房地產(chǎn)政策調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)影響的局限性及原因探析

摘要：本文以廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，分析2010-2013年間房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)影響的局限性，探討其中存在的原因以及有針對(duì)性的政策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控政策房?jī)r(jià)廣州市場(chǎng)局限性原因

1 廣州市房地產(chǎn)調(diào)控政策歷史梳理

受到2008年國(guó)際金融危機(jī)的影響，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，房?jī)r(jià)不斷下跌。為了扭轉(zhuǎn)局面和刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，國(guó)家在2009年出臺(tái)了刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)政策，2009年開始房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了生機(jī)勃勃的景象，從2009年下半年開始，房?jī)r(jià)不斷攀升，增長(zhǎng)速度明顯加快。為了控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，國(guó)家從2010年開始連續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，即“國(guó)十條（2010）”、“國(guó)八條（2011）”、“國(guó)五條（2013）”。根據(jù)國(guó)家宏觀調(diào)控的政策規(guī)定，廣州市政府也出臺(tái)了相應(yīng)的地方房地產(chǎn)調(diào)控政策。

首先，廣州在2010年5月出臺(tái)“新國(guó)十條廣州細(xì)則”。細(xì)則中指出“嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家各項(xiàng)房地產(chǎn)稅收和金融政策，堅(jiān)決遏制不合理住房需求”。“新國(guó)十條”的主要內(nèi)容可以概括為：提高首付比重和提高貸款利率，即將原來(lái)20%的首付提高至30%（二套房不低于50%），利率按照基準(zhǔn)利率1.1倍執(zhí)行。

其次，廣州在2011年2月出臺(tái)“新國(guó)八條廣州細(xì)則”。細(xì)則著重從提高購(gòu)房門檻和限制戶籍人口購(gòu)房套數(shù)、非戶籍人口購(gòu)房?jī)蓚€(gè)方面進(jìn)行調(diào)控。一方面，提高了購(gòu)房門檻，將二套房的首付比重提升至60%，并執(zhí)行1.1倍利率政策。另一方面，細(xì)則規(guī)定廣州戶籍人口限購(gòu)兩套住房，而非戶籍人口不能提供近一年納稅證明的不允許購(gòu)房。

第三，廣州在2013年11月出臺(tái)“穗六條”。細(xì)則規(guī)定將二套房首付比重提高到70%，并且購(gòu)房資格申請(qǐng)社保年限也由1年提高至3年。

綜上所述，從2010年至2013年間，廣州根據(jù)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的要求，制定了相應(yīng)的廣州細(xì)則。通過(guò)細(xì)則發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)調(diào)控措施逐年升級(jí)。那么，不斷升級(jí)的房地產(chǎn)調(diào)控政策是否有效？對(duì)廣州地區(qū)的房?jī)r(jià)是否有影響？

2 廣州市房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)影響的幾個(gè)階段

由于國(guó)家在2009年出臺(tái)了刺激房地產(chǎn)的相關(guān)政策，2009年下半年開始廣州地區(qū)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了回升，而2010年的房?jī)r(jià)仍然處于慣性上升通道。在2010年4月“新國(guó)十條”新政開始實(shí)施，拉開了房地產(chǎn)調(diào)控的序幕，從2010年開始至今，每年都出臺(tái)新的調(diào)控政策。在頭兩年的時(shí)間里，政策對(duì)房?jī)r(jià)有一定的影響，但是在2012年下半年開始，政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響作用有限，甚至出現(xiàn)越調(diào)越高的局面。

從政策調(diào)控對(duì)放假影響的數(shù)據(jù)來(lái)看，可以分為三個(gè)階段：第一個(gè)階段，調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)有影響階段；第二個(gè)階段，調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)影響減弱階段；第三個(gè)階段，房?jī)r(jià)迅速飆漲階段。

