驗房師，尷尬的寵兒

于洋

驗房行業有市場，就說明老百姓有需求。在某種意義上，驗房師的出現，順應了市場發育時期消費者的需求，是一個特定階段的特殊產物。

2014年3月29日，青島市首屆驗房師畢業典禮暨青島驗房師俱樂部成立儀式，在江西路船員培訓學院舉行。本屆驗房師為青島瑞博鑫建筑咨詢服務有限公司培訓的首批學員，共65人，學費5800元，經過4天理論培訓和3個多月的實操培訓，已成功畢業，并加入到驗房師俱樂部中。

“專門給房子挑毛病的人”

如今，一手房市場中，90%都是期房銷售。因此，在整個交易過程中，購房者與開發商都是信息不對稱的，消費者在僅僅看到開發商的模型和印刷精美的銷售資料的情況下就交了定金，辦理按揭手續、簽定合同，等待交房。

對于大多數購房者來說，居高不下的房價已經使得一套商品房能耗盡一代人甚至是幾代人的積蓄，他們更想確認自己買的房子是否如開發商所說的那樣好？因此，新房交付的時候請個驗房師來檢查一下，看看房屋有無問題，以便裝修整改入住，便成為了時下不少購房者的選擇。

那么，什么是驗房師？驗房師的作用是什么？百度百科是這樣解釋的：驗房師是指受委托方（雇主）的有償委托，依據國家批準的民用工程建設文件、有關法律、法規、規范、商業合同和房屋監測檢驗勞務合同等，借助于相關的專業知識、工具和技能，對竣工并將交付使用或二手的民用建設工程或其裝修裝飾工程進行監測檢驗并向委托方（雇主）提供咨詢服務的職業。

在美國、加拿大等發達國家，驗房師已有四五十年的歷史。驗房師的定位實際上也是為購房者提供服務的技術專家。可以從技術角度分析房產是否值得購買，存在影響使用的問題，應該如何整改，大致費用等。

相比之下，驗房師在中國起步較晚且變了“味兒”。直到2006年，驗房師的字眼才開始出現在一些媒體報道之中，成為少數從傳統建筑服務業中分離出來、專門從事房屋鑒定與檢測的相關人員的稱謂。

“其實，簡單說，驗房師就是專門給房子挑毛病的人。”在青島瑞博鑫建筑咨詢服務有限公司董事長薛瑞金看來，所謂驗房師，即是幫助買房的人在收房前，對即將交付房屋的結構、土建、門窗、玻璃、水電、安裝工程等進行全面綜合檢驗，找出房子“毛病”的人，并在完成房屋的檢驗后，為業主提供房屋的質量檢測報告。

據行業內一位資深人士介紹，目前我國的驗房行業發展呈現不規則狀態，北京、上海、南京等地走在最前沿，驗房比例高達30%～50%，而其它城市則相差甚遠。

反觀青島，驗房師還是一個比較新鮮的職業。“高級驗房師需本科畢業4年，專科畢業6年或參與工程監督行業9年以上才能獲得資格認證，門檻相對較高。以前，市場上幾乎見不到驗房師的蹤影，非職業的驗房者從事的是類似于‘地下工作的職業，客源主要是靠熟人介紹的。”薛瑞金說，“這65名學員填補了青島市房地產市場中第三方驗房服務的空白。”

然而，為何驗房市場在青島起步如此之晚呢？

誘人的“大蛋糕”

“很多人都不清楚這個驗房師是干嘛的。”在薛瑞金看來，人們對這個行業認識的滯后造成了青島驗房市場發展的緩慢。“很多購房者根本就沒有驗房的觀念，交房的時候，看看小毛病無傷大雅就可以了，這就限制了驗房市場的發展。”

市場認可度不夠，驗房市場的前景不免讓人心生憂慮，可在硬幣的另一面，這恰恰說明市場的潛力巨大。

近年來，伴隨著房地產市場的野蠻生長，房產交易量不斷攀升的同時，房產質量投訴也一直居高不下，已成為近年來消費者的投訴熱門之一。正是這些不斷出現的房屋質量問題使得購房者對開發商信任度越來越低，所以才催生了驗房師這一房地產服務業的新寵。

畢竟大部分人買房都是用來住的，一輩子的事，誰敢馬虎？事實上，差不多所有的房子都存在或大或小的問題，購房者收房入住后發現滲水、裂縫問題，即使開發商愿意維修，搬進搬出也會降低生活品質。況且實際情況是，很多開發商對此極盡推諉之能事，對房屋存在的問題不聞不問，最終苦的還是購房者。

