武漢市建設用地節約集約利用評價研究

安永強

(武漢市測繪研究院，湖北 武漢 430022)

1 引 言

土地資源是保證各項生產活動順利開展的基礎性資源，城市發展以土地資源為依托。目前，我國正處于高速工業化、城市化發展階段，對土地利用的需求十分迫切［1］。但人多地少的現狀讓耕地保護和建設用地供給成為我國目前發展經濟過程中一個十分突出的矛盾。要想“守住18 億畝耕地紅線，同時又滿足城鄉建設用地的需求”，除了要執行嚴格的土地管理與使用制度外，還需要著力提高土地利用效率。2010年，國家部署了“保經濟發展，保耕地紅線”的“雙保工程”，其主要目的是為了實現“以集約促轉型、以集約保經濟”的目標。2011年，國家將“實行最嚴格的節約用地制度”納入了《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》，并要求“從嚴控制建設用地總規模”和“加大閑置土地清理力度”，同時鼓勵深度開發利用地上地下空間。目前，提高城市土地節約集約利用水平和效率已經成為樹立和落實科學發展觀、調整經濟結構和轉變發展方式的根本要求，是貫徹中央關于土地問題的重大決策部署。城市土地節約集約利用已成為我國政府部門和社會各界高度關注的重要課題。

武漢市作為我國中部中心城市，正處于城市化高速發展期，城市建設用地規模擴張很快。武漢市要實現跨越式發展，必須協調好土地高效集約利用、城市建設、經濟發展、環境保護之間的關系，必須科學管理和合理利用建設用地，提高建設用地的利用效率。要達到這一目的，必須分析目前武漢市建設用地集約利用現狀，為武漢市各級政府下一步制定土地管理和調控政策提供科學的決策依據。為此，我們開展了武漢市建設用地節約集約利用現狀評價研究工作。

2 評價對象與評價思路

具體的評價思路是:首先確定評價范圍，然后根據評價范圍的特點，確定評價對象。本次評價選取武漢市中心城區684．5 km2范圍內的居住用地、工業用地、商業用地、教育用地、特別用地等5 類建設用地作為評價對象。接著對每類建設用地，建立各自的評價指標體系，并確定每類指標的權重。然后對每類建設用地，在空間上均勻選取具有代表性的地塊作為評價樣本，并實地調查每個樣本的評價指標的實際值及理想值。由于不同的評價指標具有不同的量綱，采用每個指標的理想值對每個樣本的評價指標實際值進行標準化處理。最后采用評價模型定量計算每個樣本的集約利用強度值，并根據計算出的集約利用強度值對土地利用狀況類型進行劃分。整個工作流程如圖1所示:

圖1 評價工作流程

3 具體評價模型與評價方法

3.1 多因素綜合評價模型

本項目采用多因素綜合評價模型來綜合定量評價每種用地類型的利用強度，該評價模型的公式如下:

式中:λ 表示評價結果，即該樣本片區土地利用集約度;βi表示評價樣本的第i 個評價指標對應的權重值，其中βi的取值區間為［0，1］。此外，同一評價地類對應的所有評價指標的權重值的和為1;Fi表示評價樣本的第i 個評價指標對應的標準化值。

評價結果λ 值越大，代表利用強大越大。按照利用強度從強到弱，可以將利用強調分為“過度利用”、“集約利用”、“中度利用”和“低度利用”4 種類型。

3.2 評價指標體系的建立及權重的確定

決定土地節約集約利用程度的因素較多，主要涉及人口、經濟、資源和環境等諸多方面。土地集約利用評價是從整體上對上述決定因素進行整體綜合的定量分析與評價。因此，建立的評價指標體系應該包括主要決定因素，要能夠反映土地集約利用的內涵。建立科學的評價指標體系必須堅持以下原則:全面性和整體性、共性和可比性、獨立性和可操作性。此外，評價指標體系必須具備解釋功能、評價功能及預測預報功能［2］。

本次評價，我們參照國土資源部制定的《建設用地節約集約利用評價規程(TD/T 1018－2008)》，確定了5 類建設用地的評價指標體系［3］(如表1所示)。

表1 評價樣本及其評價指標

續表1

應根據每個評價指標對建設用地節約集約利用的決定與影響程度來確定其權重值。權重取值在［0，1］之間，每類建設用地所有評價指標的權重值之和都應為1。評價指標權重值的確定采用特爾斐法;特爾斐法，又稱專家打分法，即通過對評價指標的權重進行多輪專家打分，然后按式(2)計算權重值。采用特爾斐法確定評價指標權重的工作步驟為:①確定預測問題，選擇征詢專家;②制定、分發首輪問卷;③專家意見咨詢和輪詢信息的反饋。將上一輪打分的結果進行數理統計分析，并將結果公布，各位專家根據統計分析結果(均值與方差)來修正自己的意見，直到協調程度較高通過檢驗為止;④確定最終結果。

