業地產企業數量較大，進而商業地產市場競爭激烈。為了增強企業競爭力，商業地產企業必須降低地產工程項目成本，從而最大程度上增加企業利潤。為了滿足人們對多元化服務的需求，商業地產項目投資成為新一輪的投資熱點，有效促進了區域的經濟發展。通過對供應鏈管理概念的解釋，得出對商業地產供應鏈成本進行控制，可以有效地控制項目成本，為企業開拓更廣闊的利潤空間，從而有利于實現商業地產各參與方之間的利益共贏。

關鍵詞：商業地產;供應鏈;供應鏈管理;成本優化;利潤最大化

近幾年，商業地產工程項目成為企業爭相投資的對象，作為具有地產、商業與投資三種特征的集合體，商業地產在經濟上的意義是區別于傳統房地產本身的經濟意義。

一、我國商業地產業發展概況

商業地產是滿足人們“衣、食、行”的作為經營用途的房地產形式，用來供人們購買生活用品、餐飲、娛樂、休閑、健身等。廣義的商業地產是指用于從事商業活動的房產或地產，一切用于商業用途并取得實質的商業效益的房地產項目都統稱為商業地產。商業地產從經營的方式、用途和地產功能上是區別于供人們居住和使用的住宅、公寓、別墅等房地產，它集地產性、商業性和投資性于一體，兼有這三方面的特點，既區別于單純的投資和商業，又具有自己獨特特點的房地產行業。

在1999年，商業地產的概念為人們所知，以大連萬達集團為代表的房地產企業開創了中國模式下的“訂單式商業地產”，此后，各大房地產開發商相繼推出商業地產品牌。商業地產比傳統意義的地產用途更廣泛，其中包括商務賓館與酒店、商場、便利店、專賣店、商務寫字樓、特色商業街以及功能多樣的會展中心等。在中國，房地產開發商普遍開發的商業地產工程項目就是大型的購物中心，在房地產業中，購物中心的開發和經營與商業地產的開發和經營相通，商業地產開發模式成為購物中心地產開發模式效仿的對象。

二、商業地產供應鏈管理

房地產業市場化體制逐漸形成，商業地產在房地產中的比重越來越大，使得房地產業在國民經濟中的地位變得越來越重要。隨著國民經濟的發展，商業地產作為作為新興產業，是目前房地產市場投資的熱點。然而盲目投資引發商業設施與資源浪費、項目工程中斷、實際收益較低等問題，從而給商業地產的發展帶來阻礙作用。商業地產作為一種商品，它就像現代化工業生產一樣從原材料到最終的地產產品的產生再到把地產產品推向市場，這正是一條涉及多方面的供應鏈，在這條供應鏈上面設計規劃方、原材料供應商、地產開發商、地產投資商、建設施工企業、物業管理公司等等構成了這條供應鏈上的各個節點。在商業地產供應鏈上，地產開發商占據主導地位，各個參與方都通過相互協作、雙方互利的原則向最終的消費者提供滿足消費者意愿和需求的地產產品。

1.供應鏈管理

目前，中國的房地產市場受到國家政策的調控影響較大，進而地產市場未能實現建立完善的市場機制。在這種情況下，商業地產時刻面臨除市場以外的各種不確定性因素的影響，因此只有增強商業地產開發的競爭力才能使得地產企業生存下去。增強商業地產開發的競爭力首先需要加強地產開發的成本控制力，運用現代先進的經營管理模式使地產開發對成本進行精細化、規范化、專業化管理，生產出更多地產產品，推動經濟的發展，滿足商業地產消費者的要求，從而開拓商業地產開發企業的利潤空間。

供應鏈管理（Supply Chain Management，SCM）一般是指涉及供應鏈上游企業（原材料供應商）、供應鏈核心企業（開發商或制造商）和供應鏈下游企業（產品分銷商或運營商）中的信息流、資金流和物流使用供應鏈管理的方法和思想進行管理。

