淺析住宅物業管理費難收的原因及其對策

摘 要：目前，住宅物業管理作為物業管理的一個重要組成部分，它的正常運轉關乎千家萬戶、各行各業人民的安居樂業大事；而其物業管理費的正常收取卻是所有物業管理費收取的重中之重，難中之難；而物業管理費難以收取也成為嚴重制約住宅物業管理正常發展的瓶頸。所以探討引起住宅物業管理費難收的原因和采取相應對策解決住宅物業管理費難收，提高住宅物業管理費的收取率，使住宅物業管理走上持續、健康的發展道路也就勢在必行、迫在眉睫！

關鍵詞：住宅物業管理；住宅物業管理費；瓶頸； 難收的原因；相應對策

本人在國有企業下屬子分公司長期從事物業管理工作，對于制約住宅物業管理費收費難的因素略知一二，在此提出初淺的看法和建議，供大家參考。

一、導致業主拒交物業管理費的原因大致如下：

第一、一些開發建設單位在房屋出售時，為了將房屋盡快銷售出去，不顧以后物業管理的實際情況，盲目承諾業主的一些不切實際的要求，導致業主入住以后因為開發公司的承諾不能兌現而將怨氣撒在物業公司頭上，以各種理由拒交物業管理費。

第二、開發公司在開發建設時的一系列遺留問題遲遲得不到解決，諸如房屋滲水問題、環境改變以及配套設施設備的質量問題引起業主生活不便，給業主造成損失，而物業公司又無力解決，所以在收取物業管理費時，業主以此為由拒交物業管理費。

第三、開發公司只把開發、建設、銷售物業作為比較重要的階段，對這幾個階段比較重視，也舍得投入，而對物業的管理及其維護就漠不關心，也舍不得投入，缺乏足夠的責任心，致使保修期內物業的維修、養護得不到根本保障，影響業主的居住質量，業主對此意見很大，從而影響交費的積極性，這也使物業費的有效收取大打折扣。

由于有的住宅物業管理公司本身服務意識不強，沒有把物業管理當成一項綜合的、系統的、長久的工程來做，而是當成一個短期的謀利行業，隨時做好“有賺就做，沒賺就撤”的思想準備，從而也挫傷了物業從業人員的工作積極性，企業綜合技能難以適應市場的需求，服務質量難以提升，這樣的物業企業所管的小區收費率當然就低。主要表現在以下幾個方面：

1、物業公司員工素質良莠不齊，服務不規范，致使在物業服務過程中出現出現各種各樣的問題，給業主生活造成或多或少的困擾。

比如說業主在裝飾裝修過程中，物業公司未按要求進行及時巡查和督促，致使裝修人員違規裝修，影響相鄰業主生活，或者造成房屋損壞，由于缺乏相關證據，致使問題發生后開發公司與業主互相推諉，問題得不到及時解決，而因此深受其害的相關業主卻以拒交物業費來進行抗議。

2、物業行業從業人員待遇普遍偏低，尤其是住宅物業管理人員待遇更低，而他們的勞動強度、工作壓力大及相對他們的勞動付出得到的報酬要低得多也導致住宅物業管理人員流動性大，穩定性差，責任心不強，素質得不到有效提升反過來又影響到服務質量，從而影響收費率。

3、住宅物業管理的服務主體是“物”，但面對的卻是“物”的所有權人和使用權人，而管理費的收取必須通過“物”的所有權人和使用權人來配合才能完成，而且一般是在提供服務后才能收取，這是住宅物業管理服務與其他服務行業獨特的區別，而正是這獨特的區別也使住宅物業管理費的收取難上加難。

二、針對以上導致住宅小區物業管理費難以收取的種種現象，有關各部門應該積極行動起來，齊心協力，采取相應的措施杜絕以上不良現象的產生，從而有效減少導致住宅物業費難以收取的被動局面，讓住宅物業管理步入一個正常、持續的良性發展道路。

首先，政府有關職能部門應該根據住宅小區管理的實際情況制定相應的、更加完善的法律法規，保證住宅小區的物業管理費的及時有效收取，而不會因某個部門、某個人的不作為而影響到整個住宅小區的長治久安問題。說穿了，住宅小區的物業管理工作關系到千家萬戶，關系到各行各業人民的安居樂業，是一項實實在在的“民生工程”，所以住宅小區的物業管理服務比任何哪個行業都有其不同凡響的作用！

其次，住宅物業管理公司作為一個特殊的服務企業，為了提高業主和物業使用人的滿意度，也要多從自身找原因，找差距，加強自身建設，在提高服務質量上下功夫；調整內部機制，加強內部管理，制定嚴格的服務標準，不斷提高服務質量，從而得到廣大業主的認可和支持！

為了使住宅物業管理公司和業主建立良好的、和諧的、互惠互利的關系，徹底解決收費難的問題，物業管理公司和政府各級媒體應該采取多種形式對業主宣傳物業管理知識，提高業主對物業管理的認識，讓廣大業主知道根據物業管理合同按時交納物業管理費時每個業主的法定義務，使他們樹立“繳費光榮，拒交可恥”的觀念；讓大家懂得欠交、少交、不交物業管理費不僅損害了物業公司的合法權益，影響其對物業正常的維修、養護、運行、管理，而最終損害的是全體業主（包括拒交者本人）的合法權益！

再次，作為享受住宅物業管理服務的“物”的所有權人——業主和使用人也要考慮物業管理公司的苦衷，不要將物業公司看做是全職保姆，什么問題都找物業公司解決，要分清他們的職責所在，職責之外的問題可以找相關部門承擔和解決，不能因為物業公司一件事情未做好就拒交物業管理費。相信有了廣大業主的支持和信任，物業公司一定會把相關的服務工作做得更好、更貼心！

總之，只要各部門同心同德，齊心協力，真正把住宅物業管理工作和其實際起到的“民生工程”作用同等重視起來，住宅物業管理費用難以收取的現狀就能得到根本的改善，住宅物業管理的春天就在不遠的將來！

作者簡介：劉理（1966.5-），男，湖南衡陽人，大學，政工師，現就職于湖南株洲化工集團廣益置業公司。endprint