商品房買賣合同糾紛申訴案的審查辦理
——兼論違約金司法干預的法律限制

文◎孟一姝

商品房買賣合同糾紛申訴案的審查辦理
——兼論違約金司法干預的法律限制

文◎孟一姝*

當事人在訂立合同時，對違約風險進行充分預估，并通過協(xié)商一致確定雙方認可的違約金數(shù)額，以便在違約情形發(fā)生時，利用簡便快捷的支付違約金方式彌補損失，這是私法領域契約自由精神的體現(xiàn)，也是理性經(jīng)濟人的明智之舉。而違約金的司法干預，是為防止過分的合同自由造成違約金條款的異化，損害合同正義，但對違約金進行司法調整要充分尊重當事人的意思自治，遵循謹慎干預、符合法定條件原則。

［基本案情］濟南市城市建設投資有限公司作為出賣人與買受人襲某（系執(zhí)業(yè)律師）簽訂《商品房買賣合同》一份，由襲某購買城投公司開發(fā)的商品房一套，總房款為231695元。關于出賣人逾期交房的違約責任，合同約定：自本合同規(guī)定的最后交付期限（2008年10月30日）的第二日起至實際交付之日止，由出賣人按已付房款的日萬分之三支付違約金；關于出賣人逾期辦證的違約責任，合同約定：如因出賣人的責任，買受人不能在房屋交付使用后365日內取得房地產(chǎn)權屬證書的，由出賣人按已付房款的萬分之一支付違約金。合同簽訂后，襲某依約履行了付款義務，城投公司于2008年11月2日交房，襲某于2010年12月7日取得涉案房屋所有權證書。

襲某認為，合同中關于逾期辦證違約金按已付房款萬分之一計算的條款，是出賣人規(guī)避違約責任、排除買受人主要權利，系無效的格式條款。因出賣人責任造成逾期辦證，應當按照買受人已付房款的日萬分之三計算違約金，逾期辦證和逾期付款責任對等才能體現(xiàn)公平公正和平等原則。后襲某以城投公司為被告訴至法院，請求判令城投公司支付其違約金28011.90元（包括逾期交房違約金208.50元和逾期辦證違約金27803.40元）。

一、爭議焦點與各方意見

本案存在兩個爭議焦點，第一個焦點問題為雙方合同中的逾期辦證違約金條款是否有效。如認為無效，則不能以該合同條款為依據(jù)確定違約金；如認為有效，又有兩種可能的處理結果，一是直接依據(jù)合同約定確定違約金，二是根據(jù)當事人申請依法對合同約定的違約金進行調整。由此，本案的第二個焦點問題為應當如何確定出賣人城投公司的逾期辦證違約責任。

關于第一個焦點問題，有兩種不同觀點。第一種觀點即襲某的起訴意見，認為雙方合同中的逾期辦證違約金條款無效。理由為：該條款是出賣人規(guī)避違約責任、排除買受人主要權利，系無效的格式條款。第二種觀點認為合同中的逾期辦證違約金條款合法有效。理由為：格式條款是指由一方當事人為了反復使用而預先制定的，由不特定的第三人接受的，在訂立合同時無須與對方協(xié)商的條款。我國《合同法》第40條規(guī)定：“格式條款具有本法第52條和第53條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任，加重對方責任，排除對方主要權利的，該條款無效。”判斷是否構成格式條款最核心標準，就是同時符合一方當事人預先制定和不能協(xié)商兩項條件。本案中，襲某雖主張合同中關于逾期辦證違約責任承擔的條款為格式條款，但未能提供證據(jù)證明該條款內容不容協(xié)商。因此，該條款不構成格式條款，不符合適用《合同法》第40條關于格式條款無效情形的前提條件。并且，該條款沒有免除城投公司的責任、加重襲某責任或者排除襲某主要權利。本案一、二審法院雖未對上述條款的效力問題作詳細闡述，但對襲某關于逾期辦證違約金條款系無效格式條款的主張均未予支持，認為襲某與城投公司簽訂的合同系雙方真實意思表示，內容不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。