圖 供應鏈流程

供應鏈管理的目的是對產品從籌劃生產到產品分銷再到市場進行有效的生產控制與管理，以達到在最短的生產期內，用最小的成本實現產品價值的最大化，從而為整條供應鏈系統提供更廣闊的利潤空間，達成多方共營的局面。通過對商業地產供應鏈的有效管理使得地產開發成本達到最小，給企業帶來更多的利潤，促進地產市場化機制的建立和完善，使得商業地產在國民經濟中發揮更大的調節和促進作用。

2.商業地產供應鏈成本管理

供應鏈成本包括了產品生產流通過程中供應鏈各節點所發生的全部費用。供應鏈成本管理是將成本管理的思想及方法運用到供應鏈上，由企業內部拓展至整條供應鏈的各節點企業，對跨越組織邊界的所有成本進行分析和控制的方法和概念。供應鏈成本一般包括產品研發設計、采購、生產、銷售所發生的包括采購管理成本、原材料批發成本和設備成本、運輸成本以及產品分銷和銷售成本等等在內的為了實現產品銷售的費用。而供應鏈的成本管理是以供應鏈中的企業為重心，起始于供應商原材料的供應到產品最終在市場上流通銷售，這就體現了產品的形成過程中供應鏈的各個參與方和企業之間的成本控制策略，各供應鏈節點的企業都力爭將成本降到最小，利潤變成最大。

商業地產供應鏈分為上游、核心和下游各參與方，從而從供應鏈的視角下將商業地產成本分為供應鏈上游成本、供應鏈核心成本和供應鏈下游成本。商業地產上游成本是地產工程的前期準備階段產生的成本，包括土地開發成本、資本成本等;商業地產核心成本是指的地產工程項目實施階段產生的成本，包括地產建設及安裝成本、地產開發企業自身的管理成本及開發成本等;商業地產供應鏈下游成本是指地產銷售階段產生的成本，包括與地產經紀機構的交涉成本、物業公司管理成本等。通過對商業地產企業供應鏈的分析找出最優的供應鏈管理方法，比如一些發達國家和成熟企業通過對地產工程進行項目成本控制來推進一個國家或企業的快速發展。

（1）日本地產工程項目成本控制分析

日本地產工程項目成本控制實行的是供應鏈全過程管理模式，即從項目調查階段開始，工程的后續計劃階段、設計階段、施工階段、監督檢查階段、竣工交付階段直至項目保修階段都實行嚴格的控制管理，從源頭和整體著手控制地產工程項目的成本。同時，日本一些地產相關部門在制定了日本建筑工程分部分項定額、編制了工程費用估算手冊的基礎上，還定期根據市場價格波動變化進行修改，從而實現工程管理成本控制的動態管理。在項目成本管理方式上，日本的房地產工程項目成本控制都是處于有序的市場運行環境中，結合市場和社會認同來確定和管理地產價格，使得房地產企業項目管理成本控制實現了系統化、專業化、標準化的管理，從而更加經濟高效地管理和控制項目成本。

（2）萬科關于房地產工程項目成本的控制

中國房地產龍頭企業萬科，在部分中小企業因資金短缺而面臨困境時，采取在工程項目成本控制方面進行創新，從地產供應鏈的完整性出發，采取了建立集團統一的采購模式，引入“戰略供應商”的概念;重視工程項目的規劃設計和施工圖等，從供應鏈的各節點出發對全過程進行成本控制。萬科通過建立電子商務平臺，實現了“統一采購”的信息化和透明化;并通過網絡招標，與戰略供應商簽署戰略合作協議書，按照協議直接在網上進行采購各種原材料，節省各種交易費用，這種利用電子商務平臺，通過大批量、大規模采購，使得造價成本得到優勢控制。此外，萬科通過成立萬創設計研究中心，從項目的初步規劃、各種工藝改進、樣本材料把關、樣本房裝飾裝修等多方面進行管理，從而有效控制后期地產開發項目的風險和確定大致的建筑成本。