首先，調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)有影響階段（2010年4月-2010年10月）。事實(shí)上，通過(guò)近年來(lái)的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，這段時(shí)間是為數(shù)不多的房?jī)r(jià)受政策調(diào)控影響較為明顯的階段。在這個(gè)階段中，廣州房?jī)r(jià)成交均價(jià)出現(xiàn)了一定的下降趨勢(shì)，從“五一黃金周”和“十一黃金周”的數(shù)據(jù)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，2010年10月的房?jī)r(jià)較5月份相比有一定的下降，均價(jià)為12500元/平方。這一階段房?jī)r(jià)受到影響的原因主要有兩個(gè)方面：一方面，“新國(guó)十條”落地后，購(gòu)房者條件和能力受到約束。“新國(guó)十條”不僅提高了購(gòu)房者的購(gòu)房門檻，而且銀行開始提高房貸利率。在“新國(guó)十條”中最為重要的政策條款就是“提高首付比重，提高利率水平”，即從原來(lái)20%的首付比重調(diào)整為30%（外地購(gòu)房者甚至被停止貸款），二套房的首付比重調(diào)整為50%以上，利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.1倍。這無(wú)形中增加了購(gòu)房者的壓力，購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房的需求受到一定的影響。另一方面，市場(chǎng)觀望情緒嚴(yán)重，市場(chǎng)態(tài)度也產(chǎn)生了分化。新政實(shí)施后，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入觀望，成交量銳減，購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)下降的預(yù)期增強(qiáng)，觀望的氣氛越來(lái)越濃。在這兩種因素的共同影響下，廣州的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了6個(gè)月的緩慢下降期。

其次，調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)影響減弱階段（2010年11月-2012年7月）。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年11月開始至2012年7月份，調(diào)控政策對(duì)廣州房?jī)r(jià)的影響出現(xiàn)了減弱，房?jī)r(jià)開始逐步上升并趨于穩(wěn)定，在這段時(shí)間內(nèi)，廣州市二手房的成交均價(jià)大致徘徊在15000元/平方左右，相對(duì)于前一個(gè)階段相比，有了一定的上升（漲幅約為20%），但是在近1年半的時(shí)間里，房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)較大的漲幅，這其中的原因有二：一方面，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的信心明顯不足。較前一階段來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)對(duì)調(diào)控政策的成效并不滿意，甚至認(rèn)為政策調(diào)控沒(méi)有找準(zhǔn)基點(diǎn)，“誤傷”了剛需人群。另一方面，房地產(chǎn)調(diào)控政策再次升級(jí)。2011年開始廣州按照“國(guó)八條”的要求制定了新的調(diào)控政策，規(guī)定戶籍人口每個(gè)家庭僅可購(gòu)入兩套房產(chǎn)，外籍戶籍人口未能提供相關(guān)證明將不能在廣州購(gòu)房。這一政策對(duì)購(gòu)房者的條件進(jìn)行了更加嚴(yán)格的限制，對(duì)房地產(chǎn)交易量有一定的影響。

總體來(lái)說(shuō)這一階段廣州的房?jī)r(jià)仍然出現(xiàn)緩慢上升的趨勢(shì)，這說(shuō)明前期的調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響已經(jīng)出現(xiàn)了減弱，而新的調(diào)控政策對(duì)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快的增長(zhǎng)有一定的作用。

