合理控制我國房地產(chǎn)價格的途徑探討

牛海娟

摘要：近年來，我國房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展，房地產(chǎn)價格急劇上漲，吸引了大量投資者，房地產(chǎn)行業(yè)因此也成為了國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。但是，少數(shù)城市在房地產(chǎn)價格快速上漲的同時也產(chǎn)生了很多弊端。本文從我國住房的現(xiàn)狀出發(fā)，通過分析我國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀及價格過高的原因，闡明了這種現(xiàn)象對人民生活水平及資源配置的影響，進而提出合理控制我國房地產(chǎn)價格的一些可行方法和建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 價格 控制 途徑

1 問題的提出

房地產(chǎn)是人類賴以生存和生活的基礎(chǔ)載體，房地產(chǎn)業(yè)則是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展給國民經(jīng)濟以及人民生活帶來的積極影響，包括對GDP的貢獻率，最高峰達到了5.2%，平均水平是4.5%。房地產(chǎn)業(yè)是一國經(jīng)濟的重要部門，住房是國民的基本生活保障。因此，房地產(chǎn)價格既是一國經(jīng)濟狀態(tài)的指示器，又是高度關(guān)系民生和社會安定和諧的重大社會問題。

2 我國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀及價格過高的原因分析

2.1 我國住房價格的現(xiàn)狀 從1998年開始，我國正式取消了福利分房推行商品房改革，房地產(chǎn)業(yè)進入一個空前發(fā)展的時期，房價也逐步進入一個市場化階段。隨著房地產(chǎn)的高速發(fā)展，我國的房價也在隨之不斷的增高，甚至出現(xiàn)了房地產(chǎn)“泡沫”。我國人民的收入水平并沒有實現(xiàn)大幅增長，但我國的住房價格仍然出現(xiàn)了大幅增長的現(xiàn)象。

2.2 我國房地產(chǎn)價格過高的原因

2.2.1 貨幣供應(yīng)量增長太快。

在過去的這些年里，隨著我國外匯儲備的增加，對應(yīng)的貨幣投放也不斷增加。貨幣的過多投放將導(dǎo)致物價上漲，而物價上漲更多地表現(xiàn)在資產(chǎn)價格領(lǐng)域，樓市成為這些多余的貨幣的主要發(fā)泄場所。

2.2.2 土地制度及地方政府對土地財政的依賴。相關(guān)的法律規(guī)定我國農(nóng)村集體所有制的土地沒有資格進入市場流通，政府高度壟斷土地市場。在地方政府壟斷土地的情況下，市場化的改革實際上為地方政府操縱土地價格找到了合法化的手段和途徑。由于土地制度及地方政府對土地財政的依賴，導(dǎo)致土地的價格越來越高，房價也跟著水漲船高。

2.2.3 房屋的需求供給不平衡。需求方面：在高房價的刺激下，出于投資目的的買房行為，在房屋買賣成交量中占的比例越來越大。在消費市場，價格完全可以調(diào)節(jié)供求關(guān)系，而在投資市場抬高的房價逐步脫離了以消費為目的住房的需求所能承受的價格。供給方面：高的價格一定會刺激市場產(chǎn)生更多的供給者，開發(fā)商一方面通過銷售一部分房源來回籠一部分資金，同時又將較好的房源囤積起來伺機而售，從而造成房源供應(yīng)的虛假短缺。

2.2.4 長期的房價上漲強化了“牛市”心理預(yù)期。因為房地產(chǎn)不僅是消費品，而且具有投資品的特性。投資品的價格決定于未來的收益預(yù)期。在投資品市場，價格上漲則需求上升，價格下跌則需求減少。十年的大牛市使投資者心理產(chǎn)生了中國房地產(chǎn)價格只漲不跌的“神話”，當(dāng)房地產(chǎn)價格上漲的“神話”出現(xiàn)以后，希望通過政策調(diào)控來實現(xiàn)市場的軟著陸的企圖是不現(xiàn)實的。

3 控制我國房地產(chǎn)價格的途徑

3.1 貨幣政策方面

3.1.1 貨幣盡快回到穩(wěn)健或從緊的狀態(tài)。目前，貨幣與信貸仍然處在較寬松的狀態(tài)，要從寬松的狀態(tài)迅速恢復(fù)到穩(wěn)健狀態(tài)不太可能。市場普遍感覺資金緊張的主要原因是地方政府的投資規(guī)模還處在超長增長的狀態(tài)，與貨幣政策之間還缺乏協(xié)調(diào)。

3.1.2 進一步完善稅收金融信貸政策。加強對銀行信貸政策的監(jiān)管，提高信貸審批門檻，完善現(xiàn)有開發(fā)商信貸政策，防止信貸資金轉(zhuǎn)為土地出讓金，完善現(xiàn)有個人住房按揭貸款信貸政策，科學(xué)區(qū)分房地產(chǎn)投資需求與消費需求。

3.1.3 實際利率盡快回到正的狀態(tài)。實際利率基本上處在負(fù)利率狀態(tài)的情況必須盡快得到修正。否則，不僅房價難降，物價也很難得到控制。

3.2 土地制度及土地出讓方式 加強土地的集約化管理，謀求土地資源的永續(xù)高效利用；加快農(nóng)村土地制度改革，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的住房市場；提高土地供給彈性，創(chuàng)新用地制度。

3.3 控制房屋的投資需求 房產(chǎn)作為商品在消費品市場時滿足人們的居住需求是僅次于衣、食之后的第二基本需要，不應(yīng)該加以限制，也無法限制，應(yīng)該控制的是那一部分投資的需求。

3.4 加強保障性住房的建設(shè) 要確保用地供應(yīng)，增加政府投入；規(guī)范保障房準(zhǔn)入審核；多渠道籌措保障房資金，吸引更多社會資本的進入；完善住房租賃市場，保護租賃者合法權(quán)益。

3.5 提高政府自身建設(shè) 政府在房地產(chǎn)市場上的職能應(yīng)局限于宏觀調(diào)控，提供信息和公共服務(wù)，避免市場壟斷。政府調(diào)控政策的主旨應(yīng)是避免市場的大起大落。政策要保持連貫性、穩(wěn)定性、適度微調(diào)，這樣才有利于市場平穩(wěn)運行。

4 結(jié)束語

金融和金融投資一定是共存的關(guān)系。一般的金融投資對象都不是生活必需品，比如股票、期貨等，但是住房這類是生活必需品，后者比前者的繁榮期更長，很容易造成需求很大的假象。政府只有從宏觀政策上加以引導(dǎo)，才能有效保證經(jīng)濟的科學(xué)快速增長，避免泡沫經(jīng)濟的出現(xiàn)。

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