關于第二個焦點問題，有三種不同觀點。第一種觀點即襲某的起訴意見，認為逾期辦證違約金應當按照買受人已付房款的日萬分之三計算。理由為：出賣人造成的逾期辦證違約責任承擔，應參照合同中關于買受人逾期付款的違約責任計算方式，逾期辦證和逾期付款違約責任對等，才能體現(xiàn)公平公正和平等原則。第二種觀點即一、二審法院的意見，認為應當對雙方合同約定的逾期辦證違約金進行調整，計算標準為參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息。理由為：雙方簽訂的商品房買賣合同中約定逾期辦證違約金的數(shù)額為已付房價款的萬分之一，即無論城投公司逾期辦證時間再長，合同約定其承擔的違約金數(shù)額都是23.1695元，屬違約金約定過低，且襲某亦主張合同約定的逾期辦證違約金過低，顯失公平，要求增加違約金數(shù)額。根據(jù)最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房司法解釋》）第16條、第18條的規(guī)定，當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額；合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。本案中，襲某沒有提供確實充分的證據(jù)證實其實際損失數(shù)額，在此情況下，應以其已付購房款總額231695元為基數(shù)，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算違約金的計算方法，由城投公司向襲某支付自2009年11月2日起至2010年12月7日止的違約金。第三種觀點認為應當依據(jù)雙方合同約定確定逾期辦證違約金。理由為:本案合同雙方已對逾期辦證違約金作出明確約定，該約定合法有效。襲某之所以要求增加違約金，是依據(jù)公平公正和平等原則，主張參照合同約定的逾期付款違約金的計算方式予以增加，并非是認為約定的違約金低于造成的損失，本案也沒有證據(jù)證明逾期辦證給襲某造成了損失，不符合《商品房司法解釋》規(guī)定的對違約金進行司法調整的前提條件。因此，法院對本案逾期辦證違約金進行調整沒有事實和法律依據(jù)。

二、審查思路及監(jiān)督理由

檢察機關根據(jù)城投公司的監(jiān)督申請，在充分保障雙方當事人訴訟權利，認真聽取雙方當事人意見的基礎上，通過調閱法院審判卷宗，從證據(jù)采信、認定事實、適用法律等方面對終審判決進行了審查，同時綜合考慮判決的社會效果等因素，認為終審判決存在適用法律錯誤，符合法律規(guī)定的抗訴條件。

（一）本案逾期辦證違約金條款合法有效且應當優(yōu)先適用

根據(jù)《合同法》第114條第1款的規(guī)定，當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。據(jù)此，支付違約金是一種承擔民事責任的方式，是合同雙方當事人約定的內容，能夠充分體現(xiàn)當事人的意思自治。按照合同自由原則下的合同優(yōu)先規(guī)則，當事人的約定應當優(yōu)先于法律的任意性規(guī)定，所以違約金責任應當優(yōu)先于法定的損害賠償責任而適用。本案中，根據(jù)雙方合同約定，因出賣人責任導致的逾期辦證，出賣人按買受人已付房價款的萬分之一向買受人支付違約金。城投公司與襲某對逾期辦證違約金責任的上述約定，系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。襲某認為該條款屬于無效的格式條款，但沒有舉證證明該條款由一方當事人預先制定且不容協(xié)商，故不能認定該條款系格式條款。因此，對城投公司逾期辦證的違約行為，應當優(yōu)先適用雙方約定的違約金條款確定違約金的支付數(shù)額。

（二）法院對本案逾期辦證違約金進行調整缺乏法律依據(jù)

根據(jù)《合同法》第114條第2款的規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加。根據(jù)最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第28條的規(guī)定，當事人依照《合同法》第114條第2款請求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過實際損失額為限。根據(jù)《商品房司法解釋》第16條的規(guī)定，當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。據(jù)此，如當事人主張約定的違約金低于造成的損失，并要求增加違約金，法院必須根據(jù)造成的損失大小來適當調整違約金的數(shù)額，增加后的違約金數(shù)額不能超出非違約方的損失額。本案中，襲某對雙方合同明確約定的逾期辦證違約金，主張根據(jù)公平公正和平等原則，參照合同約定的逾期付款違約金的計算方式予以增加。襲某并未主張、也未提供證據(jù)證明逾期辦證給其造成了損失，因此，本案不符合法院依當事人申請調高違約金的法定條件，法院對本案合同雙方約定的逾期辦證違約金數(shù)額進行調整，缺乏法律依據(jù)。