再次，放假迅速飆漲階段（2012年8月-2013年12月）。數(shù)據(jù)表明，2012年8月廣州的二手房均價(jià)為15467元/平方，而到了2013年3月，房?jī)r(jià)迅速上升至17665元/平方，8個(gè)月時(shí)間上漲了14.2%，而到了2013年11月均價(jià)已經(jīng)上升至19589元/平方，與2012年8月的均價(jià)相比，上漲了近27%，據(jù)2014年的最新數(shù)據(jù)顯示，目前廣州的二手房均價(jià)已經(jīng)超過(guò)了20000元/平方，這與2010年調(diào)控前的房?jī)r(jià)相比，上漲了近1倍之多。這段時(shí)間內(nèi)均價(jià)的上漲速度明顯加快，我們用“飆漲”一詞來(lái)形容并不為過(guò)。導(dǎo)致這一階段房?jī)r(jià)飆漲的原因主要有兩個(gè)方面：一方面，購(gòu)房需求被壓抑后集中釋放。從國(guó)十條開始房地產(chǎn)密集調(diào)控的兩年多時(shí)間里，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的觀望情緒明顯，而且由于購(gòu)房門檻不斷提高，購(gòu)房者的需求被不斷抑制，從而導(dǎo)致了后來(lái)的集中釋放局面。國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策表述也從最初的“抑制房?jī)r(jià)上漲”開始調(diào)整為“抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，這對(duì)購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期明顯下降。另一方面，新調(diào)控政策引起購(gòu)房者的恐慌。2013年3月，“史上最嚴(yán)”房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)，但是“史上最嚴(yán)”政策中關(guān)于“二手房征收差價(jià)20%的個(gè)人所得稅”的表述卻引發(fā)了市場(chǎng)的恐慌情緒。在目前的二手房交易市場(chǎng)中，買房“賦稅”和賣方“實(shí)收”的情況普遍存在，這就意味著如果“史上最嚴(yán)”調(diào)控政策落地，那么購(gòu)房者將面臨增加20%的購(gòu)房成本，所有的稅費(fèi)都轉(zhuǎn)嫁給了買房。在“史上最嚴(yán)”調(diào)控政策還未正式實(shí)施之前，市場(chǎng)上出現(xiàn)了集中購(gòu)房的局面，部分城市甚至出現(xiàn)了買賣雙方在房管局門口排長(zhǎng)隊(duì)過(guò)戶的場(chǎng)面。以上情況說(shuō)明，2013年開始房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)無(wú)法抑制房?jī)r(jià)的上漲，甚至成為了房?jī)r(jià)上漲的“助推器”。

綜上所述，從2010年4月至2013年3月間，雖然政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策在不斷升級(jí)，但是對(duì)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的作用卻并不明顯。從2010年-2013年的廣州市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，繼續(xù)保持了穩(wěn)定的上漲趨勢(shì)，這似乎又再次陷入了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“越調(diào)越高”的怪圈中。那么，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)的影響作用局限性的原因是什么？房?jī)r(jià)是否能夠擺脫“越調(diào)越高”的困境？

3 房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)影響局限性的原因探析

3.1 目前的房地產(chǎn)調(diào)控的對(duì)象出現(xiàn)了偏差

就近年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控的目的是正確的，即限制房地產(chǎn)的投資性行為。但是，在政策制定和執(zhí)行時(shí)候，未考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜局面，政策往往誤傷了“剛需人群”，限制了“剛需人群”的購(gòu)房需求，在調(diào)控對(duì)象上出現(xiàn)了偏差。這種偏差主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：首先，政策重視對(duì)“需求”的調(diào)控，而對(duì)“供給”調(diào)控不足。從目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策來(lái)看，調(diào)控的主要方向是通過(guò)限制購(gòu)房條件、金融等組合政策來(lái)抑制房地產(chǎn)的市場(chǎng)“需求”。當(dāng)然，政策制定的目的是為了限制“投資性的需求”，但是政策落地后并未對(duì)“投資需求”和“剛性需求”進(jìn)行界定和區(qū)別對(duì)待，導(dǎo)致了政策調(diào)控的對(duì)象模糊。調(diào)控政策的制定并不符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的一般規(guī)律，按照經(jīng)濟(jì)學(xué)最簡(jiǎn)單的供需關(guān)系定理“供過(guò)于求則價(jià)格下降，供不應(yīng)求則價(jià)格上漲”，通過(guò)提高購(gòu)房門檻、限貸限購(gòu)的措施，僅限制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，仍然難以改變目前房地產(chǎn)市場(chǎng)“一房難求”的局面。

