社區商業規模規劃研究

李帥濤+馬智利

摘 要：隨著我國房地產的快速發展，新建社區中的社區商業規劃也越來越受到開發商的重視，其中社區商業規模如何合理確定一直是一個關鍵問題，本文在對社區商業規模研究時從定性和定量分析兩方面著手，在定性分析上通過比較影響社區商業規模的主要因素，得出不同社區商業輻射范圍不同，可分為外向型、偏外向型、內向型且規模在同等條件下依次減小，定量分析上在傳統的千人指標、千戶指標的基礎上引入商圈理論得出相應計算公式。從定性和定量兩方面為社區商業規模合理確定提供參考依據。

關鍵詞：社區商業；規模；定性分析；商圈理論；定量計算

1.社區商業的概念

社區商業所提供的服務主要是社區居民需要的日常生活服務，這些服務具有經常性、便利性，但不一定價格低廉的特點。社區商業是城市商業空間中的一個組成部分， 在規模大小、提供的商品種類、服務的商圈范圍等方面它遠低于城市中心區商業和城市區域型商業。但社區商業立足點是全面迎合本社區與社區周邊消費者日常需求，體現就近方便、價廉物美、服務多樣的商業特征， 具備購物、修理服務、餐飲服務、綜合服務四項基本功能。因此社區商業具有穩定的市場基礎，并將隨著居民收入水平的提高得到更大的發展。

2.我國社區商業發展現狀與存在的問題

我國的社區商業還處于起步階段，社區商業主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。20世紀80年代末90年代初，隨著城市面積的不斷擴大，區域商業中心已經距離一些新興的居住社區越來越遠，于是由一些零散的以滿足社區及周邊居民日常生活所需的底層住宅改造的底層商鋪則應運而生。進入新世紀社區商業開始迅猛發展，隨著新建住宅地域的郊區化，相配套的社區商業也開始越發成熟起來，不同形式的社區商業相繼出現，如街鋪型，社區購物中心型，社區商業街型等不同的社區商業模式，但是隨之也出現了一些問題，其中一個亟待研究的就是社區規模大小的規劃不合理，規模偏大導致空置率升高造成資源浪費，規模偏小又不能滿足社區居民的基本需求，因此對現代社區商業規模進行研究提出一些可以指導實踐操作的理論依據就顯得很有必要。

3.影響社區商業規模的因素

3.1社區人口數量、消費群體構成對規模的影響

社區規模大人口多需要消費的人數就大，則需要提供的消費品就多，商業規模自然也就大，反之則商業規模小，社區的消費群體構成分為消費能力、消費者年齡組成等。居住社區內的消費者收入高，那么其消費能力自然就大，同時相對于收入低的消費群體來說，高收入群體消費的對象更偏重是娛樂、休閑、體驗，追求產品的品牌、質量，而低收入群體則更偏重日常生活中吃、穿、用等的生活必需品，追求的是物質的廉價、實用。另外不同的消費者年齡結構的消費習慣，消費心理都會有差異，這也會對商業規模產生影響，年輕人為主的居住社區，消費習慣更注重，追求產品時尚個性，注重產品外表形象，愛攀比，消費時易沖動消費，老年人消費時則更理性，喜歡反復比較，另外老年人由于身體原因更注重保健品，食品，藥品的的品質，不同的消費習慣導致商業業態形式的不同，這也會間接影響商業規模的不同。

3.2周邊商業氛圍對規模的影響

周邊商業氛圍的不同無疑會對本社區商業影響巨大，如周邊已有成熟的商圈或大型品牌超市都會削弱本社區商業影響力，降低社區商業規模的預設值，如社區遠離城市區域較成熟的商圈范圍，則應重點關注本社區周圍是否有大型的品牌超市，特別是社區周圍1.5公里范圍內的超市情況，因為根據有關研究結果，一個大型品牌主力超市可以支撐其他業態經營面積是其2倍的商業，因此社區周邊商業氛圍的不同會很大程度上影響本社區商業規模的確定。

