對裝修過程管理的建議

在地產公司作為精裝設計管理人員，從設計任務書的擬定到最后竣工的整個過程，我都有參與。現歸納總結了我的經歷和想法，提出2點對裝修過程管理的建議，僅供參考。

設計、施工、軟裝三者獨立

作為裝修這個行業，目前很少有公司可以集設計、施工、軟裝3個工作于一身。就算有，其實也只是3個分別獨立管理的部門聯合成為一個公司，相當于也是3個公司3套人員。也有不少同時擁有設計資質和施工資質的公司，實質上他們的設計部和工程部都是分開的，都各是各的領導，各有各的工作利益，也相當于是2個單位了。與其讓他們自己來協調，自己來互相管理，不如我們直接管理來得便捷。

我們售房部裝修工程一般是土建還未施工或者正在施工就要進行設計，建筑還沒竣工驗收就要開始進行裝修施工，所以我們的裝修工程必須要符合竣工驗收要求，要進行消防備案等等。而這些都是需要有設計資質的單位做出的設計圖紙才能通過。沒有事先明確的圖紙來表達和計算，那么施工現場將會是一片混亂，中間的利益矛盾會非常突出。

如果指定一個單位要他把設計、施工、軟裝全部做完，那么他就會用最少的成本做最大的收益。找費用最低的設計團隊，在預算中提高報價，施工過程中進行變更，在軟裝擺設中提高報價等等，在每個環節找盈利點。

我們可以每次邀請3家的設計單位進行方案比選。這樣，每個單位知道有競爭，就會派出他們相對精英的團隊進行方案設計來贏得這次工程。在不同的方案中，我們指定的布局功能也會根據每次更好的方案進行調整歸納，可以很省心的選出最優的設計，從而可以形成我們固有的設計模式。很多單位他們有自己固有的設計風格和模式，都不是短時間形成的，都是經歷過多次嘗試，從每次的設計中選取適合的內容才逐漸形成的。

設計圖紙如果完善得很好，接下來就是施工了。施工單位如果我們也能比選3家，那么3家單位首先會根據我們的圖紙做預算。不管我們是要求總價包干，還是單價包干，他們都報出他們認為適合的價格。收到他們的報價，我們只需要對比審核，很容易可以選出最優的價格和品質。而現在，我們由于指定了這家單位，就必須要自己重新做一遍預算，而且合同預算部都還兼有其它工作，所以復核預算的時間會很長。就算我們公司按照對圖紙的理解和對市場的了解，做出的預算價格，施工單位是不會認同的。因為絕對會比他們報價低很多，沒達到他們事先預期的利潤點。這樣又會進入僵持期、談判期。如果我們急，我們就會傾向于他們報的價格;如果他們急，他們就會找理由撤出。這樣下來，我們要不就花更多的錢來做這個事情，要不就要花更多的時間來重新找單位重新核價走流程。其實這個里面浪費的錢和時間，就輕松超過設計階段節省下來的錢。

施工完成了最后就是軟裝擺設了。本來設計里面應該包含軟裝配飾設計建議的。這個相當于是建筑設計里面有景觀設計建議，但最終景觀實施還是要有專門的景觀設計施工單位。我們可以請3個軟裝單位，根據我們的設計圖紙，來給我們搭配軟裝產品。我們可以給出限價，又可以得到相對經濟的產品。如果又是之前的單位來承接，那么他們搭配不會比軟裝公司好，也不會經濟。而我們對于軟裝的核價過程是非常麻煩的，因為都是定制產品，很難找到同樣的東西，很難落實準確的價格。

這樣設計、施工、軟裝分別競標的模式，只是設計的時間是單獨計算，只要設計圖紙完善得好，施工單位和軟裝單位是可以同時進行比選的。從時間上來看，從發出設計任務書，到選定方案確定設計單位要2周。方案選定到施工圖出圖要2周。一套完整的設計，可以一個月完成。中途除了方案比選的時候，有一次集中匯報，就無反復匯報修改的過程了。接著施工單位和軟裝單位可同時進行報價評標、完善合同要2周。一旦確定施工單位，完善合同的時候就可以進場施工。各單位配合得好，最多2個月可以完成。有些工程如果價格好，施工單位能力強，1個多月都可以搶出來。整個過程，進行順利，3個月可以完全搞定。這樣可以大大節約人力，物力，財力。

合同先行

合同前期擬得好，我們對現場施工管理就方便。圖紙的完善，預算清單的明確，施工單位會按照圖紙施工，按照清單做法。如果圖紙上有的，預算清單上沒有，施工單位就會出新增費用。如果按照程序核價過后，再施工，時間拖久了。如果先施工后補資料，施工單位就可以坐地喊價，反正做都做了，你還不能不給錢。很多時候，施工招標的時候，施工單位會用較低的預算報價爭取到項目。如果圖紙的不完善，預算清單的明確，施工過程中就會出現很多技術變更。技術變更所產生的費用，才是很多施工單位的盈利之處。如果圖紙上沒有的，預算清單上有，施工單位就會耍賴不做，我們的現場管理人員也無做法依據來要求。

如果我們把設計單列出來。前期方案選定后，就會簽訂設計合同。而設計合同的簽訂也相對簡單，只需要規定工作內容和時間限制，可以形成固定的格式合同。這樣一來，設計的質量和時間有保證。施工合同的簽訂也有格式合同，附上每次預算清單，對我們和施工單位都是約束和保障。

前期所有的問題，如果沒有理清楚，都會在最后的項目現場表現出來，形成各種矛盾，阻礙工程順利進行。而產生的所有責任都會落到項目部的管理人員頭上。工程到了最后施工階段顯現出來的問題，也不可能全部推翻重新再來一遍。

裝修工程是微縮的建筑工程，里面包含有一個項目的所有專業，麻雀雖小五臟俱全。它不像建筑工程靠規范條文框，所有專業人員都在幫忙;不像景觀工程那樣只需要平面上大面積的布置，材料工藝少。裝修工程是精細的工作，就算面積再小，它也有天、地、墻，還有中間的各種節點大樣，多樣的材料和工藝，復雜程度不亞于其它。

（作者單位：重慶旅投景典房地產開發有限公司）