其次，金融政策調(diào)控對(duì)“剛需人群”的誤傷。房地產(chǎn)調(diào)控的金融政策主要是通過(guò)“限貸”和“提高利率”的方式進(jìn)行，這容易誤傷剛需人群。因?yàn)椋瑢?duì)于投資性需求的人群來(lái)說(shuō)，更多是通過(guò)一次性付款的方式進(jìn)行交易，很少通過(guò)貸款的方式購(gòu)房。而對(duì)于剛需人群來(lái)說(shuō)，大部分人是通過(guò)貸款的方式進(jìn)行購(gòu)房。通過(guò)限貸和提高利率的做法只能夠加重剛需人群的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，并不能達(dá)到精準(zhǔn)打擊“投資性人群”的效果。

3.2 “土地財(cái)政”未出現(xiàn)明顯改觀

“土地財(cái)政”導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)是地方政府獲得財(cái)政收入的最為重要途徑，地方政府通過(guò)“賣地”來(lái)獲得財(cái)政收入的做法非常普遍，這也是導(dǎo)致國(guó)家層面的房地產(chǎn)調(diào)控政策很難在地方“落地”。在現(xiàn)行的“土地財(cái)政”體系下，政府一方面通過(guò)賣地來(lái)獲得財(cái)政收入，另一方面通過(guò)房地產(chǎn)交易稅費(fèi)來(lái)增加財(cái)政收入。政府通過(guò)賣地來(lái)獲得財(cái)政收入勢(shì)必會(huì)不斷提高地價(jià)，而土地供應(yīng)的不足導(dǎo)致了房地產(chǎn)用地極為稀缺，導(dǎo)致供求關(guān)系不平衡，從而導(dǎo)致“地王”頻現(xiàn)。事實(shí)上，對(duì)于拿地的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，不斷高企的地價(jià)對(duì)它們并沒(méi)有太大影響，因?yàn)檫@些地價(jià)將最終轉(zhuǎn)嫁至購(gòu)房者身上，這也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷上漲的重要原因。另外，房地產(chǎn)交易稅費(fèi)也間接抬高了房?jī)r(jià)。以目前廣州的二手房交易為例，一套證未過(guò)五年的房子售價(jià)假設(shè)為100萬(wàn)元，在稅費(fèi)均由買方支付的情況下，這套房實(shí)際的交易價(jià)格將達(dá)到107.6萬(wàn)元，即增加了7.6萬(wàn)元的稅費(fèi)，在房地產(chǎn)供需關(guān)系較為緊張的條件下，提高房地產(chǎn)稅費(fèi)來(lái)限制購(gòu)房需求的做法實(shí)際上間接抬高了房地產(chǎn)交易的價(jià)格。

簡(jiǎn)而言之，現(xiàn)行的“土地財(cái)政”政策未進(jìn)行變革的情況下，通過(guò)政策調(diào)控的方式來(lái)影響房?jī)r(jià)的作用是較為有限的。

3.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在“上有政策、下有政策”的局面

目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍出現(xiàn)“上有政策、下有對(duì)策”的情況，而導(dǎo)致這種情況出現(xiàn)的原因就在于監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的監(jiān)管不足。以調(diào)控政策中提高購(gòu)房門檻為例，按照2013年的政策具有廣州市戶籍的人口和能夠提供繳納一年社保證明的非戶籍人口有購(gòu)房資格，據(jù)了解在廣州房地產(chǎn)中介市場(chǎng)中，仍然可以通過(guò)“渠道”獲得繳納社保證明；以調(diào)控金融政策中提高貸款門檻為例，按照2013年的政策，購(gòu)買二套房的居民需要支付70%的首付，這個(gè)政策大大提高了改善型買家的購(gòu)房門檻。但是，通過(guò)筆者的了解發(fā)現(xiàn)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中通過(guò)變現(xiàn)貸款的方式（如提供裝修貸款），仍然能夠保證二套房交易30%首付的交易門檻；另外，房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)調(diào)控政策中關(guān)于新房“限價(jià)”的政策規(guī)定，變相通過(guò)簽訂“雙合同”的方式，通過(guò)簽訂“購(gòu)房合同”和“裝修合同”來(lái)規(guī)避“限價(jià)”政策對(duì)房地產(chǎn)銷售價(jià)格的影響。