3.3社區周邊交通狀況對規模的影響

社區周邊交通狀況影響到人們的出行、聚集會直接影響到社區商業的人流量，因此良好的交通狀況對社區規模有這至關重要的影響，那么怎么判斷交通狀況的優劣呢，總結以往各種資料，筆者認為可以從以下幾個指標來衡量，首先交通的易達型這要求社區周邊道路連通良好，社區商業周邊有主要交通干道并且距離適宜，社區內部交通快捷，本社區居民最好步行5分鐘之內可以到達，周邊社區居民15分鐘之內可以到達。其次是社區商業周邊最近公交站點和公交線路數量，充足的公交車線路資源能為社區商業提供人流聚集于集散的條件，可以給社區商業帶來足夠多的人流量，再有就是社區商業可以對主要道路做充分的展示面，這對社區商業的臨街商業價值的提升至關重要。

3.4區域規劃對社區規模的影響

區域規劃主要是看政府對社區所在區域未來的整體規劃，如社區周邊未來是否會出現區域型的新型商圈，社區周邊未來是否有大型新型社區出現，未來社區所在區域的人口數量增長情況、產業配套情況、交通改造變化情況對本社區商業規模的確定都會產生影響，如未來社區所在區域經濟發展趨勢看好，人口數量穩定增加且未來不會出現和本社區商業競爭激烈的新商圈或新社區商業，那么社區商業規模確定時可以適當增加其規模，以便為未來社區商業的不斷成熟，未來需求量增大做出適當的預留體量，反之則應該適當減少社區規模體量。

4.社區商業規模定性分析

依據上面對影響社區商業規模的各種因素分析后可以看到，不同條件的社區商業輻射范圍是不一樣的，我們依據社區商業輻射范圍的大小可將社區商業分為外向型、偏外向型、內向型三種類型的社區商業。同等條件下社區商業規模外向型>偏外向型>內向型。

4.1外向型社區商業

外向型社區商業體量較大，它的經營對象不僅是本社區需要消費的居民而且也包括周邊部分社區的居民，外向型社區商業應該具備以下條件，社區商業輻射范圍內的常駐人口數量10萬以上且社區商業周邊1.5公里范圍內無區域型核心商圈或者大型品牌超市，區域周邊交通狀況良好，公交站點和線路數量多且距離較近，由主要交通干道經過社區，社區商業面向主要交通干道有足夠的展示面，另外社區區域發展狀況良好，未來沒有潛在的能與本社區商業競爭激烈的新建商業。

4.2偏外向型社區商業

偏外向型社區商業主要服務本社區居民同時也兼顧周邊距離較近的其他社區居民，偏外向型需具備以下條件，社區商業輻射范圍內的常住人口小于10萬，有主要交通干道經過社區但是展示面不是很充分，公交線路資源一般，區域商業氛圍不濃或者社區周邊1.5公里范圍內有主要競爭商業，區域發展潛力一般，偏外向型商業的由于輻射消費人群的范圍小于外向型因此同等條件下其規模體量也小于外向型社區商業。

4.3內向型社區商業

內向型社區商業雖然客觀上也會有其他社區居民前來消費，但是是基本上只考慮滿足本社區消費群的商業類型，通常情況下，定位為內向型社區商業有可能是1.5公里半徑范圍內有大型品牌超市或者同類型商業競爭較激烈，交通狀況不佳且沒有面向主干道的較好展示面，區域內未來發展前景不佳，這些因素導致了支撐社區商業的有效消費群人數不足，所以造成內向型社區商業在同等條件下其規模小于外向型和偏外向型社區商業。

5.社區商業規模的定量計算

5.1傳統社區商業規模計算方法

我國傳統定量計算社區商業規模的方法主要是千人指標法和千戶指標法。千人指標，即每千居民擁有的各項公共服務設施的建筑面積。千戶指標法，千戶指標，即每千戶居民家庭擁有的各項公共服務設施網點的建筑面積。千人指標、千戶指標是在改革開放前計劃經濟時代產生的，那時我國住房實行的是福利分配制度，同一社區的居民基本都是同一單位的員工，社區居民需求存在相當程度的均質性，因此雖然千人指標和千戶指標計算簡單，但是在現在社會經濟環境下有其局限和不足的地方。

5.2基于商圈理論的社區商業規模計算方法

商圈是指在一定經濟區域內，以商場或商業區為中心，向周圍擴展形成輻射力量，對顧客吸引所形成的一定范圍或區域，商圈根據其在一定經濟區域中的地位，可以區分為核心商圈、次級商圈和邊緣商圈，引用到社區商業中我們以社區商業零售店為中心展開形成3個同心圓，據相關研究發現，消費者中55%—70%的人都來自核心商圈，1 2%—25%的顧客來自次級商圈，剩余部分顧客來自邊緣商圈。我們可以根據這一理論得出計算社區商業規模的計算公式如下：

