遵義“地下黑樓市”調查

崔曉林

5月下旬以來，遵義陰雨連綿。

5月24日下午，位于遵義市匯川區高橋鎮魚芽村的一條小巷深處，張富貴（化名）騎著一輛叮當作響的三輪車在泥濘中顛簸前行，褐色的泥水濺起老高……

張富貴，48歲，老家在遵義市鳳岡縣的一個高山寨子。2012年夏天，家鄉大旱，顆粒無收，他帶著老婆孩子投奔親戚來到遵義。目前，他們夫妻倆和兒子都在遵義打工，女兒在遵義上學。因為買不起城里的正規商品房，張富貴傾其所有，又向親戚借了些錢，花11萬元買下了一個沒有任何合法手續的兩居室。“我也知道這房子屬于非法建筑，但是便宜啊，沒有產權證也不怕，如果政府要拆，一樣會有補償的。”張富貴說。

《中國經濟周刊》記者了解到，近10年來，越來越多的到遵義討生活的“張富貴”們，把目光投向了當地的“地下黑樓市”。

幾百萬平米“黑樓房”：

暢銷的“臟亂差”

所謂“地下黑樓市”，是指居住在城鄉接合部的一些村民，利用自己的自留地、宅基地與建筑商合作建住宅樓（下稱“黑樓房”），低的七八層，高的十幾層，這些樓房沒有任何合法手續，更談不上規劃、工程驗收和物業管理。由于是“黑樓房”，售價要比正規商品房便宜一半，甚至60%，吸引了大量的外來務工人員，銷售異常紅火。

采訪中記者了解到，僅遵義市紅花崗區長征鎮坪豐村干勁村民小組，本地人口800多，而外來務工人員高達15000人，后者都有剛性住房需求，大部分成為“黑樓房”的買家。

2012年，遵義市人大和政協曾組成聯合調查組，對當地的“黑樓房”現象進行摸底排查。《中國經濟周刊》從聯合調查組獲得的調查報告顯示：在遵義市紅花崗區、匯川區和新蒲新區三個城區，“黑樓房”面積超過230萬平方米。而遵義市房產部門公布的數據顯示，2013年，遵義市房地產銷售面積為358萬平方米。“‘地下黑樓市，或者叫‘地下黑房開（指黑房建筑開發商）的嚴重程度，從這兩組數據就可見一斑。”一位不愿透露姓名的當地官員向《中國經濟周刊》記者感慨道。

今年5月24日，《中國經濟周刊》記者來到遵義市高新快線（高速公路）高橋鎮段，看到公路兩旁，大片隨意建設的簡易住宅樓顯得極為扎眼。

這些“黑樓房”的外墻均為水泥墻面，各種電線、水管蜘蛛網一樣爬滿墻體，樓與樓之間狹小的空間里，垃圾遍地、臟水橫流，衛生條件極差。與附近正規的商品房相比，“黑樓房”的臟亂差十分醒目。

在高橋鎮魚芽村，記者近距離觀察這些“黑樓房”，眼前的景象讓人震驚。所有的樓道都沒有安裝單元門，沒有電梯，樓道里的窗戶連窗框都沒有，更談不上安裝玻璃；“黑樓房”的外墻上，一個小型水泵連接著數根水管，沿外墻蛇一樣爬行，最終鉆進各家的窗戶。幾乎每家住戶的房門周邊，密密麻麻的小廣告連接起來，猶如別致的裝飾畫。由于沒有正規的水電設施，每隔兩三個樓層，都有十幾個樣式各異、大小不一的電表被隨意釘在樓道里，雜亂的電線，一頭連著電表，一頭蜿蜒伸進各家房門。

幾個坐在小商店門前聊天的中年婦女告訴記者，這里的用電情況分兩種。

一種是每棟樓有一個總電表，然后各家從總電表接電線，再安裝一個分電表，每月電費由“樓主”收繳；“樓主”就是蓋樓的當地村民，他家的電表功率大。“電費一般會比政府價格貴一點，算是給樓主的辛苦費。”一位女士說，“還有一種情況是，樓主在蓋樓的時候，就和供電部門說好了，給樓房輸送電源，電費按照階梯電價核收。”據記者了解，2008年后，隨著政府對“黑樓房”打擊力度的不斷加強，水電部門的管理日趨嚴格，后一種情況已經杜絕。

隨后，記者走訪了遵義市匯川區高橋鎮高橋村、泥橋村、新舟村、干田村，董公寺鎮沿紅村，紅花崗區巷口鎮沙坪村、長征鎮坪豐村干勁組等地，以上區域，“黑樓房”隨處可見，且缺乏整體規劃意識，樓型、樓層各不相同，樓間距更是狹小異常，有的地方，兩棟樓之間的距離不足一米，別說車輛，就是兩個人相遇都得側身經過，如果發生火災，后果難以想象。