“房地產的專業性非常強，在交付新房時，如果沒有專業人士把關，購房者很難把握房屋質量。”談到驗房師的前景時，薛瑞金認為，“在歐美的一些發達國家，建筑及房地產行業已經非常規范，法制非常完善，但驗房師還是客觀存在，這是社會及經濟發展到一定程度后，社會分工日趨細化的必然結果。很顯然，在中國建筑及房地產行業并不規范的現在，市場上的驗房師更有生存的空間。”

事實上，做敢為人先的人，除了需要開拓創新的勇氣之外，還要有敏銳的市場眼光。據青島網上房地產數據顯示，2013年青島市新房成交量為1296425，接近13萬套，新房成交面積13211515平方米，超過了1000萬平方米，即使按照30%的驗房比例計算，也有300多萬平方米的市場空間。保守估計，青島每年有上千萬元的市場交易額，這塊蛋糕足夠誘人。

更值得一提的是，“目前，市場上大部分都是35歲以下的購房者，他們普遍有很強的維權意識。”所以，薛瑞金對青島驗房市場的前景充滿信心。

是“慧眼”，非“法眼”

理想很豐滿，但現實卻總是很骨感。在“看上去很美”的驗房市場中，也藏匿著一些問題和亂象。

記者采訪中了解到，目前市場上提供驗房服務的機構主要分為三類：一是明確以“驗房咨詢”名目在各級工商部門注冊登記的專職驗房公司，目前在全國已有超過400家，普遍規模不大，檢測設備齊全，人員技能較強，因此收費也較高，一次檢測少則四五百元，多則上千甚至上萬，目標客戶偏向中高端群體；二是兼職作業的監理公司、質檢機構、房產中介、物業管理部門，驗房人員和驗房業務多屬掛靠性質，結構松散，收費相對低廉；三是家裝公司，低收費甚至不收費，希望借此與業主達成良好關系促成裝修業務的簽單。

“以前有客戶給我們打電話，第一句話就問我們會不會跟開發商勾結。”青島名仕宜居驗房公司高級驗房師吳云師介紹，目前驗房師的從業人員來源于不同的行業，包括工程、裝潢、建筑監理等行業，從業者的專業素養也參差不齊，甚至還有些山寨驗房師、受雇于建筑公司、兩頭通吃的假驗房師等。此外，收費方面的混亂也讓很多消費者無所適從。據了解，以公司形式出現的驗房費用在每平方米7～10元，而一些沒有專業儀器設備、技術能力不強的私人驗房師收費則一套房子收取100元～300元不等，導致大量消費者對這個行業有很多質疑。endprint

此外，驗房師的身份也頗為尷尬。雖然驗房和老百姓日常生活緊密聯系，但驗房師這個新職業并沒有得到國家相關部門的認可，也就是說目前在國內驗房師有市場而沒有身份。

在隨后的調查采訪中，記者發現，到目前為止，驗房師尚未列入人社部公布的國家職業。而驗房市場中大多數驗房師所持有的“職業證”，是由人社部中國就業培訓技術指導中心頒發的CETTIC“房屋查驗咨詢師”證書。根據《職業教育法》的有關規定，該證書可以作為培訓學員從業的憑證；同時，也可作為申請職業技能鑒定時，接受過相關職業資格培訓的證明。對此，國家住建部并不認可。住房和城鄉建設部的相關負責人告訴記者，在國家住房建設驗收標準里面，關于房子的驗收過程涉及到十幾個領域的專業知識。驗房是一個很專業的工作，憑單個驗房師掌握的知識面，對房子進行全面可靠的驗收是很有難度的。

在政府部門沒有認同、現行法律沒有禁止的情況下，驗房師、驗房組織實際處于“灰色”狀態。

山東華魯律師事務所主任王學明說，“無論是民間驗房師還是經官方培訓拿到上崗證的所謂‘官方驗房師，他們接受購房者委托出具的驗房報告，都只是具有專業咨詢意見的作用，對于開發商沒有直接的法律約束力。購房者與開發商一旦對房屋質量發生法律糾紛，必須由雙方共同協商確定或法院確定的質監部門進行鑒定檢測。驗房師僅僅相當于購房者的‘慧眼而已。”

驗房師何去何從

盡管驗房市場還存在這樣那樣的問題，但是，這并不影響老百姓對驗房師的寵愛。民間驗房公司的出現，反映了市場的客觀需要，老百姓樂于請驗房師，這在一定程度上將迫使開發商在施工中更加留意工程質量，這無疑也是對開發商、監理部門的監管。