其中：

a.社區商業核心商圈內居民數；

b.社區商業次級商圈內居民數；

c.社區商業平均每月光顧的流動人口；

q.每位居民在社區商業消費每月平均支出；S.社區商業中心的營業面積；

X.城市中該類型社區商業中心每月平均每平方米的營業額；

q.每位流動人口平均消費額；

修正系數，通過調研確定。

由于商圈理論誕生在西方，而西方國家在社會制度，消費習慣，經濟發展程度等條件都與我國有所不同所以該計算公式也有一定的局限性，計算結果與實際會有誤差，因此該公式可用來作為確定社區商業規模時的一個參考。

5.結束語

本文在對社區商業規模進行分析時從定性和定量兩個方面著手，定性分析時通過分析影響社區商業規模的各種因素得出根據社區商業輻射范圍不同可分為外向型、偏外向型、內向型三種形式，且在同等條件下規模大小依次是外向型>偏外向型>內向型，定量計算上在傳統的千人指標與千戶指標的基礎上引用商圈理論得出計算公式，為社區商業規模的前期規劃提供定性和定量兩方面的參考依據，由于社區商業規模在不同實際條件下影響因素各不相同，所以本文的分析只可以作為實際操作中一個參考。

4.2偏外向型社區商業

偏外向型社區商業主要服務本社區居民同時也兼顧周邊距離較近的其他社區居民，偏外向型需具備以下條件，社區商業輻射范圍內的常住人口小于10萬，有主要交通干道經過社區但是展示面不是很充分，公交線路資源一般，區域商業氛圍不濃或者社區周邊1.5公里范圍內有主要競爭商業，區域發展潛力一般，偏外向型商業的由于輻射消費人群的范圍小于外向型因此同等條件下其規模體量也小于外向型社區商業。

4.3內向型社區商業

內向型社區商業雖然客觀上也會有其他社區居民前來消費，但是是基本上只考慮滿足本社區消費群的商業類型，通常情況下，定位為內向型社區商業有可能是1.5公里半徑范圍內有大型品牌超市或者同類型商業競爭較激烈，交通狀況不佳且沒有面向主干道的較好展示面，區域內未來發展前景不佳，這些因素導致了支撐社區商業的有效消費群人數不足，所以造成內向型社區商業在同等條件下其規模小于外向型和偏外向型社區商業。

5.社區商業規模的定量計算

5.1傳統社區商業規模計算方法

我國傳統定量計算社區商業規模的方法主要是千人指標法和千戶指標法。千人指標，即每千居民擁有的各項公共服務設施的建筑面積。千戶指標法，千戶指標，即每千戶居民家庭擁有的各項公共服務設施網點的建筑面積。千人指標、千戶指標是在改革開放前計劃經濟時代產生的，那時我國住房實行的是福利分配制度，同一社區的居民基本都是同一單位的員工，社區居民需求存在相當程度的均質性，因此雖然千人指標和千戶指標計算簡單，但是在現在社會經濟環境下有其局限和不足的地方。

5.2基于商圈理論的社區商業規模計算方法

商圈是指在一定經濟區域內，以商場或商業區為中心，向周圍擴展形成輻射力量，對顧客吸引所形成的一定范圍或區域，商圈根據其在一定經濟區域中的地位，可以區分為核心商圈、次級商圈和邊緣商圈，引用到社區商業中我們以社區商業零售店為中心展開形成3個同心圓，據相關研究發現，消費者中55%—70%的人都來自核心商圈，1 2%—25%的顧客來自次級商圈，剩余部分顧客來自邊緣商圈。我們可以根據這一理論得出計算社區商業規模的計算公式如下：

其中：

a.社區商業核心商圈內居民數；

b.社區商業次級商圈內居民數；

c.社區商業平均每月光顧的流動人口；

q.每位居民在社區商業消費每月平均支出；S.社區商業中心的營業面積；

X.城市中該類型社區商業中心每月平均每平方米的營業額；

q.每位流動人口平均消費額；

修正系數，通過調研確定。

由于商圈理論誕生在西方，而西方國家在社會制度，消費習慣，經濟發展程度等條件都與我國有所不同所以該計算公式也有一定的局限性，計算結果與實際會有誤差，因此該公式可用來作為確定社區商業規模時的一個參考。

