房地產企業工程造價的管理與控制

付金龍 FU Jin-long

（經緯置地有限公司，上海 200444）

（Jingwei Real Estate Co.，Ltd.，Shanghai 200444，China）

0 引言

房地產企業要生存、發展，必須嚴格控制成本消耗，擴大企業的投資收益?？刂瞥杀鞠淖钪饕耐緩骄褪沁M行造價控制。本文結合實例從項目決策、設計、招投標、施工和竣工結算各階段分析如何對工程造價進行管理和控制。

1 房地產企業工程造價管理思路

1.1 全過程目標成本管理 在項目的可行性研究、市場定位、規劃設計、施工等各階段，分別建立成本控制目標，實現全過程目標成本管理。目標設計一方面要兼顧目標的科學性，另一方面切忌好高騖遠，應該是高于現狀但可以實現的目標。總之，目標設計切忌過低，但也不能過高，對實施者要起到激勵作用，這樣才能最大限度發揮其工作實力。如果目標設計不當，不僅不能起到激勵作用，還會影響造價控制進度，增加成本消耗。

1.2 動態成本管理 工程造價在整個施工過程中處于不確定狀態，如設計變更、材料價格漲跌、工資標準、機械使用、費率等變化必然會影響到造價的變動。所以在實施過程中，要實時反應目標成本和動態成本的差異，及時發現問題并解決問題，建立詳細的和可操作的動態成本信息系統從而實現對成本的動態監控。例如：我公司以ERP項目管理系統為主要監控手段，對不同成本目標的科目級次設立預警和控制參數，確保預警信息的及時反饋和對超支情況的有效控制。

2 工程造價管理與控制的具體實施措施

2.1 決策階段工程造價的控制 決策階段各項技術經濟決策、建設標準、工程選址、施工工藝以及人機、設備的配備等等，都是影響造價控制的主要因素。一般來講，投資決策的工作質量對造價控制的影響程度高達80～90%。

為此，我們要做好以下幾個方面工作：一是合理確定項目的建設規模、建設水平、市場定位，投資方的資金實力能夠支持項目建設所需成本，人機配備是否符合設計要求；二是協助各部門進行項目選址，以確保工程項目有市場，項目建成后資金能夠快速回籠，為企業未來發展提供資金支持；三是根據設計制定投資估算，建設方案從設計到實施全過程，成本管理人員都需要全程參與和監督，根據造價控制的基本要求，對投資估算環節的動態因素進行全面估測，以提高投資估算的科學性，對項目投資進行有效控制。

2.2 設計階段工程造價的控制 在工程建設過程中，工程設計是協調技術與經濟關系的重要環節，是造價控制的重要節點。工程設計就是從全局著眼對工程項目進行整體規劃，并詳盡描述實施意圖。合理的設計是控制工程造價的關鍵。據統計，前期設計所消耗的成本還達不到整個工程造價的1%，但這一環節的工作質量對整個工程的影響卻占到75%。鑒于此，設計人員一定要把好設計關，正確處理設計與工程造價兩者之間相互制約的關系，從而使設計產品技術先進、穩定可靠、經濟合理，使工程造價得到合理確定和有效控制。具體從以下四個方面開展工作。

2.2.1 多種設計方案經濟性比較 設計方案經濟性比較是指基于多套方案綜合比選，設計人員根據業主的需求提出多套設計理念，由造價管理人員從中甄選出造價最低的設計方案。

例如：經緯城市綠洲G地塊項目，位于上海市寶山區，建筑面積約188323.25m2，主要有住宅和配套商業組成。在一期設計階段，地庫的照明用電線敷設方式全部為200*100線槽敷設，該線槽綜合單價約120元/m，若改為鍍鋅線管DN25敷設，該線管綜合單價約為20元/m，綜合單價相差將近100元/m，目前一期地庫面積約8000m2，用到的照明線槽約2000m，若敷設方式改為鍍鋅線管敷設，可節約將近20萬元。該項目總的地庫面積約5萬方，若全部改為鍍鋅線管敷設，可節約工程造價約100多萬元。后經與設計院溝通，對地庫的照明用電線敷設方式進行了優化，改為鍍鋅線管敷設。

