智能化建設在小區建設中的方法與實踐探討

●楊建峰

智能化建設在小區建設中的方法與實踐探討

●楊建峰

文章論述了小區建設智能化應用的主要內容及發展前景，分析了智能化設計和實施中存在的問題，提出了解決思路。

小區 智能化 主要內容 存在問題 解決思路

隨著我國經濟的持續發展和增長，我國經濟建設正從粗放型轉向集約型，科學技術在各行各業中的應用也越來越廣泛，在建筑領域，小區建設智能化越來越多地在項目建設中應用，并且正在走向實用與升級，小區智能化也因此給人們的居住生活帶來了巨大的便利和舒適。

一、當前小區建設智能化應用的主要內容及其發展前景

在小區建設中，智能化元素的開發和應用主要有兩大方面：

1.安防系統，包括周界紅外、視頻監控、門禁及對講系統、巡更等。周界紅外是比較傳統的區域入侵探測報警系統，建設成本較低，雖然常用，但誤報等缺點也比較多，目前已有被電子圍欄等新技術取代之勢，電子圍欄的優勢在于除了具備入侵報警功能外，還具備高壓電網威懾和阻擋等作用。

視頻監控是安防系統的主要內容，隨著安防技術的更新和發展，視頻監控正從模擬轉向數字化、數字化、網絡化的視頻監控設備和技術使得施工布線和攝像頭布局調整更加容易，畫面的清晰度和視頻錄像的截取回放等也趨向更加便捷。

門禁及對講系統是安防系統另一個重要內容，雖然門禁系統不能準確辨別和攔截，但是在晚間出入人員較少時，卻起到重要的護院作用。對講系統一般是與門禁系統相配套，使門禁系統使用起來更方便，如呼叫開門、簡單對話等。

巡更系統則是為安防人員內部管理所用，以確認安防人員是否按規定到達過巡邏點。

隨著物聯網和家居智能化技術的發展，還衍生出室內安防控制系統，像住戶室內紅外線探頭、緊急救助、煤氣泄漏、門磁系統等，所有信息連接到住戶室內防盜智能控制主機，由主機負責數據采集、數據分析，并把分析結果傳送到控制中心，由控制中心電腦作處理、顯示及打印，并通知值班人員及110報警中心等。

2.網絡信息系統。小區網絡信息系統包括寬帶互聯網、小區或建筑的設備網。小區寬帶互聯網的發展經歷了從網絡運營商各自為政——小區（建筑）局域網接入合約網絡運營商——網絡運營商共建共享三個發展階段。這三個階段的發展，一方面反映了我國寬帶互聯網的用戶端帶寬不斷提速的發展歷程，同時也依賴光纖技術的成熟應用和產品成本的下降。另外國家現在推行三網合一，也就是通過技術改造，將電信網、計算機網和有線電視網三大網絡合為一網，同時能夠進行包括語音、數據、圖像等綜合多媒體的通信業務，通過一張網，人們不僅可以觀看數字電視，還可以通過個人電腦進行郵件收發、遠程網絡登錄、股票實時操作、可視電話、傳真服務、網上購物、智能家居控制、遠程醫療診斷、安全監控、三表自動抄送等。

網絡信息系統還廣泛應用于大學城、職工宿舍區的設備網以及基于設備網的一卡通技術。

設備網是小區智能化系統集成的平臺，由核心交換設備、路由設備、防火墻設備、服務器組、綜合布線系統、vpn等設備和一卡通軟件平臺組成，數字式攝像監控系統、公共食堂消費系統、熱水供應收費系統、刷卡式自助洗衣房、公共淋浴房、停車場系統、電瓶車刷卡充電、非機動車停放管理、小賣部、門禁系統、遠抄系統、考勤系統均可在此平臺中運行，通過一卡通系統軟件平臺將各子系統集成后，極大地方便了居住者日常生活消費和管理者進行園區管理服務。其中一卡通技術是平臺集成的重點，一般采用定向開發軟件系統，才能將多系統完好集成，同時集成電子錢包功能，完善一卡充值和消費支付。各子系統設備的兼容性是一卡通系統成敗的關鍵，因此，進行一卡通建設必須確保參與建設的設備符合系統的兼容性要求。另外不能采用其中某一個子系統自帶軟件作為集成平臺，自帶軟件雖然免費，但實踐中一般無法兼容和集成其他子系統，以致在管理上造成巨大困難，因此若采用各子系統自帶軟件當做一卡通系統，將會喪失一卡通的集成性、便利性特點，因此也將無所謂一卡通的概念，最終造成一卡通建設的失敗。

