辦公用房市場漲勢可期

從人口結(jié)構(gòu)的變化及其他因素分析，筆者認(rèn)為，中國房地產(chǎn)泡沫必破。中國人口進(jìn)一步聚集是社會發(fā)展必然趨勢，中國的房地產(chǎn)市場在充分調(diào)整之后，各地價格走勢將會分化。超級城市以及區(qū)域中心城市憑借其對人口的巨大吸引力，人口會進(jìn)一步增加，房產(chǎn)價格也將會從衰退中恢復(fù)并再創(chuàng)新高，而那些不具有人口吸引力的城市人口將呈現(xiàn)減少趨勢，這些地區(qū)的房價在衰退后需要很長的時間才能恢復(fù)，甚至將永遠(yuǎn)回不到目前的高位。

要想得出上述結(jié)論，有2個問題需要做進(jìn)一步的說明。其一，在我們的分析中沒有考慮政府政策對房地產(chǎn)市場的影響。政府在房地產(chǎn)市場中扮演的角色到底如何？無論是中央政府還是地方政府都不希望房地產(chǎn)出現(xiàn)大幅波動，因此在此前房地產(chǎn)市場高速上漲時，政府就出臺了一系列控制房價的政策。可以想見，若出現(xiàn)房價下跌的情況，政府也勢必出臺一系列托市政策。但我們都已看到，此前政府出臺的一系列房產(chǎn)調(diào)控政策的效果非常有限。我們有理由相信，在未來房價下跌的過程中，政府出臺的托市政策將會比之前的調(diào)控政策效果大一些，但還不足以改變市場運行的方向。政府在房地產(chǎn)市場中的角色可以在一定程度上改變市場的波動周期和幅度，但卻無法消除，甚至連顯著減緩市場波動幅度都難以實現(xiàn)。

其二，中國總?cè)丝谠谖磥?0年基本維持穩(wěn)定，一些城市人口進(jìn)一步聚集，而另一些城市的人口相應(yīng)減少，由此引發(fā)的不同城市的房價走勢分化也順理成章。如何判斷一個城市是否具有人口吸引力？有一個可觀察的指標(biāo)作為參考：目前中國城市人口的統(tǒng)計中分為戶籍人口和常住人口，戶籍人口和常住人口的差值就是外來人口的數(shù)量。這個數(shù)值在一定程度上反映了該城市對人口的吸引力，數(shù)值越大，該城市的吸引力就越大。目前中國大部分城市常住人口大于戶籍人口，但也有一些城市的常住人口已經(jīng)低于戶籍人口，這說明該城市已經(jīng)出現(xiàn)人口外流的現(xiàn)象，這類城市的房價在未來將非常不樂觀。同樣，那些目前常住人口與戶籍人口基本接近的城市未來的房價也不樂觀，除非該城市能夠有全新的戰(zhàn)略規(guī)劃和大量資源的引進(jìn)，否則不足以改變?nèi)找孢吘壔拿\。

房地產(chǎn)市場是一個巨大的多元市場，不僅各地區(qū)房價變動趨勢不同，即使同一城市，市中心和城市邊緣地區(qū)的房價表現(xiàn)也會不同。同時，房產(chǎn)的類別也非常多，除了住宅市場，還有工業(yè)房產(chǎn)、商業(yè)房產(chǎn)，商業(yè)房產(chǎn)中又可以分為辦公和商鋪兩大類，另外還有商住兩用、酒店式公寓、旅游度假地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等。住宅房產(chǎn)中還分為商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、小產(chǎn)權(quán)房、集資建房、自建房、單位福利房、拆遷補(bǔ)償房等，不一而足。

住宅商品房市場只是中國房產(chǎn)市場的一個方面，其他類型房產(chǎn)的變化趨勢與住宅商品房的變化趨勢并不同步，亦表現(xiàn)出不同的特征。比如，在未來的一段時間，筆者非常看好大城市的辦公用房市場。由于中國經(jīng)濟(jì)目前處在大轉(zhuǎn)型過程中，而轉(zhuǎn)型核心就是要增加第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的權(quán)重，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展無疑會加大對辦公用房的需求，這將對辦公用房的市場價格形成巨大的支撐。