（三）法院依據(jù)《商品房司法解釋》的有關規(guī)定認定逾期辦證違約金數(shù)額，屬于適用法律錯誤

根據(jù)《商品房司法解釋》第18條第2款的規(guī)定，合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。對于應當如何理解并正確適用該條款所規(guī)定的央行標準，從文義上看，該條款用了“或者”一詞，應理解為“合同沒有約定”和“損失數(shù)額難以確定”兩者只須具備其一，即可適用央行標準。但如果僅僅對該司法解釋條款進行嚴格的文義解釋，則會導致該條款與基本法理及合同法原則相悖，從而造成法律適用的機械化和司法實踐的混亂，因而需要在考察法律規(guī)范立法本義、實質目的和社會功能的基礎上，對該條款作體系解釋和目的解釋。第一，從該司法解釋條款與合同法體系中相關法條的形式關聯(lián)性上看，《合同法》第113條的規(guī)定損失賠償額應當相當于因違約造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，這屬于法定損害賠償，該法第114條關于對違約金和損失賠償計算方式約定的條款則是約定損害賠償。相應地，《商品房司法解釋》第18條第2款規(guī)定的“合同沒有約定違約金”應當是指商品房買賣合同沒有約定損害賠償?shù)膬热荩皳p失數(shù)額難以確定”則主要是指在約定損害賠償不明或沒有約定的情況下，法定損害賠償數(shù)額亦無法認定。第二，從該司法解釋條款的實質目的和本意上看，約定損害賠償一般要優(yōu)先于法定損害賠償而生效，有約定的損害賠償應首先執(zhí)行約定的內容，只有在沒有約定的情況下才能適用法定的損害賠償，這是合同自由原則的根本要求。因此，對于該司法解釋條款規(guī)定的央行標準，首先應沒有約定違約金，其次是實際損失難以確定，只有在這兩個條件同時具備的情況下，才可參照運用。本案中，城投公司與襲某在《商品房買賣合同》中已明確約定了逾期辦證違約金的支付數(shù)額，因不具備“合同沒有約定違約金”的前提條件，故本案不能適用《商品房司法解釋》關于參照央行標準承擔逾期辦證違約責任的規(guī)定。判決適用上述規(guī)定計算本案逾期辦證違約金數(shù)額，系適用法律確有錯誤。

三、辦理結果及案例點評

本案經(jīng)濟南市人民檢察院提請山東省人民檢察院向山東省高級人民法院提出抗訴，山東省高級人民法院指令濟南市中級人民法院再審，再審判決采納了檢察機關的抗訴意見，對原一、二審判決關于城投公司向襲某支付逾期辦證違約金（違約金以襲某已付購房款總額231695元為基數(shù)，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算，從2009年11月2日起至2010年12月7日止）的判決項予以撤銷。再審認為，襲某基于合同中關于逾期辦證違約金條款無效，而主張遵循公平原則按日萬分之三支付逾期辦證違約金于法無據(jù)。從城投公司與襲某關于逾期辦證違約金條款的約定看，該條款內容約定明確、無爭議，襲某作為律師理應知道該條款產(chǎn)生的法律后果，并且該條款沒有免除城投公司的責任、加重襲某責任或者排除襲某主要權利。因此，城投公司與襲某關于逾期辦證違約金條款的約定不符合《合同法》第40條規(guī)定的無效情形，襲某關于逾期辦證違約金條款無效的理由不能成立。故襲某基于逾期辦證違約金條款無效請求支付違約金沒有事實和法律依據(jù)，本院不予支持。原一、二審判決予以調整違約金系適用法律錯誤，應予糾正。

本案的成功辦理，為檢察機關對同類案件的監(jiān)督提供了有益參照。本案涉及的核心法律問題是法院在何種情形下可以對合同雙方當事人約定的違約金進行調整。在私法領域，應當充分尊重當事人的意思自治，這是合同自由原則基本要求。這就決定了法院在審理合同糾紛案件時，應當首先根據(jù)合同約定的內容來確定各方當事人的權利義務及違約責任，優(yōu)先適用合同約定的違約金數(shù)額或計算方法。只有在當事人主張合同約定的違約金低于違約行為給其造成的損失，并要求增加違約金時，法院才可以啟動司法調整。必須注意的是，法院調整違約金應當考察違約給當事人造成的損失大小，并依據(jù)違約造成的損失在合理的范圍內適當調整，即增加后的違約金數(shù)額不能超出非違約方的損失額。如當事人要求增加違約金的理由并非約定的違約金低于造成的損失，也沒有提供證據(jù)證明違約給其造成了損失，法院在這種情況下突破合同自由原則對違約金啟動司法調整，不僅違反了法律規(guī)定，也違背了法律精神和立法目的，屬于典型的適用法律錯誤。

*山東省濟南市槐蔭區(qū)人民檢察院［250023］