中國房價漲跌要看二線城市

文顯堂

不久前，筆者寫了一篇《中國不會發生房價暴跌》的文章，發表在第22期的《中國經濟周刊》，結果被瘋狂轉發，引發了一場爭議。盡管如此，筆者沒有回應，只是想讓未來的事實說話。

不幸的是，事實很快站出來說話了。6月23日，北京市推出了1882套自住型限價商品房，每平方米價格為2.2萬元，有172563戶家庭申購，供求比例為1：68。初步審核通過165514戶，其中有北京戶口而無住房的優先戶達127638戶。據媒體報道，凡中簽戶還要先交10萬元作為買號款，即保證金。1800多套房子，竟然有17萬戶家庭申購，并且價格并不便宜，還要交保證金。這說明龐大的住房剛性需求的存在。房價能暴跌嗎？北京是這樣，其他城市呢？

當然，各個城市必然有所不同，甚至有很大的不同，體現在剛性需求的強與弱、多與少。無論如何，剛性需求普遍存在，哪怕是溫州、鄂爾多斯這類已經出現房產泡沫的城市，也有剛性需求的存在，只是程度不同而已。

一線城市的剛性需求更強烈。如北京，每年新增戶籍人口約60萬，新增常住人口約50萬，新增結婚家庭也有10多萬戶。僅2013年，北京新增常住人口50.7萬。但新房和二手房疊加，北京市每年的供應量只有20多萬套。上海每年新增人口達到60萬至70萬。廣州和深圳每年新增人口在30萬至60萬之間。據媒體報道，廣州市有50%的白領沒有購房。所以，一線城市房價下降的可能性比較小。

二線城市的住房剛性需求弱一些，以此類推，一、二、三、四線城市住房剛性需求呈遞減狀態。但剛性需求的遞減，并不是意味著剛性需求在三四線城市就不存在，而是隨著人口規模的遞減而遞減，人口規模越小，住房的剛性需求就越容易滿足。反之，人口規模越大的城市越難以滿足住房的剛性需求。

根據這種住房剛性需求的遞減規律，中國房價是否具有暴跌的可能？按照一線、二線、三線、四線城市來分，四線城市由于人口少，城市規模小，住房需求容易掌握，房價相對理性，無暴跌的可能；三線城市是吸納農村人口的重點區域，個別三線城市房價有暴跌的可能（如溫州、鄂爾多斯），但絕不是全部；一線城市更無崩盤的可能，因為一線城市的房地產市場已經開始進入以二手房為主的房地產市場時代，不可能還供應大量的土地資源去開發大批新樓盤。北京的土地資源已觸及紅線，更何況面臨著水資源緊缺的狀況，無法承受更多的人口。

從整個房地產市場的區域與鏈條來看，二線城市的房價最脆弱。因此，房價是否暴跌，關鍵要看二線城市，如果二線城市房價堅挺，或降幅較小，中國房地產就不存在暴跌的可能性。如果二線城市房價暴跌，則會產生傳導效應，引發三線城市房價暴跌，因為二線城市房價暴跌將引導三線城市的住房需求向二線城市轉移，導致三線城市住房供需失衡。之所以說二線城市房價最脆弱，是因為二線城市住房供需關系改變的可能性最大。比如杭州、南京、武漢等二線城市就存在著住房需求轉移的可能性。

中國的房價，不同的城市和區域將是有漲有跌，但漲幅有限，下跌幅度也有限，房價不會普遍暴跌。