在這些“黑樓房”間穿行，幾乎找不到一條正規的道路，很容易迷路，經常會走進死胡同。遵義市人大、政協2012年的調查報告顯示，“由于沒有清潔人員，更談不上物業管理，這些地方的環境十分惡劣，臟亂差現象嚴重。” 這些違建重災區，治安形勢均相當嚴峻，是各類刑事案件的高發地帶。

“樓主”：“黑樓房”是新市民賺錢養老的唯一機會

據了解，改革開放以來，尤其近10年來，隨著遵義城市規模不斷擴張，大量郊區農民轉變為城鎮居民，土地日益減少。由于缺乏生計，他們便以土地為資本，找人合伙建房，對方負責投資，樓房建好后，雙方按照比例進行分配。

2010年以前，“黑樓房”建好后，常見的分配比例是農民只要其中一層，其余的歸建筑商。2010年以后，由于政府打擊力度進一步加大，蓋房風險增高，農民一般都會要兩層或者三層，導致建筑商為了增加利潤，就加高樓層，所以，10層以上的“黑樓房”，基本都是2010年以后建的。房屋建好后，一般用于出租或賣給外地人獲利；也有相當一部分人，就是為了獲取政府更多的拆遷補償款。

今年5月25日下午，幾經周折，記者終于見到了一位“黑樓房樓主”鄭二軍（化名）。

“我在外面漂了8年，在北京、東莞、常州都打過工。”鄭二軍告訴《中國經濟周刊》，2011年春節，他從江蘇回到遵義，開始籌劃建樓房，“當時，我幾乎所有的親戚都已經蓋了高樓，有的一兩千平米，有的三四千平米，樓房造價低，好賣，如果政府要拆遷，還會給補償，就算補償標準低，但是面積大，一樣有的賺。”

記者了解到，遵義市的“黑樓房”，由于沒有辦理任何手續，不繳納城市配套費、土地出讓金等稅費，同時，也沒有其他物業及配套設施，成本相對較低。遵義市人大、政協2012年的調查報告稱，據房管部門調查顯示，2007年，“黑樓房”的成本為350至400元/平方米，出售價格為700元/平方米。2013年，“黑樓房”的成本為700至800元/平方米，出售價格為1500至2000元/平方米，利潤高達100%，有的區域更高。endprint

鄭二軍告訴記者，遵義有一批專門從事“黑樓房”項目的老板，“這些人，要么有錢投資，要么有政府關系，要么本身就是建筑商，總之，都是有能力、有門路的人。”他認識的一個老板，兩年建了10棟樓，總投資超過1500萬元，凈利潤超過3500萬元，這還沒考慮房價上漲的因素。

在鄭二軍看來，自己回鄉建房，是抓住了一次好機遇，“從前是農民，后來變成了市民，但是對于我們來講，這并不是什么好事，我們這些新市民，沒有文化，沒有技術，所能依靠的就是這點土地，把樓蓋起來，就等于有了養老的資本，政府不拆，我們就靠著這些房子，或者賣掉，或者出租；政府要是拆，也會給一定的補償。總之，這是我唯一的機會了，你膽量夠大，就一定要想方設法蓋大樓。”

從某種意義上講，那些敢于蓋“黑樓房”的“樓主”們，大多有著和鄭二軍一樣的“抓機遇”心態。

為了躲避政府的打擊，“黑樓房”建設的手段也在花樣翻新。5月26日，專門負責打擊違章建筑的遵義市城鄉規劃稽查執法支隊副支隊長楊明，在接受《中國經濟周刊》采訪時透露，有的村民是先搭鋼架棚，然后在里面施工，外面看不到，拆除鋼架棚后，一棟新的違法建筑就“誕生”了；有的甚至是鋼架棚銷售商與村民協商，不用村民掏一分錢就可以搭鋼架棚，等政府或房地產開發公司賠付后再結賬。

記者在董公寺鎮沿紅村、南郊水廠附近以及南關鎮長崗村發現了大量新建的“黑樓房”。比如高橋鎮隋陽閣社區廟角組，這個共有120來戶的村民小組，建了6萬平方米的“黑樓房”，戶均近500平方米。記者在現場見到，這些“黑樓房”大多是單磚墻，看上去搖搖欲墜，且樓房大多空置著。“這些房子都是為了獲得拆遷補償的，樓主根本沒打算住人。”知情人士說。

政府不補償，“黑樓房”很難拆

5月25日下午，記者撥通了某“黑樓房”墻體上鋪天蓋地的售樓小廣告上的一個電話，聽說記者想買房，銷售人員顯得極為熱情。他告訴《中國經濟周刊》，現在房源緊張，但他手里還有兩處房子，一處底商加住宅，一處位于五層的三居室純住宅，兩套房的面積都在110平米左右，售價為23萬元。當記者詢問每平方米的價格時，對方稱：“我們這里的房屋不按面積賣，只按‘套賣，一套房子一個價格。”

