房屋維修，費用承擔應區別對待

顏梅生

小區房屋維修，是業主時常會碰到且又不得不面對的問題，而此類維修費用究竟應當由誰承擔，許多業主卻并不清楚，事實上，對此必須區別對待。

保修期內由開發商擔責

2013年9月，劉福福從一家房地產開發公司手中購得一套竣工不到一年的住房。當她搬入新居后，樓下住戶便反映其衛生間漏水嚴重，要求其要么停止使用，要么趕緊修理。可衛生間不能不用，而修理卻要上萬元資金。無奈之下，劉福福找到了房地產開發公司，但對方表示房屋交付后，已將所有手續、責任轉移給了物業公司，讓劉福福去找物業公司解決。可物業公司認為，其只負責對小區內安全、衛生、公共設施的管理，并不包括房屋維修。究竟該由誰負責，難道只能由自己承擔嗎？劉福福犯難了。

本案所涉衛生間的維修及其費用應當由房地產開發公司承擔。《建設工程質量管理條例》第四十條、第四十一條分別規定：“在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：（一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為五年……建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。”“建設工程在保修范圍和保修期限內發生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。”正因為劉福福所購房屋系衛生間漏水，且距離竣工時間不滿五年，決定了只能由施工單位（即房地產開發公司）履行維修義務。

公共部位可用維修基金

至2013年10月，朱群等24戶業主已在同一小區的同一單元居住了七年之久。而就在此時，四樓樓梯通道處的天花板，已從稍有裂紋擴展到最寬處達一厘米的裂縫，大家經過時不免提心吊膽。為此，大家曾找過原房地產開發商要求維修，但卻被告知因時間已經超過五年而與其無關。大家也曾設想共同請人維修，費用由各家分攤，可一樓至三樓的六戶業主堅決拒絕，理由是危險的造成與他們無關，而且對他們并不存在威脅，他們也無需從此處經過，最后導致維修被擱置。難道真的沒有人應當對維修及其費用擔責嗎？

業主可以動用房屋維修基金進行維修。根據《住宅專項維修基金管理辦法》《物業管理企業財務管理規定》規定，商品房銷售時，購房者都應按購房款2%～3%的比例向開發商交納房屋維修基金，且開發商只是代收，其真正所有權屬全體業主。一般情況下，該款由房地產行政主管機關代管。業主委員會成立后，則由業主委員會行使管理權。經業主委員會同意，房地產行政主管部門也可以將維修基金移交給物業公司代管，物業公司代管的維修基金，應當定期接受業主委員會的檢查與監督。基金主要用于開發商保修責任期滿后，小區公共部位、公共設施的維修、養護和改造。其中的公共部位包括戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等，本案情形完全與之吻合。

私有部分應當自行擔責

八年前，曾美金從開發商處購買了一套位于五樓至六樓的樓中樓。2013年11月，曾美金發現自家室內五樓至六樓之間的部分樓面出現了裂縫，甚至所鋪的地板磚也因此崩掉，他要求開發商給予解決。因被告知“超過五年保修期，請求維修權已過期作廢”，曾美金又找過房地產行政主管部門、業主委員會、物業公司，希望能使用房屋維修基金進行維修，但同樣遭到拒絕，理由是曾美金要求維修之處并非公共部位或公共設施，而系其自有房屋室內。見沒有人愿意擔責，曾美金遂起訴上述所有單位，卻被法院駁回了訴訟請求。

曾美金的確應當自行擔責。《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定：“建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。即所屬部分歸業主個人所有。”正因為曾美金所提部位，具有構造、利用上的獨立性，且已登記其個人所有，決定了只有其對該部位享有占有、使用、處分和收益的權利，根據權利與義務相一致的法律原則，由此產生的管理、維修費用，自然不能在保修期限屆滿后，轉由全體業主共有的房屋維修基金中支付。