探討招拍掛土地出讓方式的完善和調(diào)整

趙茜

摘 要：我國(guó)國(guó)土資源局于2002年出臺(tái)的“招拍掛”相關(guān)政策，明確規(guī)定必須采用招標(biāo)、拍賣(mài)及掛牌的方式出讓商業(yè)經(jīng)營(yíng)性用地。從此，土地作為商品走入了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代。這種土地資源的配置方式在高效、低成本的同時(shí)也導(dǎo)致了“看不見(jiàn)的手”的失靈。因此，“招拍掛”政策在實(shí)施的過(guò)程中亦需要進(jìn)行不斷的完善和調(diào)整。

關(guān)鍵詞：“招拍掛”出讓方式；政府；房?jī)r(jià)；財(cái)政收入

1 招拍掛出讓方式的現(xiàn)狀分析

隨著土地制度改革的步伐，取代了“協(xié)議”方式，能夠防止暗箱操作的“招拍掛”出讓方式曾一度被贊譽(yù)為公平、公正、透明的“陽(yáng)光”土地市場(chǎng)規(guī)則，深受人們追捧。然而，近些年來(lái)，“地王”的頻頻出現(xiàn)、房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升、人們生存壓力的日漸增加都使得人們開(kāi)始對(duì)“招拍掛”出讓方式提出質(zhì)疑甚至達(dá)到議其興衰存廢的程度。就此，本文將深入分析“招拍掛”出讓方式存在的弊端，著重探討并提出合理的對(duì)策建議對(duì)其進(jìn)行完善、調(diào)整，使其更加適合我國(guó)現(xiàn)在的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀況。

2 “招拍掛”土地出讓方式的弊端

2.1 土地供給市場(chǎng)的國(guó)家壟斷以及地方政府對(duì)土地出讓金的高度依賴

在我國(guó)，土地作為一種稀缺且有限不再生的資源，是國(guó)家所有，這就決定了國(guó)家在土地供給市場(chǎng)上的壟斷地位。一賣(mài)多買(mǎi)的市場(chǎng)必定會(huì)造成激烈的競(jìng)爭(zhēng)，加之地方政府日益依賴土地出讓金帶來(lái)的不菲收入，就使得政府不再根據(jù)土地規(guī)劃進(jìn)程以及市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)尋求土地交易的各方利益均衡，從而適時(shí)適量的調(diào)節(jié)土地供給量。而是為了城市擴(kuò)張、政績(jī)考核甚至一些官員的中飽私囊等原因不斷推動(dòng)地價(jià)上漲，社會(huì)資金不斷向房地產(chǎn)行業(yè)涌入，造成土地增值虛化，并逐步成為房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的推手。每年以10%的大幅度上漲的房?jī)r(jià)、土地出讓金占地方財(cái)政收入比例從45.8%到80%的巨變，“地王”的頻生都讓人們逐步意識(shí)到了“招拍掛”出讓方式在執(zhí)行過(guò)程中的不足之處。

2.2 房?jī)r(jià)的不斷上漲及房產(chǎn)行業(yè)的虛假繁榮

在土地供給的過(guò)程中，政府作為唯一的供給方，為了追求利益的最大化，他會(huì)不斷利用自身的壟斷地位，通過(guò)土地供應(yīng)量的限制來(lái)采取饑餓營(yíng)銷(xiāo)的方式，造成土地供不應(yīng)求以抬高地價(jià)，從而獲得高昂的土地出讓金。這樣一來(lái)，房地產(chǎn)商在取得土地時(shí)付出的高成本都會(huì)在開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售后加諸在消費(fèi)者身上，造成了房?jī)r(jià)如芝麻開(kāi)花般節(jié)節(jié)攀升，直到超出了人們能夠承受的正常范圍。目前為止，我國(guó)有超過(guò)一半的家庭無(wú)購(gòu)房能力，生存壓力極大。在這種大環(huán)境下，我國(guó)開(kāi)始出現(xiàn)一種新的職業(yè)——房屋投機(jī)者，不斷有“房哥”、“房姐”出現(xiàn)。他們的存在使房屋供不應(yīng)求的同時(shí)也將房?jī)r(jià)炒得越來(lái)越高，造成房產(chǎn)市場(chǎng)暫時(shí)性的虛假繁榮。既加深了房產(chǎn)泡沫也不利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

3 招拍掛出讓方式的完善和調(diào)整

3.1 “多頭供應(yīng)”的土地出讓制度以及實(shí)行帶方案的土地出讓方式

所謂“多頭供應(yīng)”的土地出讓制度，就是國(guó)家采用“招拍掛”的土地出讓方式的同時(shí)制定相關(guān)的法律政策將出讓土地的權(quán)利逐步下放到每一區(qū)縣的政府機(jī)關(guān)，使各縣區(qū)根據(jù)自身情況，適時(shí)適量提供土地來(lái)滿足城市規(guī)劃進(jìn)程。從而使得土地供給者的數(shù)量增加，打破土地供給市場(chǎng)的壟斷格局，形成一個(gè)存在適度競(jìng)爭(zhēng)的供給市場(chǎng)，使土地的價(jià)格更接近土地現(xiàn)具的價(jià)值。從而使得土地出讓價(jià)格的降低，回歸到理性水平，消除畸高的土地價(jià)格帶來(lái)的一系列不良影響，使得土地得到充分合理的開(kāi)發(fā)利用以及城市規(guī)劃長(zhǎng)遠(yuǎn)、健康的發(fā)展。