簡(jiǎn)而言之，房地產(chǎn)監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管不足導(dǎo)致了市場(chǎng)中通過(guò)變相或“打擦邊球”的措施仍然存在，房地產(chǎn)企業(yè)、中介、銀行仍然能夠通過(guò)類似的辦法來(lái)規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控政策。

3.4 市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的信心明顯不足

我們?cè)?013年底通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查的方式對(duì)廣州地區(qū)居民的購(gòu)房信心指數(shù)進(jìn)行調(diào)研發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)政策調(diào)控的信心明顯不足。根據(jù)調(diào)研，將近6成人認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)保持持續(xù)上漲，1成人認(rèn)為房?jī)r(jià)將會(huì)保持穩(wěn)定，僅有2成多的人對(duì)房?jī)r(jià)的未來(lái)走勢(shì)保持謹(jǐn)慎，持觀望態(tài)度。對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，僅有2成人認(rèn)為調(diào)控政策將發(fā)揮成效，近8成人對(duì)調(diào)控政策的效果表示懷疑，甚至有近4成人認(rèn)為房地產(chǎn)新政缺乏新意，沒(méi)有任何效果。

不僅購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的信心不足，而且市場(chǎng)中的賣家對(duì)調(diào)控也不以為然。即便是在調(diào)控不斷升級(jí)和持續(xù)加強(qiáng)的情況下，賣家（特別是投資客）仍然可以選擇“轉(zhuǎn)售為租”的舉措，獲得更為長(zhǎng)期的收入，待市場(chǎng)較為明朗的情況下再出售房產(chǎn)。對(duì)于早期的投資客而言，其購(gòu)入房產(chǎn)的成本非常低廉，在租金不斷提升的情況下，通過(guò)“租賃”的形式也能獲得較高的收益。在筆者調(diào)查和訪談過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，有許多投資客在2008年金融危機(jī)后入場(chǎng)，在天河北地區(qū)購(gòu)房的單價(jià)均低于1萬(wàn)元/平方，而5年后的今天這一板塊的價(jià)格已經(jīng)接近4萬(wàn)/平方，有投資客甚至表示“即便是房?jī)r(jià)下降80%，對(duì)我來(lái)說(shuō)也僅是回到了5年前的成本價(jià)，沒(méi)有任何損失。當(dāng)然，這種房?jī)r(jià)大跌的概率非常低”。

4 結(jié)論

本文通過(guò)2010-2013近四年來(lái)廣州地區(qū)的房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施對(duì)房?jī)r(jià)的影響進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn)，調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響作用并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的效果，甚至某些政策還間接推高了房?jī)r(jià)。相關(guān)部門在制定房地產(chǎn)調(diào)控措施的時(shí)候應(yīng)該著重考慮以下幾個(gè)層面：①解決“土地財(cái)政”問(wèn)題。②調(diào)整調(diào)控政策的限制對(duì)象，較為精確地打擊“投資性需求”，避免誤傷“剛需人群”和增加購(gòu)房負(fù)擔(dān)。③加緊研究并制定實(shí)施房產(chǎn)稅，通過(guò)房產(chǎn)稅來(lái)調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，也能夠轉(zhuǎn)變目前政府靠“土地財(cái)政”獲得財(cái)政收入的現(xiàn)狀。④加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，避免市場(chǎng)出現(xiàn)“上有政策、下有對(duì)策”的情況。⑤合理增加土地供應(yīng)，加強(qiáng)保障房建設(shè)，增加市場(chǎng)需求，平衡供需關(guān)系。

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作者簡(jiǎn)介：賴映虹（1985-），女，廣東汕頭人，廣東建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院建筑工程管理系助教，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷與銷售。