該名“黑樓房”銷售人員明確告知記者，房子沒有任何合法手續和房產證，“只簽‘房屋買賣合同就行了，如果你不想住了，可以賣掉，如果政府要拆，也會補償的。”

當記者說“不相信政府會補償”時，對方稱，可以在“房屋買賣合同”中體現，如果政府拆了沒補償，房款全部退還。

記者調查后發現，許多外來務工人員之所以敢買“黑樓房”，除了價格的誘惑外，還有一個重要原因就是，“政府拆遷會給補償”。

遵義市高新快線（高速公路）高橋鎮段，緊挨公路兩側的“黑樓房”基本上已人去樓空，連窗戶都被拆掉了。居住在附近的王大爺告訴《中國經濟周刊》，這些樓房里住的人已經得到政府補償搬走了，過不了多久，這些樓就會被拆掉，“政府按市里拆遷補償標準的70%，對這些住戶進行了補償，不然很難拆掉。”

對于“按正常拆遷補償標準的70%補償”這一說法，記者向遵義市城鄉規劃稽查執法支隊一位工作人員求證。對方承認，違法建筑屬地政府曾有此補償行為，“但嚴格來講，這是不應該的”。至于“70%”是多少錢，匯川區政府及城鄉規劃稽查執法支隊均未給出正面回復。

政府：徹底斬斷“黑樓房”的利益鏈條

近年來，遵義市打擊違法建筑的力度不斷加大。2012年9月，專門打擊違法建筑的遵義市城鄉規劃稽查執法支隊宣告成立。

“支隊成立之初，我們在人手緊張、缺乏執法主體資格的情況下，開始對全市違法建設情況進行排查。”遵義市城鄉規劃稽查執法支隊支隊長助理宋雪飛告訴《中國經濟周刊》，支隊成立一年半，還沒有來得及對遵義市違法建筑總面積進行全面核查，“但我們已經查清，中心城區（紅花崗區、匯川區、新浦新區）違法建筑總面積超過200萬平方米，違法建設的重災區遍布近郊鎮和城市近期建設重點區域，這些無序建設、低水平建設不僅嚴重破壞了遵義城市規劃建設用地結構，影響了城市規劃實施，給城區的生活環境、治安環境、生態環境造成破壞，還侵占了城市公共資源，損害了市民的根本利益，干擾了市場經濟秩序，影響了社會公平、正義。”

據宋雪飛介紹，2013年，遵義市共拆除違法建筑總面積18.2萬平方米，其中拆除新增違法建筑面積11萬平方米；2014年第一季度，認定新增違法建筑面積2.9萬平方米，這些新增違法建筑，有0.9萬平方米已經拆除。

曾參與對“黑樓房”進行調查的一位遵義市人大代表告訴《中國經濟周刊》，以上述區域為例，200多萬平方米的違法建筑，占地約375畝，如果是合法開發，據他自己估算，土地出讓金達5.6億元，也就是說，政府“變相”流失土地出讓金5.6億元。若對這些違法建筑進行拆遷，其補償款將達20億元，“政府面臨兩難境地”。

今年5月，針對違法建筑肆虐的嚴重局面，遵義市城鄉規劃局向遵義市人大提交的“關于違法建設整治工作情況報告”中提到，“在加快推進城鎮化進程中，違法建設也隨之蔓延，特別是中心城區違法建設呈迅猛增長之勢，其體量之大、速度之快、危害之深觸目驚心。”

遵義市規劃局局長閔宗顯公開表示，之所以遵義市違法建設現象如此猖獗，主要原因之一，是政府相關部門履職不到位，礙于熟人情面等。閔宗顯認為，遵義市違法建設現象越演越烈，但質監、住建、國土、城管、環保等部門均未提出處理意見，部分村民在建設違法建筑時，任其發展，有的甚至暗中支持，導致大量違法建筑與城市規劃形成矛盾。

遵義市城鄉規劃稽查執法支隊副支隊長楊明向《中國經濟周刊》表示，一些現實的困難令他們在打擊違法建設行為時顯得“力不從心”，“目前，我們支隊的正式在編人員僅30人，加上稽查協管隊員，我們的隊伍一共200人，卻承擔了中心城區2186平方公里的巡查和監管工作。”

楊明告訴記者，支隊里的70名協管隊員，人均月工資才1041元，出去執行任務，吃午飯都是個問題，協管員流失嚴重，現有的人力、財力、物力根本無法保證正常工作所需。

盡管面臨種種困難，但整治“地下黑樓市”，無疑將成為遵義市管理者面前一道難打、卻必須打贏的攻堅戰。

5月23日《遵義晚報》一篇報道中提到，近日，在人大代表座談會上，市長王秉清肯定了違法建筑拆除工作的成績，但也同時指出，要嚴厲打擊在建設違法建筑中有行賄、受賄和失職瀆職、非法買賣及出租等行為的黨員干部，徹底斬斷違法建筑的利益鏈條。endprint