此外，在“招拍掛”出讓方式的土地交易過(guò)程中，可以通過(guò)帶方案政策來(lái)嚴(yán)格控制低價(jià)位的小戶型、普通商品房以及大套型住宅的開(kāi)發(fā)比例，以及相配套的公建配套設(shè)施如何搭配，以保障開(kāi)發(fā)土地的充分集約利用，引導(dǎo)住房需求理性化觀念，使得老百姓真正能夠受惠于城市化的福利政策。

3.2 土地出讓金的統(tǒng)一分配

地方政府預(yù)算外收入主要來(lái)自三方面：政府性基金、行政事業(yè)性收費(fèi)和土地出讓金。其中土地出讓金占據(jù)最主要的地位，我國(guó)的土地出讓金從1989年的中央地方的四六分成到1994年以后土地出讓金的不再上交這一變化使得地方政府對(duì)土地出讓金的依賴日益嚴(yán)重。

為了完善”招拍掛“土地出讓制度，我國(guó)應(yīng)該進(jìn)行改革調(diào)整中央地方的土地出讓金分配比例：首先，地方政府應(yīng)該將獲得的土地出讓金扣除掉土地出讓過(guò)程中發(fā)生的成本，其余一律上繳中央財(cái)政，使得地方政府在沒(méi)有過(guò)多利益的追求下能更加合理地審視城市土地規(guī)劃。其次，中央政府在收繳地方土地出讓金后，可以全盤(pán)考慮各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、資源富脊等情況再?zèng)Q定返還一定數(shù)額的土地出讓金給各地方。這樣不僅可以縮小地域之間的貧富差距，也更利于社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。最后，根據(jù)各地區(qū)不同的發(fā)展水平、土地資源的優(yōu)劣情況對(duì)土地出讓價(jià)格進(jìn)行相應(yīng)的層級(jí)規(guī)定，并對(duì)土地出讓過(guò)程中發(fā)生的成本費(fèi)用、能夠給予的優(yōu)惠政策也要做出明確的規(guī)定，在防止地方政府采用各種名目貪占土地出讓金的同時(shí)使地方政府在”招拍掛“土地時(shí)有章可循，而不是根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的漫天開(kāi)價(jià)來(lái)定價(jià)。總之，越是制定明確的”招拍掛“相關(guān)法律規(guī)章就越能夠減少制度中存在的漏洞，以保證新的土地出讓制度能夠在執(zhí)行的過(guò)程中達(dá)到預(yù)期目的。

3.3 采用“適者得地”的土地出讓制度

自2002年“招拍掛”相關(guān)政策出臺(tái)以來(lái)，土地出讓制度的良好態(tài)勢(shì)并未持續(xù)幾年便走了下坡之勢(shì)。“價(jià)高者得”的土地出讓方式逐漸成為土地招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等銷(xiāo)售方式的主流，房地產(chǎn)泡沫所謂“適者得地”就是在土地出讓的過(guò)程中，政府不再單純地考慮高利益的獲取，而是要綜合考慮土地開(kāi)發(fā)商的建設(shè)目的、外形設(shè)計(jì)、采用的技術(shù)、節(jié)能環(huán)保的程度、建筑的期限及經(jīng)營(yíng)管理等各方面因素，來(lái)決定將土地出讓給哪一方，以此來(lái)保障城市的合理規(guī)劃、購(gòu)房者的最大利益等。

這樣不但可以有助于構(gòu)建更加公平的土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，也能抑制房地產(chǎn)泡沫的不斷加深，從而降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)以及銀行呆賬壞賬的幾率。在土地項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，地方政府也可以進(jìn)行有效的監(jiān)控，使土地的利用率在提高的同時(shí)也夠惠及政府、人民。

4 總 結(jié)

通過(guò)對(duì)“招拍掛”土地出讓方式的探究，我們可以發(fā)現(xiàn)，“招拍掛”土地出讓方式在執(zhí)行的過(guò)程中逐漸受到質(zhì)疑，究其原因，一方面因?yàn)槠渲贫却_實(shí)存在不足，另一方面就是政府土地壟斷地位造成的不良影響。基于此，本文分別從土地的“多頭供應(yīng)”的土地供應(yīng)制度、土地出讓金的統(tǒng)一分配及“適者得地”三個(gè)角度出發(fā)，對(duì)“招拍掛”土地出讓制度進(jìn)行了完善和調(diào)整。這只是筆者對(duì)土地出讓制度的初步探究，土地出讓制度的完善、調(diào)整所涉及的內(nèi)容定然不止于此，文中存在的缺陷與不足，筆者將在今后的研究中進(jìn)行補(bǔ)足和完善。

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