化解我國房地產庫存對策研究

雷天歌

摘 要：現階段我國的房地產市場表現出“庫存大，消化慢”的特點，主要原因是城市房地產開發缺少必要的規劃指導，上一時期房地產開發量大且時間集中和我國支持房地產消費的政策不穩定。因此可以通過合理規劃城市用地，將庫存商品住宅轉化為保障房以及利用財政、貨幣、金融、人口和戶籍制度等政策因地制宜地化解房地產庫存。

關鍵詞：化解；房地產；庫存

一、我國商品房庫存現狀及原因分析

（一）我國商品房庫存現狀

我國商品房的現狀是庫存大，消化慢，即現階段已建成未銷售的商品房數量較大，而根據現有的市場銷售情況，消化庫存需要較長時間，房地產市場整體處于低迷期，同時商品房庫存現狀存在地區差異。

2014年，商品房銷售面積首次出現負增長，同比下降7.58%。2015年12月，商品房待售面積71853萬平方米，比11月末增加2217萬平方米。三四線城市甚至一些二線城市，庫存量居高不下，商品房開始出現過剩。因此，2015年12月18日，中央經濟工作會議將“化解房地產庫存”作為2016年結構性改革五大任務之一，提出通過農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。國家統計局資料顯示，2016年7月末，全國商品房待售面積71382萬平方米，比6月末減少34萬平方米，其中，住宅待售面積比6月末減少415萬平方米，辦公樓待售面積增加26萬平方米，商業營業用房待售面積增加196萬平方米。從時序分析可以看出，我國商品房的現狀特征是“庫存大”且“消化慢”，住宅商品房庫存在宏觀調控下減少，但是總量還很大，同時非住宅商品房庫存仍在增加。從地區差異來看，我國東北部和西部地區商品房庫存比較大，中小城市比大城市庫存量大。

（二）我國商品房庫存現狀原因分析

我國現階段房地產市場低迷，集中表現為商品房“庫存大”且“消化慢”，待售面積和銷售速度不匹配導致商品房庫存積壓，究其原因，可從供給和需求兩方面進行分析。因此，導致我國商品房庫存現狀的原因如下：

一是房地產開發布局缺少合理的城市規劃的指導。我國的城市規劃缺少前瞻性、整體性、科學性和穩定性，這就使城市各種用途土地的數量和布局不合理，從而間接導致在根本不適宜房地產開發的土地上建設住宅或者商業房地產，最后出現銷售困難、建設停滯甚至大量空置等問題。

二是開發量大且時間集中。上一時期在宏觀經濟的帶動下，我國房地產市場較景氣，社會上大量資本涌入，商品房增量在短時間內迅速變大，但是有些地區的外來人口有限，消費能力也不能在短時間內得到提高，城市居民對于住宅房地產和商業房地產的需求較小，從而出現商品房積壓。

三是支持商品房消費的政策不穩定。在經濟發展速度放緩的環境下，我國居民的就業率下滑，收入水平下降，大部分家庭的住房消費能力有限，缺少政策的支持很難進入住房消費市場，因此現階段我國不穩定的住房消費支持政策減少了商品住宅的有效需求。

我國房地產市場低迷的外界影響因素主要有經濟發展速度放緩，城鎮化速度減慢和投資消費信心不足等。

二、化解我國房地產庫存的對策

房地產業具有很強的產業關聯性，消化房地產庫存是全局性的問題，不僅關系到發展房地產行業更關系到盤活整個經濟，因此應高度重視。化解房地產庫存首先應摸清家底，核實城市的庫存數據，分析本地區庫存形成的主要原因，然后再因地制宜地對癥下藥，比如解決三四線城市的房地產庫存問題就不能簡單地刺激需求，而應該著手于改進當地的經濟大環境。各大一線城市的情況也不相同，必須根據實際情況采取科學的“去庫存”對策。

（一）發揮城市規劃的指導作用，合理布局城市用地，限制土地供應。在摸清現階段房地產庫存量、類型和分布的基礎上，制定詳細科學的土地使用計劃，嚴格限制相關用途的土地供應，減少住宅和商業地產的增量，同時盤活已有的相關用途土地，盡量規劃市場需求量大的商品房產品，在城市功能完善的區域興建住宅和商業地產。

（二）在政府主導下將部分庫存商品住宅轉化為保障房。過去的政府保障房以新建住宅為主，通過政策優惠降低成本，如果通過政府收購的形式將住宅庫存轉化為公租房或者安置房，一方面能解決城市居民的住房需求，另一方面可以打破房地產開發商的經營困局，實現商品住宅去庫存的目標。

（三）發揮財政政策、貨幣政策和金融政策驅動力，提高居民住房購買能力。財政政策方面，稅費減免是管理改革的核心，我國商品房交易環節稅費繁雜，買賣雙方稅費負擔較重，如能調整稅費結構，減少稅費負擔，就可在一定程度上促進住房消費。貨幣政策方面，繼續保持寬松的貨幣政策，通過降息、降準和降低首付比例等工具緩解經濟下行態勢，刺激住房需求，有效化解房地產庫存。金融政策方面，妥善實施公積金制度改革，放寬繳存條件和提取條件，促進資金保值增值，使更多人可以使用公積金進行住房消費，有利于房地產去庫存。

（四）利用新型城鎮化和戶籍制度改革消化房地產庫存。我國現階段的城鎮化主要是土地的城鎮化，即不斷擴大城市規模，忽視了民生改善、可持續發展等新型城鎮化目標，導致城市中外來務工人員在自身消費能力有限的情況下住房條件惡化，不少外來務工家庭面臨住房短缺的窘境，因此必須強化民生改善在城鎮化中的重要地位，通過戶籍制度改革將外來務工人員市民化，再輔助以配套的貨幣政策和財政政策，如將外來務工人員加入公積金體系等，激活外來務工人員的購房需求，將其作為化解房地產庫存的重要力量。

（五）放開人口政策，增加改善性需求。從長遠來看，放開二胎政策會影響社會生活的方方面面，對房地產業也會產生深刻的影響。人口增加將使得房地產市場對住宅需求增加的預期增強，家庭成員的增加也將改變居民的住房需求結構，使其更傾向于購買面積大、房間多的住房，二次置業的改善性需求也會增加。同時人口的增加尤其是新生兒的出生會刺激消費需求，帶動經濟發展，間接促進商業地產庫存的消化。（作者單位：山西財經大學公共管理學院）

參考文獻：

[1] 王玨林，高磊.化解房地產庫存對策研究[J].城鄉建設，2016（1）：18-20.

[2] 倪鵬飛.農民工市民化與化解房地產庫存[J].新重慶，2016（1）.

[3] 仇保興.化解房地產庫存的八點建議[J].住宅產業，2016（3）.