辦公用房市場漲勢可期

從人口結構的變化及其他因素分析，筆者認為，中國房地產泡沫必破。中國人口進一步聚集是社會發展必然趨勢，中國的房地產市場在充分調整之后，各地價格走勢將會分化。超級城市以及區域中心城市憑借其對人口的巨大吸引力，人口會進一步增加，房產價格也將會從衰退中恢復并再創新高，而那些不具有人口吸引力的城市人口將呈現減少趨勢，這些地區的房價在衰退后需要很長的時間才能恢復，甚至將永遠回不到目前的高位。

要想得出上述結論，有2個問題需要做進一步的說明。其一，在我們的分析中沒有考慮政府政策對房地產市場的影響。政府在房地產市場中扮演的角色到底如何？無論是中央政府還是地方政府都不希望房地產出現大幅波動，因此在此前房地產市場高速上漲時，政府就出臺了一系列控制房價的政策。可以想見，若出現房價下跌的情況，政府也勢必出臺一系列托市政策。但我們都已看到，此前政府出臺的一系列房產調控政策的效果非常有限。我們有理由相信，在未來房價下跌的過程中，政府出臺的托市政策將會比之前的調控政策效果大一些，但還不足以改變市場運行的方向。政府在房地產市場中的角色可以在一定程度上改變市場的波動周期和幅度，但卻無法消除，甚至連顯著減緩市場波動幅度都難以實現。

其二，中國總人口在未來20年基本維持穩定，一些城市人口進一步聚集，而另一些城市的人口相應減少，由此引發的不同城市的房價走勢分化也順理成章。如何判斷一個城市是否具有人口吸引力？有一個可觀察的指標作為參考：目前中國城市人口的統計中分為戶籍人口和常住人口，戶籍人口和常住人口的差值就是外來人口的數量。這個數值在一定程度上反映了該城市對人口的吸引力，數值越大，該城市的吸引力就越大。目前中國大部分城市常住人口大于戶籍人口，但也有一些城市的常住人口已經低于戶籍人口，這說明該城市已經出現人口外流的現象，這類城市的房價在未來將非常不樂觀。同樣，那些目前常住人口與戶籍人口基本接近的城市未來的房價也不樂觀，除非該城市能夠有全新的戰略規劃和大量資源的引進，否則不足以改變日益邊緣化的命運。

房地產市場是一個巨大的多元市場，不僅各地區房價變動趨勢不同，即使同一城市，市中心和城市邊緣地區的房價表現也會不同。同時，房產的類別也非常多，除了住宅市場，還有工業房產、商業房產，商業房產中又可以分為辦公和商鋪兩大類，另外還有商住兩用、酒店式公寓、旅游度假地產、養老地產等。住宅房產中還分為商品房、經濟適用房、小產權房、集資建房、自建房、單位福利房、拆遷補償房等，不一而足。

住宅商品房市場只是中國房產市場的一個方面，其他類型房產的變化趨勢與住宅商品房的變化趨勢并不同步，亦表現出不同的特征。比如，在未來的一段時間，筆者非常看好大城市的辦公用房市場。由于中國經濟目前處在大轉型過程中，而轉型核心就是要增加第三產業在國民經濟中的權重，第三產業的發展無疑會加大對辦公用房的需求，這將對辦公用房的市場價格形成巨大的支撐。