潘石屹為何唱衰樓市

詹國樞

分析中國樓市，不少人喜歡以任志強和潘石屹言論作參考，因為二人皆是資深房地產大佬，不但經驗豐富、嗅覺靈敏，而且敢于發聲，常能見人之所未見，言人之所未言。近些日子，中國樓市出現異象，似乎拐點已現端倪，一向是堅定唱漲派的任志強，自然堅持樓市還會穩中有升，潘石屹卻異乎尋常地公開表示，樓市前景不佳，理應看衰。

5月23日，潘石屹在清華經管學院中國企業家論壇說：“我對住宅市場不看好。我認為中國的房地產就是泰坦尼克號，馬上就要撞到前面的冰山。撞到之后，不但是房地產行業的風險，更大的是金融行業的風險。”話說得很直接，觀點也很明確。潘說此話，依據有三。

其一，不動產統一登記條例出臺，會增加市場供應量，而供應量增加，房價就會下跌。潘說：“現在要搞不動產登記了，傻瓜都知道，房子變成人民幣會比較隱蔽一些。寧肯換成英鎊、美元，也不能換成房子。”

其二，房產稅政策的推出，會加大房屋持有者成本，擁有多套住房而一時無用者，必然盡快拋售，這又會促使房價下跌。潘舉例說：“現在北京，就我所知，擁有房子20套以上的人是有的。擁有100套房子的人也是有的。而且這些房子都沒有租出去。如果出臺房產稅政策，就會促使他們將手中的房變成市場供應量。”

其三，農村集體土地入市，亦會大大增加土地供應量。十八屆三中全會決定提出，允許農村集體經營性建設用地與國有土地同等入市、同權同價。潘舉例說：“北京CBD是4平方公里，但是北京的農村建設用地有1006平方公里，相當于250多個CBD。所以，土地的供應量是非常大的。”

以上三條，確實會引發樓市供應量增加，根據經濟學原理，供給與價格成反比，供給越是充足，價格越是下跌。這道理當然沒錯。但細加推敲，上述三條，均屬國家宏觀政策。政策提出以后，如何具體細化？怎樣逐步落實？都還需要一個過程，少則一年兩年，多則三年五年，以相對長期的政策來推斷近期樓市走向，似乎有些缺乏說服力。

比如，老潘認為，不動產統一登記條例出臺，會促使擁有多套住房的官員將房子盡快出手，換成英鎊、美元或人民幣，這就必然增加樓市供應量。道理固然不錯，但事實究竟如何？誰能拿得出有說服力的數據？老潘依據何在？至于房產稅會促使擁有多套住房者將房脫手，此話已經說了多年，對樓市影響幾何？仔細想想，房主們既然擁有幾十、上百套房產，其腰包自然鼓得有些分量，即使交點兒稅，無非等于少了幾套房產而已，有必要那么驚慌嗎？房子換成了錢，就一定能保值嗎？

中國樓市，最難預測，難就難在總供給和總需求均不透明，沒有誰能搞得清楚。近來，一些二三線城市房價下跌，吃慣土地財政的當地政府，生怕樓市一跌，收入劇減，日子過不下去，于是紛紛對樓市松綁。此舉會否產生連鎖反應，引來全國樓市應聲下跌？我看未必。老潘登臺唱衰樓市，無非也是逢場作戲，說說而已，大可不必當真的。