二、智能化設計與實施階段中分別存在的問題和解決思路

在建筑規劃設計階段，往往對智能化設計只是停留在概念和原理上，沒有針對產品進行設計，而不同的產品，其實際布線和接入方式是有較大差異的，更為嚴重的是，各子系統只是簡單的堆砌，沒有進行整合、集成和優化。因此，必須對各子系統進行深化設計，并進行集成、優化綜合布線和接入，才算真正完成設計。但是設計階段，往往產品并沒有確定下來，確定產品還要經過投資建設方商討溝通、招投標等步驟，而智能化建設涵蓋面很廣，產品也琳瑯滿目、參差不齊，各子系統、多專業分包之間的協調也是困難重重，造成子系統之間不能考慮到互相之間的聯系和矛盾，不能從用戶角度去設計，不同產品功能與成本之間投資建設方往往難以取舍，造成實際建成的系統離滿意總有那么一段距離。

在建設過程中，主要從前期開發的深化設計、根據智能化設備和產品的性能進行品牌和規格定型、控制供貨商價格等入手來進行事前控制。同時需要考慮和協調總包與智能化分包的矛盾和問題、智能化分包與產品供貨商的矛盾和問題、以及招投標帶來的矛盾和問題。許多投資建設方往往采用總包一腳踢的辦法，看起來很簡單，什么矛盾都沒有，實際上不是造價偏大了，就是功能縮水了，或者看起來很美，用起來一點也不實在，甚至故障頻發導致系統三天打魚，兩天曬網，最后智能化系統形同虛設。所以筆者提出以下幾點看法和意見：

首先是設計深化階段，必須明確各子系統的功能定位，在此基礎上選擇具備相應功能的產品，這一點往往很難，因為無論是投資建設方還是招投標管理要求，都有一定的矛盾，這就需要投資建設方決策者的高瞻遠矚、下定決心。

其次是選擇三個左右性價比相當的產品進行比較討論，最后通過招投標等方式確定產品及其規格、預算價格，對于關鍵性能的設備，最好能積極利用企業內部人才優勢，做到指定品牌，但實施中往往也比較艱難，由于利益紛爭導致飽受爭議。對于一卡通相關設備，必須做到產品兼容性要求，能夠集成到同一平臺，這也是一卡通系統成功的關鍵。許多項目最后無法實現一卡通，關鍵原因都是設備不開放、不兼容造成。

再次是施工管理階段。智能化各子系統施工協調配合以及根據實際情況及時調整相當重要，因此必須選擇一個好的智能化施工企業。施工方必須富有經驗，對各子系統產品性能熟悉了解，才能正確安裝，而設備和系統調試往往需要供應商或廠方直接進行，施工方還要及時發現設計和施工中的錯誤和問題，及時反饋投資建設方進行調整，有些在設計中沒有明確的內容或工藝，施工方應能采用合理的方法進行溝通和解決。