5.結束語

本文在對社區商業規模進行分析時從定性和定量兩個方面著手，定性分析時通過分析影響社區商業規模的各種因素得出根據社區商業輻射范圍不同可分為外向型、偏外向型、內向型三種形式，且在同等條件下規模大小依次是外向型>偏外向型>內向型，定量計算上在傳統的千人指標與千戶指標的基礎上引用商圈理論得出計算公式，為社區商業規模的前期規劃提供定性和定量兩方面的參考依據，由于社區商業規模在不同實際條件下影響因素各不相同，所以本文的分析只可以作為實際操作中一個參考。

4.2偏外向型社區商業

偏外向型社區商業主要服務本社區居民同時也兼顧周邊距離較近的其他社區居民，偏外向型需具備以下條件，社區商業輻射范圍內的常住人口小于10萬，有主要交通干道經過社區但是展示面不是很充分，公交線路資源一般，區域商業氛圍不濃或者社區周邊1.5公里范圍內有主要競爭商業，區域發展潛力一般，偏外向型商業的由于輻射消費人群的范圍小于外向型因此同等條件下其規模體量也小于外向型社區商業。

4.3內向型社區商業

內向型社區商業雖然客觀上也會有其他社區居民前來消費，但是是基本上只考慮滿足本社區消費群的商業類型，通常情況下，定位為內向型社區商業有可能是1.5公里半徑范圍內有大型品牌超市或者同類型商業競爭較激烈，交通狀況不佳且沒有面向主干道的較好展示面，區域內未來發展前景不佳，這些因素導致了支撐社區商業的有效消費群人數不足，所以造成內向型社區商業在同等條件下其規模小于外向型和偏外向型社區商業。

5.社區商業規模的定量計算

5.1傳統社區商業規模計算方法

我國傳統定量計算社區商業規模的方法主要是千人指標法和千戶指標法。千人指標，即每千居民擁有的各項公共服務設施的建筑面積。千戶指標法，千戶指標，即每千戶居民家庭擁有的各項公共服務設施網點的建筑面積。千人指標、千戶指標是在改革開放前計劃經濟時代產生的，那時我國住房實行的是福利分配制度，同一社區的居民基本都是同一單位的員工，社區居民需求存在相當程度的均質性，因此雖然千人指標和千戶指標計算簡單，但是在現在社會經濟環境下有其局限和不足的地方。

5.2基于商圈理論的社區商業規模計算方法

商圈是指在一定經濟區域內，以商場或商業區為中心，向周圍擴展形成輻射力量，對顧客吸引所形成的一定范圍或區域，商圈根據其在一定經濟區域中的地位，可以區分為核心商圈、次級商圈和邊緣商圈，引用到社區商業中我們以社區商業零售店為中心展開形成3個同心圓，據相關研究發現，消費者中55%—70%的人都來自核心商圈，1 2%—25%的顧客來自次級商圈，剩余部分顧客來自邊緣商圈。我們可以根據這一理論得出計算社區商業規模的計算公式如下：

其中：

a.社區商業核心商圈內居民數；

b.社區商業次級商圈內居民數；

c.社區商業平均每月光顧的流動人口；

q.每位居民在社區商業消費每月平均支出；S.社區商業中心的營業面積；

X.城市中該類型社區商業中心每月平均每平方米的營業額；

q.每位流動人口平均消費額；

修正系數，通過調研確定。

由于商圈理論誕生在西方，而西方國家在社會制度，消費習慣，經濟發展程度等條件都與我國有所不同所以該計算公式也有一定的局限性，計算結果與實際會有誤差，因此該公式可用來作為確定社區商業規模時的一個參考。

5.結束語

本文在對社區商業規模進行分析時從定性和定量兩個方面著手，定性分析時通過分析影響社區商業規模的各種因素得出根據社區商業輻射范圍不同可分為外向型、偏外向型、內向型三種形式，且在同等條件下規模大小依次是外向型>偏外向型>內向型，定量計算上在傳統的千人指標與千戶指標的基礎上引用商圈理論得出計算公式，為社區商業規模的前期規劃提供定性和定量兩方面的參考依據，由于社區商業規模在不同實際條件下影響因素各不相同，所以本文的分析只可以作為實際操作中一個參考。