新形勢下房地產開發的造價控制與管理初探

文/蔣先智　安徽建工技師學院　安徽合肥　230051

新形勢下房地產開發的造價控制與管理初探

文/蔣先智安徽建工技師學院安徽合肥230051

房地產市場會隨經濟形勢的變化而浮動，由于新時期國家和政府對房地產市場的調控政策，房地產企業都對開發項目的造價控制的重視程度越來越高，并且通過各種手段進行動態控制。本文首先介紹了當前房地產開發造價控制中存在的不足，其次主要探討房地產開發過程中如何進行造價控制和管理。

房地產開發；造價控制

一、當前房地產開發造價控制中存在的不足

1.項目估價不準確。一是相當一部分房地產企業對前期的估價不夠重視，缺乏對投資風險的考慮，沒有進行充分的可行性研究，流于形式，甚至抄襲，未對工程技術路線進行科學論證和比較，過高預計效益的同時低估了投資。二是地區和行業政策的差別限制了異地承攬或跨行業承攬工程項目的發展。當一個設計單位或施工單位到不熟悉的地區承攬項目時，如果在前期沒有徹底弄清當地各行業關于項目設計、項目施工的各項規定，很可能出現的情況就是工程造價的編制會出現差錯。三是在技術層面，多數國內企業在確定工程造價時多沿襲的是較為落后的靜態方法，沒有考慮到實際施工中的變數，可想而知這樣也不會做出較為準確的估價。

2.工程設計脫離實際、相對滯后，且沒有體現造價控制理念，施工階段設計變更隨意性大。多數建設企業為了施工進度，在準備工作尚未成熟，且對工程涉及的資金、設計、施工、合同各方面問題沒有理清的情況下就開始施工，這樣會讓工程施工變得被動，有些項目不得不隨施工情況進行變更，而建設企業在變更過程中自由發揮，沒有深入考慮是否需要變更以及怎樣變更是正確的，對造成項目變更的原因缺乏追責。

3.施工階段出現的問題：第一，設計階段埋下的問題在施工過程中顯現出來，比如當設計方案與施工實際存在偏差時，會造成人力物力的浪費或濫用，產生一些不必要的費用；第二，施工過程產生的問題。即使設計方案過關了，但是在施工過程中仍會遇到很多不可知的因素，這些因素會不同程度地增加項目費用。

4.管理模式及評價體系有待完善。目前對于房地產開發項目的造價管理尚未形成一套面向過程的管理模式，而是以階段性管理為主。這樣使得房地產開發項目中各個單位（包括設計、施工等），無法就造價管理形成統一的目標，并進行良好的溝通。各單位各行其是，監理單位的重點放在施工過程中的管理和評價，對于投資決策就很少參與；設計單位即使前期完成對項目工程的造價預算，但沒有對造價指標進行控制，使得設計較為保守，造價偏高。

二、加強房地產開發造價控制與管理的對策

1.設計階段

設計階段在工程造價中起關鍵作用，應從三個方面進行造價控制：一是推行限額設計。對于可以定量分析的設計內容，必須經過周密計算以考察施工是否經濟可行，還要摒棄以往先設計再算賬、功能決定造價的思路。對于開發商來說，要為設計單位提供限額設計所需要的相關條件。二是充分利用價值工程。在科學分析的基礎上，對方案實行科學決策，選擇技術上可行、經濟上合理的建設方案。三是重視圖紙會審。組織各相關部門在工程施工前對施工圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價的經濟性進行審核，從不同角度對設計圖紙進行全面的審核管理工作，嚴格要求設計質量，防止由于設計階段的失策或遺漏給房地產項目帶來損失。另外要注意的是減少設計變更。

2.招投標階段

招投標的引入能夠起到縮減工程造價、保證施工質量等作用，在具體審查投標單位報價時，將投標單位的報價進行匯總分析與內部標底對比，特別是重點研究工程量大的項目單價，對工程總價、各個項目單價組成的要素的合理性進行分析、測算，最終選擇最優報價的中標單位。中標后，施工合同條款的簽訂務必周密、詳盡，最大限度的防止出現后期甲乙雙方責任界限模糊、互相推諉的情況。房地產開發企業應設立建設工程施工合同審閱會簽制度，相關責任人必須熟悉建設工程施工合同條款，了解建筑行業的一般慣例和有關規范，各盡其責。對直接影響工程造價的有關條款，都應有詳細的約定。合同管理必須是全過程的、系統性的、動態性的。大型房地產項目中的很多分項工程可以采用指定分包的方式，比如空調安裝工程等可以由甲方直接指定分包。對于諸如樁基工程等應由甲方直接發包，由其它獨立施工單位與甲方直接簽訂合同執行，既可以選擇實力最強的專業施工單位，又大量節省工程造價，防止出現因總包單位方面的問題停工或雙方出現分歧時受總包單位轄制的情況。

3.基建階段

由于房地產開發項目中的不確定因素很多，所以預算之外的費用時常會產生。進入基建階段后，整體工程造價的控制可以從兩方面入手。其一要注重工程簽證的管理。工程簽證必須在發生之后的兩周內，秉承客觀、準確的原則及時辦理。對于施工圖之外的現場簽證，一定要把簽證所需要的各項相關內容都一一寫清，杜絕一切模糊不清，含糊籠統的記錄。簽證的審核必須按照工程合同和投標書中的條例切實執行，而不允許任意變更。如果出現不得不變更的情況，必須在施工現場進行再次檢查，還要避免不辦手續就將變更又變回的情況。其二是重視工程款的管理。①根據每個月實際完成工程造價的4/5支付工程進度款；②在工程竣工驗收合格后，支付總造價的85％；③工程驗收合格交付使用后，甲、乙雙方在合同規定的期限內完成結算，結算工程款為總造價的97％，剩下的3％用作工程保修款，在保修期結束后支付乙方保修金。

4.竣工階段

在工程竣工時，需要做的工作主要有：一是由發包方細致的審核承包方所提供的竣工結算文件，是否有過高估算造價的情形出現；二是由業主考察工程項目的完成情況，是否符合合同調整中所列的驗收標準，同時還要仔細查看是否存在重復計算的費用，還有就是查看工程材料的價格是否偏離實際。針對施工中的隱蔽工程，也要在監理工程師的簽字認可后才能進行驗收和結算。

［1］張智勇.淺談房地產開發過程中的成本控制［J］.中小企業管理與科技（上旬刊），2012，（02）.

［2］馬永健.房地產企業開發建設中工程造價風險控制及管理［J］.中小企業管理與科技（上旬刊），2013，（03）：16-17.

［3］謝麗敏.淺談我國房地產項目工程造價的控制與管理［J］.科技資訊，2012，（12）：155+157.