萬科制造的“最后一公里”

王克

一向以“國內最大的專業住宅開發商”、“大手筆”著稱的萬科集團，近年來卻屢屢遭遇“小麻煩”。

據媒體報道，無錫“萬科信成道”被指“精裝修質量不過關”，寧波“萬科金色水岸”出現“天花板結構性開裂”，煙臺“萬科假日風景”因“交房標準與樣板間不符”引發業主不滿……

近日，人民網一篇《南京金色領域疑有消防隱患》的報道，再次將萬科的產品質量問題推到了前臺。業主們疑竇叢生：“房企標桿”也會犯下如此低級的錯誤？

《中國經濟周刊》調查發現，“萬科之問”絕非個案，矛盾的表象是“質量通病”，問題的根子則通在“運作機制”——對具體操作層面的“末梢控制”已經成為房地產“品質線”無可回避的“最后一公里”。

利益訴求不一，暗藏質量風險

《中國經濟周刊》記者從江蘇一些知名房地產開發商和建筑商處了解到，在我國，房地產開發的基本模式是“開發商拿地——建筑商建房——開發商賣房”，而開發商與建筑商通常情況下各有歸屬，即使雙方同在某“大集團”旗下，也互為獨立核算的經濟實體。換句話說，“開發房子”的和“砌房子”的“本不是一家人”。

開發與建筑分離，決定了合作各方具有不同的利益訴求——開發商通過投資獲得國有土地使用權進行商品房建設而賺取銷售利潤，建筑商則依附于開發商的房地產項目獲得工程收益。

一位不便公布姓名的業內專家告訴《中國經濟周刊》，出于成本和風險管控的考量，開發商一般并不直接招募和供養自己的建筑隊伍，建筑商則大多以“開發商委托代建”的形式獲取工程項目。為了達成既定的建設目標，開發商往往會經過招投標等方式形成一批相對固定的“合作建筑商”。

“開發商和建筑商都希望從項目合作中實現自身利益最大化，而開發商的利潤高低與建筑商的收益多寡成‘負相關，用老百姓最容易聽得懂的話來講，大家都希望投入盡可能少、產出盡可能高，而在總收入一定的情況下，開發商多賺錢就意味著建筑商少收入。值得注意的是，與此同時，質量風險被加大了，因為不管是開發商、建筑商還是材料供應商，各方都要想方設法降低自己的經營成本。”接受《中國經濟周刊》采訪的業內專家分析說。

蘇州新聞網2013年9月7日的報道《萬科金色里程被曝“偷工減料”》，或許能夠從某一角度證實這位專家的說法。該報道稱，業主普遍反映購買的新房裝修選材和原先樣板房差異較大，售樓處承諾的高檔次裝修變低檔次……

項目逐級分包，管控難以統一

《中國經濟周刊》記者調查得知，成熟的開發商都會依據與其開發項目相適應的條件選定“合格建筑商”，然而，所謂“合格建筑商”的認定依據往往只能是該企業的“施工資質”和“核心團隊”，因為建筑商自身同樣也沒有必要和能力長期供養成建制、大規模的建筑工人隊伍，通行的做法是根據項目的體量臨時“集結”施工人員。

在著名的建筑之鄉江蘇，《中國經濟周刊》記者采訪多家建筑企業后得到了一個基本數據——建筑企業“核心團隊”與“外圍工人”的比例最高已經達到了2：8，即使是建筑行業的一些大型老牌“國企”，這個比例也在不斷加大。也就是說，所謂“核心團隊”主要是管理人員和技術骨干，建筑隊伍的絕大部分成員是“臨時工”。有關部門對核心團隊在工地的工作時間都有量化考核，甚至會采用手機定位的方法實時監控，但對于較之于核心團隊規模龐大數倍的“預備役”，其管理模式只能是松散型的，尤其是異地開發的項目，建筑工人的來源更多地要依賴于“包工頭”以及聚集在其身邊的農民工兄弟。

一家具有房屋建筑工程施工總承包特級資質的省級建筑企業集團的董事長向《中國經濟周刊》坦承：“我怎么可能長期供養幾萬、幾十萬人的施工隊伍？”

“最嚴重的問題還不在這里。”一位多年從事建筑行業管理的建工局長告訴《中國經濟周刊》，“一般的建筑工程都存在‘分包現象，體量越大的項目這種現象越普遍——除了主體工程，輔助項目尤其是砌墻抹灰之類的低端工種不需要也不可能由‘核心團隊來操作；房地產行業多年來形成的‘建筑商先行墊資模式也決定了不會有哪一家建筑企業愿意和能夠獨自承擔所有的投資風險。‘分包等于分散了風險，但同時也埋下了事故的隱患，最終極有可能影響到房屋的質量。”

“問題是，在這樣的環境下許多不該發生的事情就變得難以避免了，比如工期拖長導致交付延宕，材料供應質量大打折扣等等。”該局長說。

基層勞務工存“無證上崗”現象，

質量“短板”待補

縱觀萬科集團的發展軌跡，該公司質量管控的“頂層設計”應當說還是非常成功的。

《中國經濟周刊》記者通過有關渠道看到了萬科集團的技術文件《工程質量控制指引》。該“指引”從土建施工到消防安裝都做出了具體規定，甚至一直詳細到每道工序的“做法”，并規定了質量差錯的具體“罰則”，更令人感到勇氣可嘉的是，萬科集團的官方網站按其工程項目主動為業主開設了投訴論壇并對每一投訴予以積極回應。

即便如此，萬科也沒有完美地解決產品品質末端控制問題。2013年6月，萬科的一位副總裁曾公開表示：“2013年萬科在建項目15%要達到沒有空鼓、開裂、滲水，到2014年是50%，2015年要達到100%。”

《中國經濟周刊》記者在南京萬科采訪時了解到，該企業的質量管控近乎嚴苛，建筑、裝潢企業的項目經理、“樓棟長”及瓦木水電“技師”必須完全執行萬科的工藝規范，萬科與合作單位的工程師們則始終保持技術業務的無縫對接，但最底層的勞務人員尤其是入門級的新手仍然是一塊質量“短板”。

揚州大學建筑科學與工程學院的幾位學生對當地建筑工地的工人文化水平與從業資格狀況進行了一次專項調查，雖然其結論并不具備權威性，但它至少“發現”了房地產“品質線最后一公里”存在質量隱患的根本原因之一。同學們的調查結果是：受訪的近300位建筑工人大多僅有初中以下文化水平，其中，近67%的人無證上崗，約7%的人不知道本崗位需要具備何種資格。調查還顯示，從工人的角度看，大約有55%的人根本就不關心是否持有證件，認為只要聽從工頭的安排干活就可以了；從建筑公司來講，因為外來工占比很大，流動性較強，進行定期培訓很困難，同時，相對較高的培訓成本亦導致其不愿為此付出代價。

遺憾的是，“普通工人也要具備專業素質”似乎并未成為業界的共同認知——萬科集團曾撥出500萬元專款為“萬科工地上數以十萬計的勞務工提供大病救助和子女教育的互助共濟”，但《中國經濟周刊》記者沒有找到與這些“勞務工”們的技術培訓相關的新聞報道。接受《中國經濟周刊》采訪的某建工局長也告訴記者，大多數房地產開發商和建筑商都會認為“除了吊車、電焊等崗位外，其他工種未必需要證件”，因為“在現行的建筑行業管理體系中工作業績的計算往往與工人的技術等級無關”，但他明確表示，“經過專業培訓的工人施工質量肯定會不一樣。”endprint