式中:Wi—第i 項評價指標的權重;Eij—專家j 對第i 個評價指標權重的打分;n—專家總人數。

本次評價中，各評價指標采用特爾斐法確定的最終權重如表1所示。

3.3 指標理想值的確定及指標標準化值的計算

為了減少主觀因素對理想值的確定產生干擾。指標理想值的確定綜合運用目標值法、經驗借鑒法、專家咨詢法等方法;

指標標準化值采用理想值比例推算法，其公式如下所示［4，5］:

式中:Fi0表示第i 項評價指標對應的標準化值的初始值，它不一定是最終的標準化值Fi;bi表示第i 項評價指標對應的理想值;ui表示第i 項評價指標對應的實際值。

各個評價指標最終的標準化值Fi應該根據該指標及其對應理想值的具體特征進行具體處理。具體處理原則如下:

①如果第i 項評價指標對應的實際值ui是一個唯一值，并且越大越好時，應根據Fi0的取值來確定Fi的值。

如果Fi0大于或等于1，則Fi取值為1，表示該指標的實際值為最佳狀態;如果Fi0小于1，則Fi取值為F0，表示該指標的實際值與理想值有差距。

②如果ui是一個區間值而不是一個唯一值。應根據bi與ui的關系來確定Fi的取值。

如果bi隸屬于ui所在的區間，則Fi取值為1，表示指標的實際值處于合理的狀態。

如果bi大于ui的上界值，則Fi取值為F0，并要求式(3)中的ui取相應的理想值的上界，表示指標的實際值超過了理想值;

如果bi小于ui的下界值，則Fi取值為F0，并要求式(3)中的ui取相應的理想值的下界，此時，表示評價指標的實際值與理想值有差距。

③如果ui是一個不為0 的唯一值，且大于或小于bi都不好時，則Fi取值為F0。

4 評價結果

本次評價中，采用以下標準將評價結果劃分為“過度利用”、“集約利用”、“中度利用”和“低度利用”等4種利用強度:

過度利用:100≥λ≥95;集約利用:95＞λ≥75;

中度利用:75＞λ≥50;低度利用:0＜λ＜50。

各類建設用地樣本中，不同利用強度的土地面積及所占百分比如表2所示。從表2可以看出，本次評價區域內教育用地集約利用率最大，達到57%。這主要是由于湖北省是教育大省，武漢市在校學生規模龐大所導致的。其次是居住用地，其集約利用率達36%，這主要是由于近年來房地產市場較火熱，部分居民小區容積率較高所導致。特別用地的集約利用率最低，僅達2%;工業用地和特別用地的利用率較低，它們的低度利用率均超過了60%，這可能與武漢市工業用地和特別用地供應充足，出讓價格相對較低有關;商業用地的利用強度較適中;此外，從空間分布來看(部分圖如圖2所示)，漢口的居住用地利用強度比武昌高。而且，居住用地和商業用地在均是越靠近市中心，其利用強度越大，這與實際情況是相符的。

表2 評價結果

圖2 居住用地利用強度評價結果圖

5 結 論

從評價結果(見表2及圖2)我們可以看出，評價范圍內的工業用地和特別用地粗放利用現象突出，其他類型的建設用地挖潛潛力較大，集約利用程度還有提升的空間。為了保障武漢市城市化發展用地需要，政府應該進一步加強管理與調控，并采取有效的措施處置盤活存量建設用地，釋放閑置、低效用地的利用潛力，切實做到“優化土地利用結構、提高土地資源的利用效率”。

［1］何曉丹．建設用地集約利用評價［D］．杭州:浙江大學，2006．

［2］王昆．武漢經濟開發區土地持續集約利用評價研究［D］．武漢:華中農業大學，2006．

［3］TD/T 1018－2008．建設用地節約集約利用評價規程［S］．

［4］錢銘杰．區域建設用地集約利用模式與評價研究［D］．北京:中國地質大學，2011．

［5］徐瀟瑾，潘潤秋．基于熵值法和統一理想值的開發區土地集約利用評價［J］．國土資源科技管理，2011，28(3):52～56．