不動(dòng)產(chǎn)登記的溢出效應(yīng)

宗明

據(jù)國土資源部網(wǎng)站消息，我國不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，將在三年后全面實(shí)施。具體的“時(shí)間表”和“路線圖”是，2014年建立統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)性制度，2015年推進(jìn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施過渡，2018年前，不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)投入運(yùn)行，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。

其實(shí)，自2007年《物權(quán)法》頒布時(shí)，國家就提出要統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度，這么多年一直沒有進(jìn)展，凸顯了推進(jìn)的難度。現(xiàn)在終于塵埃落定，因此，一經(jīng)披露，廣受媒體和公眾關(guān)注，特別是社會(huì)對不動(dòng)產(chǎn)登記制度衍生出的反腐敗、降房價(jià)等作用給予厚望。

實(shí)際上，不動(dòng)產(chǎn)登記，出發(fā)點(diǎn)和目標(biāo)是對不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的保護(hù)。首先，實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是貫徹十八屆三中全會(huì)“完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度”、“賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)”、“健全自然資源資產(chǎn)制度”等精神的內(nèi)在要求，對于進(jìn)一步健全歸屬清晰、責(zé)權(quán)明確、保護(hù)嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度，保護(hù)權(quán)利人合法的不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)，夯實(shí)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)有重要作用。其次，通過不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，也有利于促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息更為完備、準(zhǔn)確和可靠，為保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全、建立健全社會(huì)征信體系創(chuàng)造條件。再次，不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記，將分散在多個(gè)部門的職責(zé)整合由一個(gè)部門承擔(dān)，可以理順部門職責(zé)關(guān)系，減少辦證環(huán)節(jié)，為企業(yè)、個(gè)人節(jié)省登記費(fèi)用，也減少政府行政成本。

下一步，圍繞不動(dòng)產(chǎn)登記，政府可以做的事有很多，首當(dāng)其沖的便是房產(chǎn)地稅的征收。不動(dòng)產(chǎn)登記與房產(chǎn)稅征收存在著內(nèi)在邏輯關(guān)系，前者是后者的技術(shù)準(zhǔn)備和支撐條件。同時(shí)，如果要全面開征房產(chǎn)稅，也必須要對征稅對象進(jìn)行全面的評(píng)估和調(diào)查，必須要有詳細(xì)的數(shù)據(jù)作為依托。而房地產(chǎn)稅作為直接稅開征，也將為中國稅制由間接稅向直接稅過渡提供堅(jiān)實(shí)保障，進(jìn)而有效厘清中央地方財(cái)事權(quán)結(jié)構(gòu)和完善財(cái)稅體制，并有助于使居民樹立正確的納稅人思維，使國家與公民真正成為基于公共服務(wù)的對等主體，促進(jìn)社會(huì)公平正義。

另外，不動(dòng)產(chǎn)登記也將為城鄉(xiāng)土地“平權(quán)”鋪路。通過對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地的確權(quán)登記，進(jìn)而為經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革和宅基地管理制度改革提供產(chǎn)權(quán)依據(jù)，并通過賦予農(nóng)民對土地的處置權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)和抵押權(quán)，保障農(nóng)民對土地的基本財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

當(dāng)然，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的真正落實(shí)，對反腐敗、降房價(jià)等具有“溢出效應(yīng)”。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記建成后，肯定會(huì)提高不動(dòng)產(chǎn)的透明度，從干部管理的角度來說更利于掌握情況。近年來媒體曝光的“房姐”、“房叔”、“房嫂”、“房嬸”事件屢有發(fā)生，影響惡劣，陜西神木龔愛愛事件就暴露出我國在不動(dòng)產(chǎn)登記方面存在管理混亂、分散登記等問題，從這個(gè)意義上講，不動(dòng)產(chǎn)登記制度具有不可小覷的倒逼功能，倒逼公職人員廉潔從政、如實(shí)申報(bào)房產(chǎn)信息，把自己的房產(chǎn)置于社會(huì)的監(jiān)督之下。但不能忽視的事實(shí)是，以不動(dòng)產(chǎn)來核查貪腐，能查出來的也基本是“毫無技術(shù)含量的貪腐”，一方面，涉房貪腐官員可以不去登記房產(chǎn)（只不過不登記的交易行為不受法律保護(hù)）；另一方面，涉房貪腐官員可以將房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到親戚子女名下。而治理涉房腐敗的關(guān)鍵，是要嚴(yán)格執(zhí)行官員財(cái)產(chǎn)公示制度、嚴(yán)格界定政府和市場的邊界、約束公權(quán)對于市場和民間的隨意干涉。

至于降房價(jià)，如果單純指望貪腐官員拋售房屋來凈化樓市，顯然太傻太天真，少數(shù)貪腐官員手里的房屋數(shù)量，根本不可能撼動(dòng)二手房市場以及高昂的房價(jià)。另一方面，房價(jià)主要是由供求關(guān)系形成的，不能簡單地認(rèn)為開征房產(chǎn)稅就會(huì)影響房價(jià)，所謂“影響”應(yīng)該只是短期內(nèi)對市場心理的影響。不過，圍繞不動(dòng)產(chǎn)登記，政府有關(guān)部門可以清晰地掌握房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)，讓樓市調(diào)控更加“有的放矢”，讓監(jiān)管更趨精細(xì)化，既可利用稅收杠桿打擊囤房現(xiàn)象，也可促使長效性調(diào)控機(jī)制的逐步成型。