三、商業地產工程供應鏈成本優化

商業地產相比于一般的房地產特點是選擇地產建筑地時要更為考慮區位因素，注重未來客流量以及政府宏觀經濟政策對該區位的影響。

1.地產供應鏈上游成本控制優化

上游成本主要包括：土地開發成本，資金成本、勘察設計成本、咨詢成本等，其中土地開發成本與資金成本是影響商業地產超額利潤的兩大關鍵成本。

（1）土地開發成本控制

地產市場中對土地的壟斷性較強，地產市場開放程度不高。土地成本受政府各項宏觀政策影響較大，全國各區域發展水平不一樣，地價的構成和相關的配套水平也不一樣。因此，地產開發企業應了解開發區域的各項土地政策。

（2）資金成本的控制

控制地產的資金成本主要是從降低負債率、貸款利率和縮短開發周期、加快資金回籠等方面入手。首先，加強財務杠桿的應用合理籌集資金，拓寬融資渠道。其次，加快應收款項的回收。最后，要做好資金的使用規劃。對工程項目的目標成本做出正確的測算，分析每個關鍵節點的現金流量和資金使用量，從而合理分配資金。

2.地產工程供應鏈核心成本控制

核心成本主要包括建筑安裝成本、地產開發企業自身管理成本和地產開發企業支付的開發成本三部分，核心成本控制的關鍵環節是建筑安裝成本控制和地產開發企業自身管理成本中的管理費用和稅金的成本控制。

（1）建筑安裝成本優化

建筑安裝成本是地產項目成本中較為穩定的部分。其成本可從設計階段、建設實施階段來進行控制。對于設計階段，可在滿足同樣功能和安全的前提下，降低工程造價。設計工作是整個供應鏈中建筑安裝成本控制的一個關鍵環節。設計成本應通過選擇最優設計方案和設計單位、推行限額設計以及引入考核機制等舉措來進行控制。

（2）管理費用成本優化

管理水平的高低直接決定了管理費用的開支，房地產開發企業按崗位合理配置管理人員。各部門和員工都應是成本形成的影響者和成本管控的參與者，讓每個人在工作中時刻注意節約成本，使企業各項成本要素都得到充分的管理。

（3）稅金的籌劃

在中國，房地產是稅負最重的行業之一。其中交納金額較多的是營業稅、企業所得稅和土地增值稅三項。按目前標準，中國房地產開發企業按銷售收入的5%交納營業稅，按所得額的25%交納企業所得稅，按增值額扣除項目金額的30%～60%不等交納土地增值稅。在這種稅收負擔較重的情況下，地產開發企業可以通過稅金籌劃來減少稅金方面的成本支出。主要方法有：①通過借款利息的籌劃，土地增值稅起征點的稅收優惠籌劃、整體轉讓、分解定價等方式，綜合進行土地增值稅的籌劃。②通過合理拆分業務，剝除價外費用，將房屋的裝潢、裝飾以及設備安裝費用單獨簽訂合同等方式，綜合進行營業稅的籌劃。③通過遲延納稅的籌劃，充分利用稅法規定的稅前扣除項目等方式，綜合進行所得稅的籌劃。以上一系列的整體稅收籌劃運作，可以有助于房地產開發企業實現稅負的減輕。

3.地產工程供應鏈下游成本控制

在下游成本中銷售成本是控制下游成本的關鍵。銷售渠道選擇是是市場營銷決策中的基本決策之一，是影響下游成本的重要節點，它關系到企業能否將產品及時順利地銷售出去，以及企業銷售成本和盈利水平。通過聘用專業的銷售人員，制定完善合理的銷售計劃，通過各種結合本地區特點的宣傳方式，力爭以最少的銷售成本贏得最大的銷售量。

通過對商業地產供應鏈上游、核心和下游成本的分類分析，提出了降低工程項目成本的一些措施和方法，從而有利于商業地產開發企業實現其利潤最大化的目標，有利于地產市場機制的建立和完善。

四、結語

隨著國民經濟的持續穩定發展，人們對多元化的服務和產品有更高的消費需求，從而促使商業地產工程項目的投資與開發。商業地產企業為最大程度上獲得經濟利潤，就要對成本進行控制分析。從供應鏈視角，商業地產成本進行了策略化分析，分為供應鏈上游、核心、下游三方面來對成本進行控制，從而最大程度上為企業獲得更大的利潤，實現企業利潤最大化的目標。

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