2.2.2 推行限量與限額設計 限額設計，即根據批準的可行性研究報告的投資估算控制初步設計，按照批準的初步設計總概算在設計和技術兩方面加強控制，同時在不影響建筑設計質量的條件下，最大限度提高工程質量和建筑物的安全性能，杜絕將劣質設計用于指導工程實踐。根據分配的投資限額控制設計，對不合理變更項目嚴加管控，確?？偼顿Y額不被突破。

以地上住宅單體造價為例，目前的水平，鋼筋45～60kg/m2，砼0.35～0.45m3/m2?，F階段，鋼筋的施工單價5.50～6.00元/kg，5kg鋼筋的成本大概是 30元/m2。C30砼的市場價是350元/m3，0.1m3/m2砼就是35元/m2。

對于毛坯住宅而言，機電造價顯得剛性。合計約為200元/m2以下，不包括特殊地區的采暖、中水等系統。一般住宅區的電氣設計優化的余地不大。人們生活質量不斷提高，電位數量越來越多。給排水系統可優化的空間比較大。比如管材的材質，排水系統伊波拉不用金屬材質，而是用UPVC；給水管道的管材普通的最好，造價太高的新產品可以不作考慮；另一方面是系統功能講究，成本較高的同層排水可以不作考慮。

2.2.3 加強圖紙會審工作 嚴格圖紙會審，盡量在開工前結束工程變更。在前期設計階段，須組織設計、施工以及成本控制部門針對設計方案的可行性進行經濟技術論證，全方位、多角度的審核工程圖紙。開工前，組織各部人員進行二審，深度挖掘施工建設過程中可能導致工程變更的因素，做到功能觀感造價比最佳。

例如：經緯城市綠洲C地塊項目就出現建筑圖和機電圖紙衛生間位置不對應，導致預留洞出現問題，發生了重新開洞修補的問題。以一個坐便器孔洞DN150為例，修補加重新開孔綜合單價在80元左右，如果圖紙不對應的地方多的話，費用也是不少的。

2.2.4 推行價值工程的運用 運用價值工程原理V=F/C，可采用方式有如下幾種：

①F大幅提升，而C則下降。這是最高境界，沒有幾項專利技術，很難實現。②F大幅提升，而C則小幅提升或者不變。這是常見的一種方式，起到畫龍點睛的作用，花費不多，但效果卻很好。③F基本保持不變，但C下降。要從內部挖掘潛能，節約造價。④F略有犧牲，但C卻降幅很大。

運用價值工程的觀點來解決問題，就是要在任何時候，都要力求物有所值，甚至物超所值；但在任何時候，我們都不能盲目的提升F，以致于賦予一個產品不恰當的高價值。

2.3 招投標階段工程造價的控制

2.3.1 合約策劃 俗話說：“凡事預則立不預則廢?！表椖块_工前各部門應根據項目的實際情況完成項目的合約策劃。重點關注以下內容：①標段劃分，根據擬采用的分包數量及項目的實際情況，合理劃分標段，方便管理。例如：經緯城市綠洲C地塊項目在室外景觀方面采用的是一個大包的發包模式，將室外的雨污水管網、硬裝、軟裝及景觀綠化、相關機電及道路均有一家單位施工，一方面方便管理，避免各單位間發生扯皮。另一方面可以實現整體的景觀效果。但這對施工單位的要求就比較高，所以要選擇優秀的有實力的施工單位施工。②界面劃分，界面劃分的原則是按照市場一般規律進行劃分，避免因界面不清而產生日后扯皮現象的發生。例如：經緯城市綠洲C地塊住宅項目，總包水泵房電氣的施工界面到配電箱，配電箱之后到水泵等設備的電線施工則由市政配套單位來完成。③確定招標計劃及建安成本目標計劃，按照制定的計劃，在實施中結合各部門的準備情況及實際完成情況，找出問題，糾正偏差，進行動態管理和控制。