三、智能化建設建成后的管理與維護

智能化建設成功與否，建成后的使用管理與維護相當重要，如果不能很好地管理和使用維護，整個系統就會成為擺設，造成投資浪費、使用人生活不便等問題。

在后期運營階段，智能化功能完美使用，將使物業得到增值。以萬科藍山住宅系列項目為例，從一進小區，全自動化的安全網絡便開始發揮作用，整個物業小區安全崗位數字化聯網，高度達到崗與崗之間的信息共享與信息同步性。如保安巡更簽到系統，在小區相應位置設立巡更簽到器，規定保安人員巡更路線及巡更時間，保安人員配帶簽到器巡邏簽到，控制中心的電子地圖上就會顯示出所有保安人員所在位置，當保安人員在規定時間內沒有到指定地點巡邏，控制中心即發出聲光報警信號，中心即可查詢其位置，并用保安對講機聯絡。簡單的講，讓住戶感到不是一個崗位負責他們的安全而是所有崗位，小區的檔次感因而提升。這僅僅是安全系統所帶來的好處。反之，如果有些小區采用了質量和服務相對較差的產品和系統，比如門禁系統故障頻發，管理部門和業主就會出入不便，造成負面影響，又比如監控故障，關鍵時刻無法提供線索和證據，就會令人感到監控形同虛設，給破案或事件的處理帶來困難。

再比如一卡通系統，系統的關聯性相當強，如果發生故障不能及時處理，可能會對住戶居住生活多方面帶來影響，管理上造成數據統計不準確。因此除了住戶和管理者都要學會使用管理外，還必須做好系統的維護工作，確保系統正常運行，這一點相當重要。

總而言之，合理的小區建設智能化建設思路不是停留在工程建設里，也不是停留在一個專業里，更不是停留在一個領域里。智能化建設的完成需要普及到全壽命周期里的，不僅需要在建設前期設計中普及，也需要在建設施工的多專業中普及，還需要在后期運營階段小區建設中普及。只有這樣，作為小區最終的主體，也就是住戶，才能體會感受到真正的人性化的小區智能化。

四、案例：從某職工宿舍區項目的智能化建設談談成與敗

筆者親自參與了某職工宿舍區項目的智能化建設，該宿舍區建筑面積約7萬平方，由8幢6層多層建筑組成，小區設計美觀，配套齊全，太陽能系統集中供應熱水，配有自助式洗衣房，并設有公共餐廳，中庭廣場，有較好的空間感。

根據投資建設方的設想，小區在智能化配套方面希望增加投入，形成亮點。為此對原智能化設計進行了全面深化，經過討論，最后確定了整個智能化系統由以下子系統組成：高清數字視頻監控系統、周界紅外、巡更系統、設備網、智能一卡通系統（含水控系統、POS消費系統、門禁系統及停車場收費管理系統）、公共廣播系統、LED大屏幕信息播報系統、綜合布線系統、預充式水電表、數字電視接入、寬帶互聯網接入。其中數字電視與寬帶互聯網接入由運營商負責建設到戶內，其他均作為智能化工程。

整個工程實施比較成功，尤其是數字化高清視頻監控的覆蓋，極大地提高了園區的安保水平，并在實踐中得到驗證。實踐證明增加攝像頭比模擬系統具有更可靠更方便的防范功能，為園區發生的事件提供了清晰的視頻圖像證據。另外，成功的亮點就是園區一卡通系統。很多一卡通系統到最后使用的時候都變成花拳繡腿，我們定向開發的一卡通系統軟件平臺除了數據分析統計非常務實，能夠遠程互聯互通，以便在更大范圍內實現一卡通，還有一個特點是能夠檢測設備是否脫網，能分析未脫網的設備是否正常扣費，這給管理方提供了極大的方便，也極大地節約了管理的人力成本，降低了費用欠收率。但在工程實施過程中，一些通病或者說常見問題還是在困擾我們，比如各子系統在選型定產品過程中，經常會有爭議，經常會糾結于性價比的問題中，以至于某些子系統最后離完美就差那么一點。還有在工程建設中，針對子系統較多的情況下，各產品提供方與智能化分包方、投資建設方各部門的協調溝通，設計錯誤的及時排除都有一些經驗教訓需要總結吸取。這方面并不是以總包責任制一句話可以涵蓋的。比如在攝像頭覆蓋比較多的情況下，如何同步提高終端顯示和實時監控的能力，避免輪回時間過長；在子系統調整的時候，如何及時對綜合布線系統進行同步調整，以減少資源浪費。這些看似簡單的問題，在實際操作中，卻總是非常容易被忽視，以致產生問題。

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（作者單位：寧波杭州灣新區開發建設有限公司 浙江寧波 315000）

（責編：李雪）

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