那么，驗房師能否成為一個行業存在呢？青島市建管局相關負責人表示，并不認可驗房師，目前他們對驗房師市場發展不作任何評價。同時，該負責人告訴記者，為了保障竣工房屋使用功能，強化工程建設各方的質量責任，維護廣大人民群眾的合法權益。青島市于2006年10月1日起開始實行“分戶驗房”。根據《青島市住宅工程質量分戶驗收管理規定》，住宅工程在按照國家規范要求內容進行工程竣工驗收時，要對每一戶及單位工程公共部位進行的專門驗收。而分戶驗收工作由建設單位組織實施；由建設單位項目負責人、專業技術人員、施工單位項目經理、項目質量負責人和監理單位的總監理工程師、專業監理工程師等人員參加。

那么，是什么原因讓業主們如此謹慎，在建設單位、施工單位、監理單位等房屋質量相關單位驗收之后，還要另請驗房師再對房屋進行一番深入的“挑刺”呢？

“主要原因就是開發商的誠信度下降，以及購房者對目前房屋質量的疑慮和對建設中工程監理的不信任。”薛瑞金說，“雖然不見得每幢房子都存在質量問題，可老百姓的疑慮卻越來越重。而驗房師從老百姓角度出發，相對公正一些。”

“很多小區業主表示，請人驗房是一種社會自發的委托行為，大多數業主驗房并不為打官司，只是想明白消費、放心入住。”在吳云師看來，驗房師的出現，也對規范開發商的建房行為起到了推動作用。從某種意義上說，還幫了開發商的忙。交房的時候發現問題，開發商可以要求施工方進行維修，而一旦等業主人住后再出現問題，不但解決問題的成本要提高，解決問題的程序也會復雜。到那時，不僅物業公司要替開發商“背黑鍋”，影響小區安定、團結，還會影響開發商的信譽。因此，民間驗房師的出現，等于給購買商品房的人又加了一道質量保險。

驗房行業有市場，就說明老百姓有需求。在某種意義上，驗房師的出現，順應了市場發育時期消費者的需求，是一個特定階段的特殊產物。但在中國，驗房師明顯變了“味兒”，成了專門從事房屋鑒定與檢測的相關人員的稱謂。事實上，按照正常生產程序與制度監管下出來的房子應該經得起“推敲”，驗房師本不該出現在房地產服務市場中。

換言之，一旦房地產市場規范了，驗房師也就沒有存在的必要，也許三年五年后就會消失。到那時，該何去何從？這個問題，值得每一個驗房師思考。

驗房師驗房步驟：

第一步：采集業主信息（樓盤名稱、業主姓名、業主聯系方式、開發單位、裝修程度、單元號、房號）。與業主約定并問詢所驗房屋樓盤名稱、位置、驗房時間，簽訂驗房協議。

第二步：準備工作。驗房師驗房首先要準備好《商品房買賣合同》和“兩書一表”，即：房屋質量保證書、房屋使用說明書和竣工驗收備案表。這是為業主驗收房子參考基礎。

第三步：檢查入戶門，對于入戶門要注意門鎖是否靈活，門面上是否有劃痕等。

第四步：檢查室內電路，特別要注意是否有零線和火線接反的現象。

第五步：檢查暖氣片或者地熱閥，此處注意暖氣片安裝要牢固，進水管和回水管都要符合要求，地熱閥是否符合要求。

第六步：檢查天棚、墻面，此項要留心墻面是否有空鼓、裂縫現象，頂層要注意是否出現漏水。

第七步：檢查窗戶，一定要仔細檢驗玻璃是否有劃痕，否則影響美觀，而且值得注意的是高層住宅如果單片玻璃超過1.5平方米應該采用3C認證的強化玻璃，保證業主安全。

第八步：核算套內面積和丈量層高，此步驟可以借助激光測距儀搞定，一般層高普遍為2.8米，除掉樓板的高度凈高度在2.6米左右。同樣，利用激光測距儀可以量出套內實際面積再加上公攤和估算的大致墻體面積，基本可以得出房屋的建筑面積，然后再將此數據與合同中的面積相比較即可。

第九步：在驗房過程中，詳細記錄房屋的各種毛病，留存現場照片，以為為業主維權做足準備。

第十步：三日內為業主出具準確無誤的驗房報告，開具發票。endprint