2.3.2 對投標文件嚴格把控 房地產企業部門比較齊全，這就要求各部門要盡職盡責，嚴格把控投標文件。商務標有合約管理部負責分析（主要審核人工、材料、機械、相關稅費等價格、取費是否合理、是否存在不平衡報價、是否存在商務偏差、投標文件是否響應招標文件要求等）；技術標由項目部負責評定（主要審核技術方案是否可行、人員配置、工期是否合理，標書是否具有針對性等）；設計方案的合理性和經濟性由設計管理部負責評定。例如：經緯城市綠洲E地塊項目，投標單位對招標文件沒有仔細閱讀，對于那些是甲供設備都沒有搞清楚，按照常規套路進行報價，在詢標過程中我們進行了詢問。配電箱的報價偏差較大，我對其綜合單價分析表進行了研究分析，發現其中一家單位里邊的元器件采用了集成的控制保護開關，價格偏高，另一家元器件采用了分開安裝報價沒有集成，價格就比較低，且浪涌保護器選用的是品牌中價格最貴的，在詢標過程中，我們進行了詢問，最終配電箱的報價下調了約30%。

2.3.3 加強合同及圖紙管理 房地產企業應建立合同審閱會簽制度，有關責任人都應熟悉合同條款，了解建筑行業的法律條文。保證合同條款的嚴謹性，盡量減少雙方責任不清，日后扯皮等現象。在合同履行過程中，我們要動態管理，掌握對我方不利的變化，及時對合同進行修改、變更、補充或中止和終止。同時，要重視合同圖紙的管理，對于工程來說，圖紙更換比較頻繁，容易混淆不清，這就要求定標后立即將合同圖紙逐一蓋章，分到相關部門存檔。

2.4 施工階段工程造價管理 工程項目施工階段，影響因素多變，往往會出現一些意想不到的費用。房地產企業在施工階段對工程造價的控制除了加強合同管理外，還應加強施工現場管理，杜絕浪費。主要表現在以下三個方面：

2.4.1 盡量減少設計變更 在施工過程中，引起設計變更的因素很多。例如：工程時間緊，施工圖與招標圖不符；當前市場供應材料規格標準不符合設計要求等。例如：經緯城市綠洲C地塊消防系統中水流指示器及信號蝶閥原來設計為DN40后施工過程中發現市場上已不生產，最終改為DN50。從而導致費用增加了約5萬元。對于設計變更，各部門要嚴格審核，能不變更的就不變更，對于涉及費用的變更，必須經設計單位代表、業主現場代表、總監共同簽字方為有效。

2.4.2 嚴格控制及審核現場簽證 房地產企業應建立工程簽證管理制度，明確工程、成本等有關部門的職責、分工，確保簽證質量，杜絕不實及虛假簽證的發生。一經發現應嚴肅處理。對于發生的簽證要建立嚴格的審核制度，我在工作中發現，施工單位在變更報價中存在亂報價行為，所以要按照合同條款嚴格審查，最終定出合理的價格。施工單位主要存在以下幾點亂報價行為：一是工程量不屬實；二是對原合同已有價格進行迷惑報價（如拆除整改項目，拆除價按照安裝價處理），合同內沒有的價格，價格虛高。三是不遵守合同條款要求人工調價、增加措施費等。

2.4.3 深入現場，收集掌握施工資料 施工過程中，成本管理人員要經常到現場查看現場的進度、變更、簽證等情況與工程、監理溝通，掌握現場的動態，實時調整控制目標，為結算做好準備。

2.5 結算階段造價的控制 結算過程中，應嚴格按照竣工圖紙及現場簽證、設計變更等資料進行審核計算。例如：經緯城市綠洲C地塊住宅項目，樣板房施工單位在施工過程中僅有工程聯系單，聯系單上注明要補辦簽證，結算時未能提交三方蓋章簽證單，且簽署工程聯系單人員已離職，后與施工單位協商，按照合同條款的要求，我公司不予認可。審查是否按照圖紙及合同要求全部完成工作，認真核實每一項變更是否屬實，特別應注意過程中應該核減的金額，施工單位是否提交。盡量實行復審制和工程尾款會簽制度，從而確保工程結算質量。

3 結束語

綜上所述，工程造價管理與控制是一個動態的全過程。這就要求我們房地產企業要建立一套科學的完善的工程造價管理體系，實行監督、檢查和獎懲制度。更新觀念，將造價控制的重點轉移到建設項目的前期階段，以取得事半功倍的效果。同時還應掌握市場的信息，把握建造的周期，減少或避免資金流失，從而最大限度的提高資金的建設效益。

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