房屋維修，費用承擔(dān)應(yīng)區(qū)別對待

顏梅生

小區(qū)房屋維修，是業(yè)主時常會碰到且又不得不面對的問題，而此類維修費用究竟應(yīng)當(dāng)由誰承擔(dān)，許多業(yè)主卻并不清楚，事實上，對此必須區(qū)別對待。

保修期內(nèi)由開發(fā)商擔(dān)責(zé)

2013年9月，劉福福從一家房地產(chǎn)開發(fā)公司手中購得一套竣工不到一年的住房。當(dāng)她搬入新居后，樓下住戶便反映其衛(wèi)生間漏水嚴(yán)重，要求其要么停止使用，要么趕緊修理?？尚l(wèi)生間不能不用，而修理卻要上萬元資金。無奈之下，劉福福找到了房地產(chǎn)開發(fā)公司，但對方表示房屋交付后，已將所有手續(xù)、責(zé)任轉(zhuǎn)移給了物業(yè)公司，讓劉福福去找物業(yè)公司解決。可物業(yè)公司認(rèn)為，其只負(fù)責(zé)對小區(qū)內(nèi)安全、衛(wèi)生、公共設(shè)施的管理，并不包括房屋維修。究竟該由誰負(fù)責(zé)，難道只能由自己承擔(dān)嗎？劉福福犯難了。

本案所涉衛(wèi)生間的維修及其費用應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔(dān)?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理條例》第四十條、第四十一條分別規(guī)定：“在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為五年……建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。”“建設(shè)工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。”正因為劉福福所購房屋系衛(wèi)生間漏水，且距離竣工時間不滿五年，決定了只能由施工單位（即房地產(chǎn)開發(fā)公司）履行維修義務(wù)。

公共部位可用維修基金

至2013年10月，朱群等24戶業(yè)主已在同一小區(qū)的同一單元居住了七年之久。而就在此時，四樓樓梯通道處的天花板，已從稍有裂紋擴展到最寬處達一厘米的裂縫，大家經(jīng)過時不免提心吊膽。為此，大家曾找過原房地產(chǎn)開發(fā)商要求維修，但卻被告知因時間已經(jīng)超過五年而與其無關(guān)。大家也曾設(shè)想共同請人維修，費用由各家分?jǐn)?，可一樓至三樓的六戶業(yè)主堅決拒絕，理由是危險的造成與他們無關(guān)，而且對他們并不存在威脅，他們也無需從此處經(jīng)過，最后導(dǎo)致維修被擱置。難道真的沒有人應(yīng)當(dāng)對維修及其費用擔(dān)責(zé)嗎？

業(yè)主可以動用房屋維修基金進行維修。根據(jù)《住宅專項維修基金管理辦法》《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》規(guī)定，商品房銷售時，購房者都應(yīng)按購房款2%～3%的比例向開發(fā)商交納房屋維修基金，且開發(fā)商只是代收，其真正所有權(quán)屬全體業(yè)主。一般情況下，該款由房地產(chǎn)行政主管機關(guān)代管。業(yè)主委員會成立后，則由業(yè)主委員會行使管理權(quán)。經(jīng)業(yè)主委員會同意，房地產(chǎn)行政主管部門也可以將維修基金移交給物業(yè)公司代管，物業(yè)公司代管的維修基金，應(yīng)當(dāng)定期接受業(yè)主委員會的檢查與監(jiān)督?；鹬饕糜陂_發(fā)商保修責(zé)任期滿后，小區(qū)公共部位、公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護和改造。其中的公共部位包括戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等，本案情形完全與之吻合。

私有部分應(yīng)當(dāng)自行擔(dān)責(zé)

八年前，曾美金從開發(fā)商處購買了一套位于五樓至六樓的樓中樓。2013年11月，曾美金發(fā)現(xiàn)自家室內(nèi)五樓至六樓之間的部分樓面出現(xiàn)了裂縫，甚至所鋪的地板磚也因此崩掉，他要求開發(fā)商給予解決。因被告知“超過五年保修期，請求維修權(quán)已過期作廢”，曾美金又找過房地產(chǎn)行政主管部門、業(yè)主委員會、物業(yè)公司，希望能使用房屋維修基金進行維修，但同樣遭到拒絕，理由是曾美金要求維修之處并非公共部位或公共設(shè)施，而系其自有房屋室內(nèi)。見沒有人愿意擔(dān)責(zé)，曾美金遂起訴上述所有單位，卻被法院駁回了訴訟請求。

曾美金的確應(yīng)當(dāng)自行擔(dān)責(zé)。《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。即所屬部分歸業(yè)主個人所有。”正因為曾美金所提部位，具有構(gòu)造、利用上的獨立性，且已登記其個人所有，決定了只有其對該部位享有占有、使用、處分和收益的權(quán)利，根據(jù)權(quán)利與義務(wù)相一致的法律原則，由此產(chǎn)生的管理、維修費用，自然不能在保修期限屆滿后，轉(zhuǎn)由全體業(yè)主共有的房屋維修基金中支付。