2014房地產(chǎn)調(diào)整風(fēng)險你應(yīng)該具備：分散投資和實業(yè)思維

2014開年至今，概括房地產(chǎn)市場就一個詞：風(fēng)聲鶴唳。

數(shù)據(jù)顯示，第1季度房地產(chǎn)投資增速由去年4季度19.9%大幅降至16.8%，其中3個月單月增速降至14.2%。尤其是被業(yè)內(nèi)視為地產(chǎn)投資的先行指標(biāo)：房屋銷售面積3個月大幅下行，單月增速已降至-7.5%，新開工面積單月增速僅為-21.9%。同時，房地產(chǎn)庫存狀況也明顯惡化。

追根溯源，去年下半年以來個人按揭利率抬升和開發(fā)商融資受限，成為地產(chǎn)景氣下行的核心因素。考慮到房地產(chǎn)銷售疲弱、市場前景惡化可能會迫使開發(fā)商進(jìn)一步下調(diào)新開工和施工計劃，業(yè)內(nèi)對于未來地產(chǎn)泡沫破滅的風(fēng)險或顯著上升的預(yù)計，不無道理。

“不要把所有的錢都繼續(xù)撒在房地產(chǎn)上，不要把所有的錢都放在中國境內(nèi)。必須要有一些分散投資，就像李嘉誠一樣。”經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳志武開宗明義地說，不那么看好中國經(jīng)濟(jì)增速或增長前景的格局，會讓人民幣有更多的貶值壓力。人民幣一旦貶值，一些外資就想從中國撤走，國內(nèi)一些資金也想往境外投。加在一起，這些因素會增加中國經(jīng)濟(jì)下行壓力。

第一太平戴維斯數(shù)據(jù)就顯示，中國客戶2013年為海外房地產(chǎn)投入135億美元，比2012年的63億美元翻了兩倍多。由于香港和新加坡樓市降溫，更多的買家涌入紐約、倫敦和悉尼等地，離國門更遠(yuǎn)。業(yè)內(nèi)預(yù)計今后十年中國人的海外房產(chǎn)投資每年可增長20%。這可以說從數(shù)據(jù)上印證了陳志武的觀點。

房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性市場調(diào)整壓力，事實上也在促使行業(yè)政策進(jìn)行結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)向。業(yè)內(nèi)分析，房地產(chǎn)基本面演進(jìn)速度可能會快于資本市場預(yù)期。資本市場對房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期悲觀，卻客觀上產(chǎn)生了土地市場與資本市場之間套利的可能性。分析稱，市場對房地產(chǎn)預(yù)期越悲觀，土地和市值之間的套利空間也就越大。這種套利一旦開始，地產(chǎn)股的定價權(quán)可能會轉(zhuǎn)向?qū)崢I(yè)思維的長線資金。

市場格局的調(diào)整無疑是一個行業(yè)走向成熟的必然過程，房地產(chǎn)何嘗不是如此。然而專家也同時指出，對房企而言，城鎮(zhèn)化蘊(yùn)藏著巨大機(jī)遇，但政府調(diào)控方式的變化和互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，將在較長時間內(nèi)給企業(yè)帶來沖擊。

行業(yè)下行，調(diào)整風(fēng)險，其正在言說“向外求、向內(nèi)求”的道理。外求執(zhí)著，內(nèi)求精進(jìn)。據(jù)悉，萬科已準(zhǔn)備在全國50個項目建長者服務(wù)中心，從向客戶提供好產(chǎn)品、好服務(wù)再向好鄰居努力。其正詮釋了這種難得的改變，也是一種出路。

此外，業(yè)界一直津津樂道的當(dāng)前房地產(chǎn)的社會學(xué)和倫理學(xué)時代：倫理學(xué)指保障性住房；社會學(xué)住房指兩個問題，一是新的方式創(chuàng)造，二是群體歸屬感的塑造。換句話說，在當(dāng)前新型城鎮(zhèn)化大背景下，有關(guān)居住倫理功能、人本旨?xì)w將在這一期間或被重新釋放。

房地產(chǎn)正在進(jìn)入買方市場。新型城鎮(zhèn)化下，展望未來十年，房地產(chǎn)的收益分配勢必將從極端不公狀態(tài)轉(zhuǎn)向公平改善狀態(tài)。房地產(chǎn)市場則會從單一的商品房市場逐步轉(zhuǎn)向“商品房+保障房”的雙軌市場。而這也便是房地產(chǎn)社會學(xué)和倫理學(xué)的題中要義。